✅아파트명
성북구 길음동 길음동부센트레빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : 성북구 종사자수 111,005명 (B등급)
2. 교통 : 강남 1시간4분 / 여의도 49분 / 시청 38분 (A등급)
3.학군 : 영훈국제중 98% 숭곡중 68% (C등급)
**국제중은 지원해서 추첨통해 배정되므로 거리와 무관
4. 환경 : 백화점 2, 대형마트 2 (S등급)
대학병원은 없으나 규모가 큰 2차병원(척병원, 성북우리아이들 병원)이 가까이 있고 주변에 메디컬빌딩이 많음.
5. 공급 총3059세대 (S등급)
창경궁롯데캐슬시그니처 2027.04 / 1233세대, 푸르지오라디우스파크 2027.03 / 1637세대
보문센트럴아이파크 2026.09 / 199세대
성북구 인구수 424,129명 적정수요 연2,120 3년간공급 3,059(연평균 1,020) 적정수요대비공급수준 0.48배
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 33평 25년9월 현재 매매 9.5억 전세 5.5억
5년 내 고점 매입시 : 21년 9월 매매 10.9억 전세 6.5억(-32% 수익률)
5년 내 저점 매입시 : 22년 10월 매매 6.9억 전세 5억(137% 수익률)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가(?) : 현재 전고점 대비 13%정도 하락한 상태
더블역세권(미아사거리역,길음역)이고 바로 주변에 신축 아파트(래미안 센터피스,롯데캐슬 클라시아)가 들어오면서 인프라를 공유해 점점 더 쾌적해지며 좋아지고 있다. 단지 바로 옆으로 미아3,4구역 재개발(관리처분인가) 진행중이고 현재 공사중인 동북선 개통 호재로 수혜를 입을것으로 예상된다. 다른 지역의 비슷한 조건의 단지들과 비교평가가 필요해 저평가 여부는 아직 판단할 수 없다. 다만 매전차 4억이라 이 정도 금액이면 더 좋은 급지를 살펴보는게 좋을 듯.
2) 환금성(O) : 1377세대 단지로 저층 탑층 제외한다면 학령기 자녀를 둔 가정의 수요가 많아 환금성 좋아보인다
3) 수익률(O) : 투자금 4억. 100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 4억만큼 올라줘야 9.5억+4억=13.5억
지난 10년동안 전세가 50% 상승했으니 앞으로 10년간 보수적으로 40%정도 상승 가정했을 때 현재 전세금 5.5억이 10년 후엔 7.7억, 전세가율도 현재와 같이 58%로 본다면 10년 후 예상 매매가는 13.3억이므로 100%(연평균10%) 수익률 달성 가능하다고 본다.
4) 원금보존(O) : 전세가율 58% 입지독점성 있음. 27년에 삼선동과 장위동에 3천세대 가까운 공급 예정.
길음뉴타운과 생활권이 다르고 적정수요 대비 낮은 수준이므로 걱정할 정도는 아니지만, 미아3,4구역,신월곡1구역 재개발이 진행중이므로 장기보유시 신경써야겠다.
5) 리스크 대비(O): 혹시 모를 27년 입주물량으로 인한 역전세 대비해 여유자금(0.5.억 정도) 준비해 둘 것
나의 투자 결론(매수 여부): 길음동부센트레빌은 내가 옆동네 살면서 자주 지나다니며 보는데 점점 발전하고 있는 모습이 눈에 띌 정도이고, 교통&인프라가 좋은데도 구축이라 주변단지들에 비해 가격이 많이 저렴해서 좋다고 생각했던 곳이다. 현재 전고점 대비 10%이상 하락상태라 상승 여력은 있지만 투자금이 4억이라면 굳이 투자 목적으로 이 곳을 매수하지는 않을거고 비슷한 금액대로 가능한 서울의 다른 급지나 수도권에 더 입지가 좋은 곳을 찾아보겠다
✅ 작성하면서 느낀점 : 강의로 들을때는 이해했다고 생각했는데 실제로 수익률보고서를 작성하면서 자료 검색, 분석에 결론까지 도출하려니까 하나하나 다시 보게 되고 허투루 할 수가 없겠더라. 내가 자주 봐왔던 단지로 했는데도 이 정도라니 앞으로 앞마당 만들며 임장하고 보고서 쓸 생각에 솔직히 엄두가 나지 않는다. 아파트를 실거주 관점이 아닌 투자의 관점에서 보게 되어 새롭기도 하고, 지금은 처음이라 비교평가를 할 수 없다는게 아쉽지만, 아는곳이 많아질수록 수익률보고서가 쌓여갈수록 더 가치있는 것을 가려낼 줄 아는 보석같은 안목이 생기리란 기대감에 설레기도 한다. 숱한 연습으로 다져진 실력이 스스로에게 확신을 줄 그날까지 화이팅!!!
