[열중 47기 5늘도 빡세지만 1단 가보자 Emilee] 3주차 - 실전 투자로 이어지는 단계별 비교평가 전략 후기

1. 비교평가 3단계

단지의 비교평가를 위해 반드시 거쳐야 하는 세 단계가 있다.

(1) 지역 내 비교평가

• 가격에 가장 큰 영향을 주는 지역 내 핵심가치 찾기
• 비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교평가
• 시장의 저평가 여부 판단하여 매수 우선순위 참고

(2) 지역 간 비교평가

• 가격을 고정해 놓고 가치를 비교한다.
• 가치가 명확히 다를 경우 더 가치가 있는 곳을 우선순위로 둔다(당연함).
• 가치가 혼재돼 있을 경우 상황에 맞는 곳을 우선순위로 둔다.
  • 여기서 상황이란, 내 현금흐름 상황, 투자 방향성(1~2주택 or 다주택), 내 기존 보유 물건(포트폴리오나 리스크 등), 매물의 상황(가격, 동층향, 잔금조건) 등을 말한다.

(3) 물건 별 비교평가

• 실제 내 투자비용이 얼마나 들지 파악한다.
  • 추가 비용으로 이어질 수 있는 모든 것: 전세 가격, 수리비, 대출이자 등
• 투자비용에는 동층향 선호도, 수리상태(실질적인 수리상태 확인필), 점유자 조건(세안고/입주물건)가 고려된다.

2. 우선순위 요소

어떤 비교평가 단계에서든지 1번의 세 단계를 거쳐서 매수를 결정하는데, 이 때 수도권과 지방 물건을 평가할 때의 우선순위 요소에는 다음과 같은 차이가 있다.

(1) 수도권 아파트 가치 비교:

a. 입지가치

• (1순위) 교통(접근성)
  • 강남, 여의도, 시청까지의 각각 대중교통 소요시간.
  • 강의에서는 단지에서 출발해서 도보 시간까지 합산한 시간이 아니라, 단지에서 가까운 역에서 출발해서 세 역까지 소요되는 순수 대중교통만의 소요시간을 고려하였다.
• (1순위) 위치
  • 강남까지의 물리적 직선 거리
• (+a) 직장, 학군, 환경
  • 1순위 요소들이 만족해야 위 세 개의 요소가 의미가 있다.

b. 건물가치

• 연식
• 세대수
• 그 외 선호도에 영향 주는 요소

(2) 지방 아파트 가치 비교:

a. 입지가치

• (1순위) 도시 규모(인구)
  • 지방에서는 인구가 곧 수요이며, 인구가 받쳐 주면 그만큼 부자의 수도 비례하기 때문에 집값을 받아줄 수 있는 수요도 존재한다.
• (2순위) 환경(균질 및 쾌적성)
  • 지방에서는 10분 더 운전해서 나가더라도 쾌적한 신축 단지를 선호한다.
• (3순위) 학군(부촌 커뮤니티)
  • 자녀 또는 부모들끼리의 비슷한 좋은 커뮤니티를 꾸리기 원한다.
• (+a) 직장, 교통

b. 건물가치

• 연식
• 세대수
• 그 외 선호도에 영향 주는 요소

c. 지역 상황

• 공급(향후 3년 간)
  • 지방은 수도권과 달리 전세가의 움직임에 따라 매매가도 함께 움직인다. 전세가에 영향을 주는 공급 유무가 매우 중요하다.

지방 아파트의 가격은 다 싸기 때문에 가치와 선호도가 높은 것을 선택해서 매도 시 수월한 물건을 선택해야 한다. 지방 아파트에서 매도 시 수월한 물건은 해당 지역 내에서 지역 내 선호도가 높고 연식이 적어 쾌적한 것이다.

3. 수강후기

이번 주 잔쟈니님의 강의는 처음부터 끝까지 짜임새 있게 구성되어 있어 핵심적인 내용을 일관되게 전달해주는 강의였다. 이제 공부를 시작하는 단계의 초보 투자자들이 강의를 통해 이론적인 내용을 배웠어도 막상 그 이후에는 당장 어떤 행동을 해야 할지 막막해하기 마련인데, 이 강의에서는 각 단계마다 다양한 비교 분석 사례를 통해 그 막막함을 해소해주었다.

강의 후반부에 잔쟈니님은 내 학습의 방향성과 목표를 다시 한번 돌아보게 해주었다. 예를 들어 “집 한 채로 10억을 벌고 끝내기에는 노후 대비가 부족하지 않겠냐”는 질문과 함께, “여기까지 온 분들은 단기간 성과보다 실력을 키워 지속적인 투자자가 되기 위해 온 것 아니냐”고 물으셨다. 사실 나는 처음 이 강의를 듣게 된 계기가 ‘적당히 한 채 잘 사서 잘 보유하고 싶다’는 생각에서 출발했기에.. 열기반에서 그렸던 비전보드를 되돌아 보면서 투자 목표를 다시 점검해봐야겠다는 생각이 들었다.