100만 도시에서 투자금 2천만원짜리 선호하는 생활권의 준신축 84이 아니라 다른 물건으로 1호기한 경험담

25.09.25

2025년 3월 무렵 울산광역시 북구에 1호기 투자했던 과정입니다.

25.02.20. 몽부내 튜터님과의 매물코칭

❏ 창원시 성산구 단지를 가져갔었습니다.

❍ 내가 가지고 있는 앞마당들 중에서 일단 가장 높은 가격대부터 차례대로 내려왔을 때, 해당 단지가 가장 높은 가치를 가지고 있다고 생각해 코칭에 올리게 되었다고 설명함

❍ 그 지역 사람들의 인식을 생각해보았을 때 광역시가 아닌 중소도시여도 생활권 선호도가 해당 도시 내에서 압도적으로 높으므로 같은 매매 가격대, 같은 전세 가격대 광역시 일반적인 생활권보다 더 낫다고 판단함

[여기까지는 괜찮다고 해주셔서 그래도 1년이 다되가는 시간동안 허투로 보내지는 않았구나 안도하는 느낌도 들었다.]

"아무도 안 볼 때 이럴 때 보는 거거든요."

❏ 질문 : 저층 물건은 괜찮은가?

❍ 광역시급 도시에서 사람들이 가장 선호하는 생활권의 준신축 84 인데...2층은 어떤가요?

・ 매전차이는 2천만원이었습니다.

・ 물론 동 위치가 사람들이 가장 안 좋아하는 선호동과 가격차이가 굉장히 심하게 나는 비선호동이었습니다.

- (결론) "하지 마십시오"

- 아무리 투자금이 적게들고 가격대가 괜찮아 보이더라도 언제 팔릴지 모르는.... 사람들이 제일 애매하게 느끼는 2층, 3층 같은 저층은 상당히 리스크가 있지 않을까라는 생각이 든다.

"제가 저층 투자해 본 적은 없지만 못난이 단지나 못난이 층 혹은 못난이 구조에 투자를 했을 때 느꼈던 거는 아 좋은 거 할 걸 그냥 천만 원 더 주고 2천만 원 더 주고 좋은 거 할 걸이라는 생각이 너무 많이 들었고 나중에 팔 때가 너무 힘들더라고요."

❏ 결론

❍ 결국 매물에 대한 투자 가능성보다는 더 저평가 되어있는 지역까지 앞마당을 늘린 다음에 그 다음 비교평가를 해서 단지를 골라보라고 하셨다....

❍ 그 자체만으로도 앞으로의 방향성을 잡을 수 있었고, 그 외에 내 상황에 맞는 투자금 기준, 인테리어 비용에 대한 기준을 배울 수 있는 절대 아깝지 않은 시간이었다.

❍ 하지만... 그래도 더 물어볼 포인트들을 잘 정리했다면 더 깊은 내용을 물어볼 수 있었을 것이라는 아쉬움도 크게 남았다.

"투자는 사람들이 별로 안 좋아하는 데에 투자하게 되어있다."

이 한 마디만으로도 매물 코칭의 가치를 알 수 있었습니다.

❍ 잘한점

- 매물코칭을 포기하지 않고 계속 넣었다. 선착순에서 떨어진게 10번도 넘은 것 같다...

- 매물코칭 예약에 성공하고 나서 설문지 답변을 적으면서 내 물건에 대해 다시 한 번 더 고민해보았는데 그때 내가 코칭에 넣으려는 물건을 보다 객관적으로 다시 한 번 더 고민할 수 있게 되었다. -> 다음부터는 코칭에 이렇게 물어본다면 통과할 수 있을 것인가? 하고 고민해보아야겠다.

- 코칭을 넣은 단지를 어떤 의사결정 프로세스를 거쳐 결정하게 되었는지 말씀드렸을 때 통과는 되었다.

- 투자 기준, 비용 기준에 대해 물어보고 정확하게 기준선을 잡을 수 있었다.

❍ 잘못한 점

- 해당 물건이 저층이란점을 너무 얕보고 간과했다...(여태 강의 들으면서 환금성에 대해 배우고도 저층 물건을 코칭에 넣은 나는 바보인가?)

- 해당 단지에서 현실적으로 할 수 있는 단지가 없으면, 차순위로 내려가야 하는데 차순위 단지를 어떻게 고르는지 연습이 덜 되어있었다.

2025년 3월

❏ 울산 북구 매물임장

오전 10:00

❍ P부동산으로 약속하고 들어갔으나

- P부동산 사장님께서 예약하지 않았다고 하심.

- 부동산으로 출발하기 1시간 반가량 전에(거리가 운전 1시간 소요 예정이었음) 문자로 집 보러 가겠습니다~ 라고 보내놓았으나, 모르는 번호에 핸드폰 위에 스미싱 위험이 있다고 나와서 무시했다고 하셨다....

- 뭐 이런 경우도 있구나 싶으면서(처음 겪어봤다) 오후에 그 물건을 볼 수 있게 잡아주신다고 하셔서 조금 부동산 이런저런 이야기하고 나왔다.

❏ 오전 11:30

❍ A부동산에 도착해 '사과'부사님과 이야기

- 약속된 시간보다 30분 정도 미리 도착해서 이런 저런 이야기를 편히 나누고 있었다

- 다른 팀과 같이 본다는 사실을 양해해달라고 미리 말씀 주시지 않고 그 자리에서 말씀주셔서 아쉬웠다

❍ Y단지 84

- 집 자체는 나쁘지는 않았던 것 같음

- 구조가 거실이 2개로 나뉘어있는 스타일이었음-특이한데...나쁘지는 않았는데 특이해서 호불호가 갈릴 것 같았음=굳이 리스크를 안고 이 매물을 매수해야 하나 싶은 생각이 듦

- 주방 구조도 이상했다... C타입이 가장 선호도가 떨어진다고 하는데 역시 왜 그런지 알 수 있었다....

- 헬스장, 수영장 등 커뮤니티 센터 홈플러스 익스프레스 바로 갈 수 있는 것은 좋았다.

❏ 은근한 부사님의 재촉

14:30 가량

❍ 부사님의 재촉

・ K단지를 매임하는 사이에 사과부사님이 Y단지 4.5억 매물(가격은 임의로 정했습니다)을 200만원만 깎아달라고 이야기가 들어갔다고 전화로 알려주셨다. 마음이 있으시면 빨리 알려달라고 재촉하셨다

・ 사실 차분히 생각해보면 '사과'부사님의 정보통이 알려주셨다고 하시는 저 말이 사실이 아닐 수도 있다. 내가 해당 물건을 매수할지 아닐지 판단하는데에 아무 관련이 없는 정보이므로 내가 해야하는 고민인 '가치'에 대한 부분만 생각해보려고 노력했다.

❍ 잘한점

・ 부사님에게 휘둘리지 않고 '가치'에 집중하려고 했다

❍ 못한점

・ 그래도 신경이 완벽히 안쓰이지는 않았다

❏ 오전에 보려고 했던 매물 다시 살펴보기

16:00 가량

❍ P부동산에서 물건 U단지를 보았다.

물건 보고 돌아오는 길

내가 생각했던 투자금에서 상당한 범위를 벗어나는 물건.

❍ 잘한점

・ 사실 가격이 상당히 높아서 엄청 부담되기는 했지만 그래도 가격을 협상해보려고 노력했다

❍ 못한점

・ 무조건 내가 가능한 가격으로 네고해달라고 부동산 사장님에게 떼쓰는 모양이 되어버렸다.

・ 좀 더 내가 매도자에게 던질 수 있는 카드가 무엇인지 매물의 정보를 여러 다른 부동산 사장님들을 통해서 파악해보려는 노력이 필요했다.

・ 34평 중에서 가격 조정할 수 있는 조건을 찾아내지 못해 아쉽다

・ 다시 천천히 주위 단지들을 살펴보면서 해당 평수에서 가장 가치가 높은 단지부터 아래로 내려왔어야 했다. 너무 서둘렀던 것 같다.....

❏ 매수의사 밝히기

16:00

❍ Y단지 4.5억 매수의사 밝힘

・ 차로 돌아와서 고민해보았다.

・ 둘 다 같은 지방에서 선호도 높은 34평이고 연식이 더 좋아 매전 차이가 살짝 더 높은 Z단지와 Y단지 물건을 고민했을 때

・ 내 상황에서 부담이 느껴지는 매전 차이가 더 높은, 하지만 더 가치 있는 단지보다는 첫 투자이므로 보다 감당가능한 범위로 좁혀보고자 Y단지의 물건을 전세안고 매수하기로 최종 결정했다.

❍ 매수의사를 밝히고 가격협상 시작

・ 부사님께 호가로 올라온 가격 그대로 매수하고 싶다고 의사를 밝힘

・ 부사님께서 전화하시면서 그래도 100만원이라고 깎아주시면 안될까요?

・ 그러면 50만원이라도 안될까요? 라고 말씀하셨다

・ 그런데 매도자가 아예 호가를 2천만원 올려서 매도하겠다고 호가를 바꾸겠다고 물건을 거두어가버림

❏ A부동산 '사과'부사님의 분노의 매물 털기 시작

・ 그 때부터였을까 갑자기 사장님이 물건 사러 사람이 왔는데 그냥 돌려보낼 수 없다는 절박한 심정이 느껴질 정도로 오만곳에 전화돌리시면서 마구 물건을 보여주기 시작하였다.

・ 하지만 자꾸 내가 원하지 않는 단지인 K단지를 보여주셔서 안한다고 했다. 무조건 U단지이어야 한다고 했다.

・ 부동산 사장님은 K단지에 전세 들어오려는 대기자가 있으니까 나랑 양타치고 싶으셔서 자꾸 K단지 물건을 보여주셨고, 나는 안한다고 칼 같이 대답했다.

❍ 잘한점

・ 매수 최종 결정권자는 나 내 마음에 안드는 물건을 부동산 사장님이 권한다고 계약하지 않고 내가 원하는 단지를 보여달라고 요구했다

❏ 그러다 U단지 29평을 보여주셨다.

・ 그러다 부동산 사장님이 34평은 맞는 가격대가 없으니 29평은 생각 없냐고 하셨다.

・ 사실 그때 당시에는 낀 평형은 아무 생각이 없었다.... 제대로 비교평가 되어있지 않았던 것

❍ 잘한점

・ 낀 평형을 본 것 그 자체는 잘한 선택이다

❍ 못한점

・ 낀 평형에 대한 가치판단을 네이버 부동산이나 임보 쓰듯이 정리해가면서 찬찬히 생각한 적이 없는 상황에서 그저 물건만 보았다

・ 가치 판단을 정리해가면서 한 것이 아니라 그냥 순간 느낌으로 판단해버렸다.

❏ U단지 29평형

18:00

❍ U단지 29평형 매물임장 당시

・ 집 주인분께서 분양 받아 이 집에 들어오셨다고 하심

・ 집 관리 상태는 매우매우 좋았음. 2016년 준공이니 거의 사용한지 10년 다 되어가는 상황에서 도배 조차 할 필요가 없을 정도로 집안이 매우 깨끗햇음

・ 유치원 졸업하고 초등학교 막 입학하는 정도의 나이의 아이가 있었음

・ 29평 이라는 생각이 들지 않을 정도로 구조도 좋았음

・ 집주인과 대화하면서 어디로 가냐고 물어보니 옆 집으로 전세 가신다고 하심

・ ???(왜 옆집으로 이사가시지???)

・ 그래서 차라리 나랑 매매전세 계약 동시에 하는게 낫지 않겠냐고 물어보아 그 분도 그렇게 하면 좋다고 하심

・ 집 주인의 매도 이유는 회사에서 대출 이자 지원이 나오는데 1년간 무주택이어야 한다는 규정이 있어서 무주택 자격을 위해서 집을 매도한다고 하심

・ 직장은 원래는 근처 산업단지였다가 최근에는 동구 쪽으로 출퇴근 하신다고 하시면서 동구 쪽도 집 생각 있으신 것 같이 말하심

・ 집 주인의 인상은 굉장히 깐깐해보이는 스타일이었음 서로 지킬 것을 지키면 크게 먼저 연락하거나 하지는 않을 것 같은 느낌이었음. 하지만, 잘못되면 바로 따지고 들어올 것 같은 느낌의 사람이었음

❍ 잘한점

・ 집주인과 대화하면서 매도하는 상황과 성향을 파악하려고 하였음

・ 자연스럽게 부사님도, 집 주인도 별 생각 없던 상황에서 매도자도 좋고 투자자인 나한테도 좋은 주인전세로의 계약을 제시할 수 있었음

❍ U단지 6층 물건

・ 확실히 층 수가 낮으니 앞 전망이 굉장히 아쉬웠다. 1층 땅과도 가까워진 느낌이었다

・ 집안 관리 상태가 "평범"했다. 직전 묾건이 관리 상태가 얼마나 좋았는지 상대적으로 느껴졌다.

・ 도배와 같은 기본적인 수리는 해야해서 조금 아쉬운 관리 상태였다.

부동산에서 계약서 작성하는 당일

B부동산 안

맨 처음 물건 소개시켜주셨던 A부동산 "사과" 부사님은 자리에 오시지 않았고 A부동산의 "포도"대표님이 오셔서 계약을 진행했다.

❏ 생각보다 허술했던 계약 진행 과정

・ 작성 중에 등기부등본에 나와있는 아파트 단지 이름과 계약서의 아파트 단지 이름이 달랐다

・ 바로 고쳐달라고 이야기 했다

・ 그래도 계약서에 임차인의 협조 부분을 부사님들이 알아서 넣어주셔서 그 부분은 좋았다

・ 특약에 세입자의 이사 날짜는 집주인과 협의한다고 들어갔다

❍ 잘한점

: 중간중간 내용이 틀린 곳들이 있어 정말 눈 빠질 만큼 예민하게 계약서를 꼼꼼히 읽어보았다

: 계약 과정에서 반려동물에 대한 부분을 챙겨서 계약 전에 미리 이야기할 수 있었다.

❍ 못한점

: 아예 계약할 때 챙겨야 하는 부분들을 리스트로 정리해서 계약할 때 갖고 갔어야 하는 아쉬움이 있다.

❏ 하지만...별 탈 없을 줄 알았던 계약 중간에 트러블이 있었다

점유개정으로 계약을 진행하는 과정에서

A부동산의 "포도" 대표님이

"중개 수수료는 어떻게 하실까요?" 라고 은근히 물어보자

B부동산 "딸기" 부사님이

"그래도 절반은 주셔야죠"

라며 서로 합의한 듯 쿵짝이 오고 갔다..

❍ 잘한점

: 무슨 말도 안되는 말이라면서 엄청 뭐라고 했고, 매도인(임차인) 분께서도 나와 같이 부사님들에게 부당함을 엄청 어필했다

실랑이 말 몇 번 오고 간 다음에 부사님들이 꼬리내려서 1건의 거래로 비용 처리하는 것으로 '정상적으로' 마무리했다

❍ 못한점

: 화내지 못하고 좋은게 좋은거라고 생각하면서 그냥 넘어갔다...

: 다음번에 중개 수수료는 어떻게 하실까요라고 부사님이 물어보면 "그럼 공짜로 해주시게요? 아 아니다 100만원만 깎아주세요!"라고 되쳐보아야겠다

: 반응이 진지했다면 이 부동산에서 계약 못 하겠다고 하고 매도인분과 이야기해서 다른 부동산에서 작성 수수료만 지불하고 계약서 쓰겠다고 말해야겠다는 생각이 들었다.

: 거의 핸드폰 가게에서 "얼마까지 알아보시고 오셨어요" 같은 느낌이 들었다...부동산에서 손님 앉혀 놓고 이런식으로도 장사한다는 사실이 놀라웠다.

: 하지만 실제로 말하지는 않고 그냥 넘어갔다 나중에 나도 여기 동네에 물건 내 놓아야하니 동네 부사님들과 척질 수는 없는 노릇이니…

- (참고)점유개정 물건의 매매계약과 전세계약 동시에 진행하는 경우의 수수료

: 공인중개사법 시행규칙 제20조제5항제3호 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.

❏ 도장을 반대로 찍는 헤프닝

중간에 부동산 사장님이 매도자와 매수자(임차인과 임대인)이 이름이 비슷해 도장을 잘못 찍는 헤프닝도 있었다 -> 주인전세라 매도자 매수자 끝낸 후 임대인 임차인 계약서 작성할 때 반대로 찍었다...

❏ 계약을 다 끝낸 후

❍ 부동산 계약서 들고 한바퀴

- 계약했던 집 주인분과 다시 마주치면서 웃으면서 인사하면서 지나갔다

❏ 잔금 후기

❍ 휴가를 쓰고 직접 부동산으로 갈 계획이었으나....

- 하지만, 세상 일이 다 그렇듯이 직장에서 일이 생겨 휴가를 쓸 수 없는 상황이 갑자기 되어버렸다.

- 애초에 계약 할 당시에 나의 일정을 좀 더 확인해보고 잔금일을 설정했었어야 했는데 아쉬웠다.

- 다음번 계약하러 갈 때는 잔금일을 언제로 제안하는지, 절대 안되는 날짜는 언제인지 미리 생각해보고 가야겠다.

❍ 셀프등기 계획 취소

- 본래 등기 과정과 절차, 필요 서류등을 알아보고 등기 비용 아끼기 위해 셀프등기를 준비하고 있다가, 갑자기 법무사 예약을 해야하게 되었다.

- 법무통, 부동산 사장님, 외할머니 등 모든 라인을 동원해 법무사를 알아보고 외할머니께서 아시는 분을 통해서야 1주일 밖에 남지 않은 상황에서 합리적인 비용이면서 예약 가능한 법무사 사무소를 겨우 구할 수 있었다.

- 법무사가 월 말이 업무가 몰리는 시즌이라 예약 미리 하지 않으면 어려울 수 있다는 점을 처음 알았다...

- 법무사 비용을 30만원(+취득세 납부 대행비 50,000원) 총 35만원(부가세 포함시 38만원) 지불하게 되었다.

- 그렇게 저렴한 비용은 아니었으나, 외할머니의 마음의 짐을 덜어드릴 수 있어서 나쁘지 않았다.

❍ 필요서류 등기 발송

- 주민등록등본 1통 (주민등록번호 공개)

- 신분증(부동산에서는 카드 형태의 신분증 원본이 필요하다고 했고, 법무사는 복사본만 있으면 된다고 했는데...원활한 진행을 위해 주민등록증을 같이 보내기로 결정)

- (내 마음대로 보냄) 주민등록초본(모든 주소 포함)(주민등록번호 공개)

- 부동산 계약서 원본

- 도장(인감도장은 아니어도 된다고 함)(법무사 사무실에서 조립도장 쓰기로 이야기 함)

❍ 당일 전화 확인

- 법무사 담당 직원으로부터 서류 모두 확인했다는 전화 받고

- 대리인께서 직접 부동산 가셔서 확인해야 하는 서류 모두 확인하시고

- 잔금 입금, 장기수선충당금, 부동산 중개 수수료, 취득세 등을 포함한 법무사 비용을 모두 이체했다.

❍ 등기 우편 수령

- 등기필증 등기우편으로 수령 완료

❏ 최종 정리

- 잘한 점

: 매물을 보면서 부사님이 이 단지가 좋다, 저 단지에 투자자 많이 들어갔다고 말하는 것에 휘둘리지 않지 않고 내가 원하는 것을 분명하게 제안하고 내가 원하는 단지를 요구해서 원하는 단지에 있는 매물을 공동중개로 보았다

: 부동산 사장님에게 반드시 매수한다는 의지가 잘 어필되어서 부사님이 마구 전화 돌리면서 바로바로 예약 잡아주신 것 같다.

: 집을 보는 와중에 매도자와 이야기를 하면서 매도자도 생각하지 못하고 있던 조건인 주인전세로 거주하는게 매도자에게 유리하다고 제안했다.

: 주인전세 세팅으로 전세 세입자를 찾는 리스크를 해소할 수 있었다.

: 매도자에게 주인전세로 거주하는게 이사비, 번거로움 등 장점이 크다는 것으로 네고 조건으로 제시할 수 있었다.

: 집을 상당히 꼼꼼하게 확인해서 전혀 문제가 없다는 사실을 확인했다.(그동안 앞마당 늘리면서 매물을 보러 다녔던 경험에서 이 집은 누수나 큰 하자자 없다는 사실을 알 수 있었다. 만약에 매물을 본 경험이 없었다면 집이 이렇게 깨끗해도 이게 좋은 상태인지 아닌지 판단하기 어려웠을 것이다.)(그래서 매물임장이 중요하다)

: 분양 받은 다음 9년 동안 거주하면서도 도배까지 필요없을 정도로 깔끔하게 집을 관리하는 세입자와 계약을 맺었다.

: 매매 계약시 계약서와 등기부등본과 단어 토씨 다른 것 까지 잡아내며 계약서를 작성했다(잘했다!)

: 반려동물을 키우면 안된다는 부분에 대한 특약 조건을 넣어야 한다는 사실을 기억해냈다!

- 아쉬운 점

❍ 단지 비교평가

: 되돌아보니 혹여나 너무 성급하게 투자한 것은 아닌가 하는 생각도 들었다. 좀 더 시간을 갖고 여유롭게 주변 다른 단지들 매물을 진짜 50개 이상 다 보고 그 중에서 조건, 상황 비교평가해보았으면 어땠을까 하는 노력을 덜 할 수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 있다.

❍ 매도 계획

: 매수할 때 너무 물건, 매수 상황 그 자체에 매몰되어 있었는지 지방 광역시에 투자하는 만큼(물론 수도권 투자도 어느정도는 마찬가지이지만) 매도에 대해 최소한으로는 생각해보았어야 했었다.

: 내가 매도할 때 얼마정도 수익을 볼 수 있을지, 매도할 때 어떤 시나리오를 생각하고 있어야 하는지 전혀 아무 생각이 없었다.

: 투자가 매수에서 종결되는게 아니라 매도까지 생각해야 한다는 사실을 잊지 말자

❍ 계약 부분

: 머릿 속으로만 생각하는 것이 아니라 챙겨야 하는 포인트들을 리스트로 정리해서 갖고 가야겠다.