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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
[잊기 전에 기록하기]
가치와 타이밍에 대한 것만 알고 행동한다면 부동산 투자로 실패하지 않을 수 있음
※ 필수 고려 사항: 가치가 있는지, 가격이 싼지, 감당가능한지(보유해야함)
부동산 사이클/타이밍
- 가장 좋은 투자: 가치 있는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것
※ 가치: 직장, 교통, 학군, 환경, 입지독점성
타이밍(사이클): 좋은 타이밍=가격이 쌀 때, 나쁜 타이밍=가격이 비쌀 때
- 가치의 유무(투자범위): 가치가 나쁜가?(하락하는가?), 가치가 보통인가?, 가치가 성장하는가?
- 타이밍(=가격): 좋은 타이밍인가? 나쁜 타이밍인가?
- 사이클 특징: 단지별 사이클 파악 중요!
[ 봄 ] 매매가와 전세가 동시에 오름 → 매매가가 약간 오른 시기에 투자
[여름] 전세가가 따라갈 수 없을 정도로 매매가 폭등 → ‘매수’가 아닌 ‘매도’ 고려
[가을] 매매가 하락or유지, 전세가가 같이 빠져서 언제 떨어질지 모름 → 언제까지 빠질지 모르는 시기
[겨울] 매매가는 빠지거나 유지되지만 전세가는 오름 → 투자하기 좋은 시기 (잘 버텨야됨)
※ 아무리 가치가 있다고 해도 꼭지에 사는 것은 좋은 투자가 아니며, 안전마진을 확보하며 하는 투자가 중요
가치가 있으면서 지금 오르지 않는 것들에 투자 기회가 있음. 가치를 볼 수 있는 안목을 가지는 것이 중요!
- 실전 투자 과정: 임장 - 매수 - 전세 - 운영(보유 및 관리) - 매도
임장: 지역선정, 사전임장, 분위기 임장, 매물임장
※ 목적을 가지고 임장해야함
- [사전임장] 임장가기전 파악하고 가야 하는 5가지
① 내가 임장하는 지역의 위치: 지도상 전국에서 어디에 위하고 있는지 파악
② 월부 지역 분석 보고서, 아파트 수익률 보고서 참고 → 임장루트시 참고
③ ‘가치파악’: 입지분석(인구, 직장, 교통, 학군, 환경)
④ 인구이동, 향후 공급물량: 향후 전세운영 때문에 알아야함(얼마·언제 뺄지)
⑤ 현재 지역의 시세 및 인근 시세 확인
- [분위기임장] 상권 규모 및 분위기(필라테스·병원·약국 등),
단지 주변 분위기(주변 아파트 많은지, 상권과 거리, 역과 거리, 노선 등)
- [매물임장]
① 전화임장(매물확인): (목적)매물 정보 파악 및 매물 예약하기 위함
(방법)매수가·전세가·매도가 확인, 전세셋팅 상황 확인(공실?세낀물건?전세만기)
※ 미리 시세 알아둬야 함, 이전에 거래 협상 시도가 있었는지(히스토리 파악)
② 매물 예약 약속
(고려할점)정보 많은 사장님 선택, 집 상황 중점 질문, 가격이 싼 물건 위주로 질문(더 볼 수있는 집 없나요?), 하나의 단지에서 하루에 3~4개 정도 집 보기, 예약 가능한(예약된) 물건 문자 보내달라고 하기
(매물 예약 조건)실거래가보다 많이 비싼 집 제외, 집 상황보다 ‘가격’보고 매물 예약 잡기
③ 매물임장: 거실바닥-장판/마루(도배, 조명 상태, 천장), 베란다뷰·확장여부,
베란다 타일/선반 수납함(공팡이, 방충망), 샷시 수리여부
※ 한 집당 15분 정도 (구축일수록 천장 잘봐야함)
④ 매수여부판단: 가치 기준 판단, 저환수원리(투자원칙), 당장 오를만한 것이 아닌 현재 가치가 있고 싼 것
→ 싼 가격에 매수해서 시세 차익이 날 떄까지 보유한다
⑤ 전세놓기: 잔금 2달 전 골든타임 *이후 전세를 내리든 방법 찾아야함
매도 기준: 가치가 있는가?, 리스크 대비가 되는가?, 팔고 다른 집을 살 때 더 큰 수익이 날 수 있는가?
무릎에서 사서 어깨에 판다(꼭지에 팔려고 하지 않는다)
[나에게 적용할 점 찾기]
- 1개의 아파트라도 깊이 있는 분석을 해보는 것이 중요해 보임
- 임장 전 사전준비 매우 중요! (목적을 가진 임장을 하라)
- 매물임장까지는 전세 운영 및 관리까지 고려 필요
[느낌점]
- 개인적으로 저는 외부활동을 많이 즐기는 편이 아닙니다. 그러다보니 임장 자체에 대한 벽이 상당히 높은 상태였어요. 그럼에도 조모임으로 분위기 임장 2번을 참석하며, 많은 것을 보고 배울 수 있었습니다. 임장 후 수익률 보고서를 작성하니 해당 단지들이 입체적으로 기억된다는 것이 어떤 것인지 느끼게 되었으며, 임장 전에 준비가 많이 부족했던 스스로에 대해 깨닫게 되었습니다. 이번 기회를 통해 임장에 재미를 느끼게 된 것 같은데요, 물론 아직 더 많이 다녀봐야겠지만 새로운 지역을 알아가는 즐거움이 어떤 것인지 알게 되었습니다. 함께 해주신 조원분들께 너무 감사합니다!!
