2강 후기 작성하기

부동산 가격 결정의 요소(물가)

물가가 월급대비 많이 오름

통화량이 늘어나면 물가가 오른다

평당 전세가가 올라갈 확률이 높음

아파트 건설원가=재료비+노무비+경비(식비 등)+토지

전세가가격은 장기적으로 오른다

역전세가 발생할수도 있음(역전세 후 다시 또 전세가 오름)

너바나의 투자 원칙

선구안

임장, 매수 능력

내가 잘 할수 있는 곳만 투자(나만의 기준)

투자자

원칙에 따라 투자(투자 대상을 잘 알고 있음)

투자는 SELF

과정과 결과 모두 중요(실력=돈)

투자의 리스크와 성과를 알고 투자

1. 저평가 여부(가치>가격)

투자물건을 볼때 가장 중요한 것은?

매매 가격이 적정한가?

매매가격이 적정한 지를 어떻게 알까?

비교평가

2. 환금성

부동산은 환금성이 낮다

매도가 안되는거 조심

3.수익률

투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?

수익률=수익금/투자금(매매가-전세가)

72의 법칙

72÷수익률=원금이 2배가 되는 기간

72÷3% = 24년

투자1년차 : 읽지 않는 것

내 실력을 올려야 한다

수익률 놀이는 법

수요가 많고, 공급은 없는 곳(서울)

적절한 투자금, 전세금 상승

좋은 타이밍

수익률, 수익 둘다 중요(상가, 오피스텔, 원룸, 빌라 절대 하면 안됨)

인내(투자시장, 가치 신뢰)

투자는 사는 것만큼(시장의 전망을 무시하며) 존버하는게 중요합니다.

4.원금보존

원금보존 될때까지 기다림

매수시 : 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?(전세가까지 떨어질수 있음)전세가는 우상향

매수시 : 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.

매수시 : 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다

매수시 : 수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다(가치)

보유 : 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라고 버틴다

지방전세가율 80%

서울 : 60%

강남 : 50%

실전사례(원금보전)

이 물건의 적정 전세가율은 얼마인가?

이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?

이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?(이물건을 가치가 있는가?)

전고점 대비 20%이하 하락 물건

5.리스크 관리

시세차익 부동산의 리스크

역전세 적은 갭ⅹ(전세금 욕심 내지 말자)

대량 공급 입주물량(3년내), 입지 독점성

급격한 전세상승 무리한 전세가 ⅹ, 전세금 5% 상승(전세보증금 전체 5~10% 보유)

수익 시기(상승시기 모름) 오른다(운), 고정적인 수입(급여)