안녕하세요 빛나는 미래를 그려가는 투자자 화채입니다
먼저 수도권에 투자를 해 투자 자랑대회에 참여할 수 있어서 정말 기쁘네요
24년에도 비슷한 이벤트가 있었는데 그 때 참여하시는 동료분들을 보며 많이 부러웠던 기억이 납니다 ^^
투자를 복기하며 월부 환경에서 정말 많은 도움을 받았구나 깨달았습니다.
감사합니다!!
저도 많은 경험을 만들어 나의 동료에게 도움을 줄 수 있는 사람이 되면 좋겠어요!
이 후기도 투자를 앞두신 분들에게 도움이 되면 좋겠네요~
또 감사합니다!
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1. 내가 투자를 시작한 계기
●남편의 3년에 걸친 무릎수술
19년 결혼을 앞두고 가족과 함께 여행을 갔습니다. 여행 중 70대이신 부모님보다 더 걷지 못하는 남편을 보며 무릎의 상황이 심각하다 생각했습니다.
여행이 끝나고 병원에 다녀왔습니다. 인공관절을 해야 할 정도로 무릎이 심각했습니다.
다행히 나이가 많지 않아 다른 방법으로 해보자 권해 주셨고 그때 설명해주신 방법이 줄기세포를 이용한 방법이었습니다.
줄기세포는 2천만원이 넘는 고가의 수술 방법이었습니다.
권유해주신 줄기세포 시술은 천공술에 플러스 알파 개념의 시술이라 ‘경과가 좋다고 장담할 수 없다’고 말씀해 주셨습니다.
우리 부부는 고민했고 천공술만 하기로 했습니다.
그 후 살면서 줄기세포술을 하지 않은 부분이 마음에 걸려 짐으로 남아있었습니다.
그리고 ‘돈이 있으면 좋겠다’라는 생각을 막연히 했습니다.
●월부를 만나 자산 재배치를 하게 되다
저는 2020년 코로나 확진자 0명이었던 5월의 어느 날 결혼을 했습니다.
20년의 노가다로 허리가 좋지 않았던 저는 퇴사하고 결혼 생활을 즐기려는 꿈에 부풀어 있었기에 집에서의 생활은 나쁘지 않았습니다.
하지만 점점 금리가 올라가면서 주담대 이자가 부담되기 시작했습니다.
이대로는 안되겠다 생각하며 유튜브를 기웃거리다 월부를 알게 되었습니다.
처음엔 유튜브만 보다가 ‘나는 아는 것이 너무 없다’는 것을 깨닫고 강의를 듣기로 했습니다.
23년 10월 내집마련기초반을 신청했습니다.
‘내집마련기초반’을 신청하면서 ‘기초니까 부동산 기초를 알려주는 강의 인가?’ 생각할 정도로 아무것도 몰랐습니다.
막상 수강해보니 정말 집을 장만할 수 있게 도와주는 강의 였습니다. ㅋㅋㅋ
‘나는 이미 집이 있는데 이 강의 잘못 수강했구나…’ 생각하며 수강료가 생각났습니다. 저는 아까우니까 그리고 ‘이미 수강했으니 열심히 듣자’하는 마음으로 듣다 보니 ‘내가 그동안 부동산에 너무 관심이 없었고 정말 무지했구나’를 또 깨달았어요. 월부에 와서는 깨달음의 연속이었습니다.
11월 내집마련중급반을 듣고 12월 열반스쿨기초반을 이어서 들었습니다.
강의를 듣고 가장 큰 깨달음은 ‘내가 깔고 앉아 있는 내 돈을 꺼내서 나를 위해 일을 하게 만들어야겠다’였고 집을 팔아 갈아타야겠다 생각을 했습니다.
그리고 그때 남편의 수술이 생각나면서 돈을 벌어야겠다는 생각도 하게 되었습니다.
그러나 2023년은 폭락장 시작이여서 분위기도 좋지 않고 무엇보다 5억이었던 집이 4억이 되었는데 도저히 1억 손해보고 팔기 힘들었습니다. 그리고 4억이어도 팔리지 않았습니다.
그래서 주담대 이자라도 줄여보자라는 생각으로 자가를 전세를 놓고 우리도 전세로 이사를 갔습니다. (너나위님께서 라이브중에 말씀하셨던 찐 김포 통진보다도 안쪽인 정말 시골로 이사를 갔습니다 ㅋㅋ) 나중에 분위기가 좋아지면 그 때 팔자라는 마음이 있었습니다
그렇게 저는 강남까지 2시간 30분이 걸리는 곳에서 오프라인 강의를 들으러 다니며 공부를 했습니다.
●24년 8월 암환자가 되다
23년 12월 열반스쿨기초반을 듣고 투자를 하기로 마음을 굳혔습니다.
24년 1월 실전준비반을 시작으로 매달 앞마당을 1개씩 만들어갔습니다.
24년 5월 지방기초반을 수강하던 중 장염에 걸려 병원에 있으면서 몸에 이상한 혹을 발견했습니다. 바로 그 병원에 진료 예약을 해두고 저는 무사히 퇴원했습니다.
7월, 앞마당이 6개 생겼으니까 ‘이제 투자를 해야겠다’ 생각했습니다.
그러던 중 5월에 예약한 병원에 다녀왔습니다. 병원에서는 모양이 이상하다고 조직검사를 권했습니다. 불안하게 사는 것 보다 검사하고 편하게 사는 게 좋다는 것이 병원측 의견이었습니다. 저는 동의했고 8월 6일 결과를 들었습니다.
‘암입니다’
그 때 병원 카페에서 계속 울었습니다. 이제 좀 열심히 괜찮게 살아보려고 했는데…
한참 울고 집에 가서 또 울고 다음날 오프라인 강의가 있었는데 가면서도 울었던 것 같네요…
강의장에서 질문할 기회가 있어 저는 질문을 했습니다
“투자에 집중할 수 없는 환경이 되었는데 어떻게 투자 생활을 이어가면 좋을까요?”
그날 권유디님의 강의가 있던 날이었는데 유디님의 답변은
“투자할 수 없는 환경에 집중하세요. 그리고 푹 쉬세요” 였습니다.
그렇게 24년 8월 재테크기초반을 끝으로 저는 치료라는 환경에 집중했습니다.
2. 투자 과정에서 겪은 일들
●새로운 시작
25년 2월 퇴원을 했습니다.
부동산 시장의 분위기도 변했고 그 사이 투자한 동료들도 많아졌습니다. (제 주변의 대부분의 동료들이 투자한 것 같아요)
분위기도 느끼고 현장감을 익히기 위해 또 오프라인 강의를 신청하려고 연습삼아 실전반을 신청했습니다. (그 당시는 오프라인 강의 신청이 별도로 있었습니다.)
그런데… 아니… 왜 성공이죠???
환경은 좋지만 힘들다던데… 퇴원하자마자 해도 되는 걸까???
여러 생각을 했지만 수강을 결정하게 된 이유는
‘할 수 있는 환경인데 하는 것이 맞지 않을까?’였습니다.
병원에서 동료들의 알람을 보면서 임장하는 동료들이 그렇게 부러웠는데 이제 나 임장 할 수 있는데 망설이는 것보다 해보는 것이 좋겠다고 생각했습니다.
그래서 실전반을 수강하기로 마음먹었습니다!!!!!!!
●첫 실전반에서 투자의 실마리를 찾다
저의 첫 실전반 튜터님은 파도타기8튜터님이셨습니다.
젊으신데 똑똑하시고 열심히 사시는 모습이 무척 감동적이었습니다. (월학 에이스반 분들은 다 그렇게 열심히 사시는 것 같습니다… 대박…)
실전 OT에서 저의 투자에 관한 궁금점들을 물어볼 수 있었습니다.
답변을 바탕으로 저는 3가지 시나리오를 정리해봤습니다.
첫번째, 가지고 있는 자산을 모두 정리해서 3급지 이하 수도권에 갈아타기
두번째, 가지고 있는 자산 중 일부를 정리해 4급지 이하 수도권에 갈아타기
세번째, 가지고 있는 자산이 정리가 되지 않으면 갖고 있는 현금으로 5급지 이하 수도권에 투자하기
인생은 계획대로 되지 않으므로 반드시 차선책, 차차선책이 있어야 한다고 생각했습니다.
저는 2채의 아파트(파주, 평택)가 있었고 25년 수도권 상승흐름이 오기 시작했지만 저의 아파트가 있는 지역은 아직도 흐름이 오지 않아 시장이 조용했습니다. “
그런 시장에 기다려야 할지 팔아야 할지 고민하던 중
25년 4월 실전준비반 오프라인 강의에서 너나위님에게 질문을 했습니다.
평택에 있는 아파트에 관한 질문이었습니다.
“거기는 언제 오를지 알 수 없고 명의도 재산입니다.”
저는 이 말씀을 듣고 명의도 재산이라는 것을 기억하며 ‘한 채를 사더라도 가치 있는 것을 사기’로마음 먹었습니다.
●매도의 전략
평택의 아파트는 3천 손실 구간이었습니다.
강의를 들으면서 저는 3천 손해지만 이 자산을 팔아 더 나은 자산을 취득할 수 있겠다는 확신을 갖을 수 있었습니다.
그리고 25년 3월 실전반 선배강의에 자주가족님께서 매도에 관한 강의를 해 주셨습니다. (이것은 완전히 나를 위한 강의 잖아!!! 자주가족 튜터님 다시한번 감사드립니다 ^^)
강의에서 알려주신 매도기준으로 판단해 보자면 평택아파트는 수익이 나지 않았기에 매도기준에 맞지 않았습니다. 그러나 평택아파트에서 수익이 나기를 기다리는 것보다 더 좋은 자산으로 갈아 끼워 그 자산에서 수익을 기대하는 편이 더 낫다 생각했습니다.
그리고 바로 부동산에 아파트를 내놨습니다.
첫번째 전략은 1층 가격으로 내놓기.
5층이었던 저의 집은 로얄층이 아니었기에 경쟁력에서 밀린다고 판단했습니다.
그래서 네이버 가격순으로 정렬하면 상단에 노출될 수 있게 1층 가격으로 내놨습니다.
두번째 전략은 매매 최저가 기억하기.
사는 사람은 반드시 더 저렴하게 사고 싶은 것이 일반적 이치입니다. 저도 누군가 네고를 해온다면 얼마까지 해드려야 할까 고민했습니다. 제 나름의 마지노선을 정하고 싶었습니다. 그래야 휘둘리지 않을 것이라 생각했습니다. 아실에서 거래 최저가를 찾아두고 연락오면 여기까지는 네고해드려야겠다 생각했습니다.
마지막 전략은 단호하기.
매수 희망자가 나타났습니다. 그런데 제가 생각한 단지 최저 거래가보다 1천만원이나 저렴한 금액으로 매수하기를 희망하셨습니다. 처음엔 너무 어이가 없었지만 감정에 휘둘리지 않고 차분하게 제 의사를 전달했습니다
“부사님 저의 집이 로얄층도 아니고 그 분은 첫 매수 희망자 분이셔서 단지 거래 최저가인 00금액까지 깍아드리려고 생각했는데 그 금액은 제 생각보다 저렴해서 해드리기 힘들 것 같아요. 그리고 00금액이 아니라 제가 호가로 올려놓은 금액 밑으론 팔지 않겠습니다. 호가도 충분히 저렴하다고 생각합니다” 라고 전달 드렸더니 매수 희망자분께서 00금액이라도 팔아주시면 안되겠냐는 연락을 받았습니다. 그래서 저는 그 금액으로 해드리는 대신 집에 있는 중대하자를 제외한 일반적 하자를 모두 승계하는 조건으로 계약을 했습니다.
그렇게 25년 4월 매물 내놓은지 3주만에 평택과 파주에 있던 아파트 2채 모두 매도에 성공했습니다.
●임장지의 발견
돈도 생겼으니 진짜 투자가 코앞이었습니다.
그동안 만들어 놓은 임장지를 뒤졌습니다.
그러나 그 사이 시장의 상황은 변하였고 3급지의 가격이 조금씩 올라 제 투자금으로 할 수 있는 곳이 없었습니다. 그래서 4급지를 트레킹하고 있었습니다.
4급지도 선호도가 높은 곳은 이미 제 투자금 범위에서 벗어나 있었습니다.
그렇게 고민이 깊어가던 시기 저는 또 한번 실전반에서 함께 할 수 있는 기회를 얻었습니다.
25년 5월 오렌지하늘튜터님과 오하이오들은 경기도의 아주 넓은 어느 지역을 임장하고 있었습니다. 튜터님의 OT에서 “이 지역을 잘 알아두면 다음에 어느 지역을 가야 할 지 정할 수 있으실 거에요”라고 해주셨는데 한 달이 다 지나가도 저는 다음 임장지가 보이지 않았고 저는 그 부분을 질문했습니다.
튜터님께서는 임장지 찾는 방법을 아주 자세히 설명해주셨습니다.
임장지 찾기
첫번째 부동산 지인에서 평단가를 확인한다.
두번째 내 투자금으로 가능한 금액대를 찾아본다. 투자금이 1억일 경우 매매가 5억에 전세 4억, 매매가 4억에 전세 3억 등등 금액대를 적어본다.
세번째 전세율을 파악해 현실적으로 접근 가능한 가격을 파악한다. 일반적으로 60%를 적용해서 매매가 4억이면 전세 2.4억, 매매가 3억이면 전세 1.8억 이런식으로 찾는다.
마지막으로 그렇게 파악한 금액을 기준으로 부동산 지인의 평단가 적용 가능한 지역을 찾는다.
그렇게 찾은 임장지로 저는 6월에 임장을 갔습니다.
●열심히 한 매임이 귀인을 모셔왔다
서울은 대부분 그렇지만 이 곳도 언덕이 심했습니다. 더운데 언덕까지 심해 임장은 쉽지 않았습니다. 그래도 투자를 해야겠다는 생각으로 열심히 다녔습니다.
매임도 열심히 했습니다. 그렇게 동료들과 아파트 이야기를 하던 중 한 단지가 눈에 들어왔습니다.
초등학교는 조금 멀었고 언덕 위에 있어 축대 위에 세워진 아파트였지만 신축이었고 엘리베이터를 이용해 평탄화도 잘 되어 있었고 무엇보다 주변에 연식이 10년 이상 차이나는 아파트와 가격도 비슷했습니다. 처음엔 위치 때문에 가격이 저렴한 것인가? 이 동네 분들이 덜 좋아해서 가격이 저렴한가? 의문을 가졌습니다. 임장을 해보니 그런 약점들이 있었지만 그래도 가격이 저렴하다고 생각이 들었습니다.
그렇게 매임을 하던 중 진짜 저렴하다고 생각하는 매물을 발견해 매물 코칭을 신청했습니다.
그리고 설문을 작성하고 있던 순간 전화벨이 울렸습니다.
“어제 보고간 그 매물 나갔어”
그 이야기를 듣는데 ‘어제 계약금을 걸고 왔어야 했나?’, ‘내가 실력이 없어서 보지 못하고 날렸나’라며 자책을 했습니다. 그렇게 후회 속에 하루가 지나 매물코칭 전화를 받았습니다. 매물도 없는데 매물코칭 받는 것이 의미가 있나 싶었는데 막상 받아보니 진짜 유레카였습니다. 날아간 매물을 잘 봤다고 칭찬해주셨고 평소에 제가 관심 있던 다른 매물의 기준 가격도 알려주셨습니다. 매물코칭은 정말 기대 이상이었습니다.
기준을 갖고 관심 아파트를 트레킹 한지 2주가 지났습니다.
주말 아침. 그 지역의 아파트를 매임하고 집에 돌아왔습니다. 돌아와서 다시 네이버 부동산을 봤는데 갑자기 아침에 없던 매물이 올라왔습니다. 가격도 기준에 들어왔습니다.
그리고 그 매물을 올려놓은 부동산은 제가 기존에 매임을 다녀왔던 부동산이었습니다.
전화를 걸었습니다.
“사장님 저번에 00아파트 보고갔던 사람인데 네이버 부동산에 올라온 00매물 있는 거에요?”
“아!! 사모님 네 기억합니다. 집주인이 00억에 팔던건데 안팔리니까 지금 그 가격까지 오늘 내렸어요. 그 물건 오늘 나갈 것 같으니까 지금 보러오세요”
시간은 오후 2시였습니다.
저는 이렇게 생각했습니다. 방금 갔다왔는데 또 가기 귀찮기도 하고 ‘주말에 안팔리면 월요일쯤 전화해서 좀 깍아달라고 해야겠다’
그러나 시간이 지날수록 초조해졌습니다. 로얄층, 로얄동에 가격도 괜찮았기 때문입니다.
다시 전화를 겁니다.
“사장님 아까 물어본 그 매물 설명 좀 해주세요”
“세입자가 00보증금에 살고 있고 9월에 이사 나갈 계획이에요. 투자하기 딱 좋은 매물이에요. 빨리 오세요”
그 당시 수도권에 6.27규제로 조건부전세대출이 막혀 갭을 지불하고 명의를 가져와야 세입자를 받을 수 있었기에 갭만큼의 현금이 반드시 필요했습니다.
그런데 그 보증금은 저의 투자금으로 감당이 되지 않았습니다.
“사장님 저 투자금이 00억이라서 제 투자금 범위를 넘어서네요. 아쉽지만 이 물건은 투자하기 힘들겠어요.”
아쉬워하는 저에게 사장님께서 결정적인 이야기를 해주셨습니다
“8천 차이죠? 전세 새로 맞추면 되니까 제가 빌려드릴게요 일단 물건 보러오세요”
네??? 말로만 듣던 부사론에 심장이 뛰었습니다. 어쩌면 이 물건이 내 것인가 생각하면서 저는 물건을 보러갔습니다.
투자를 하려고 그 단지 물건을 10여개는 더 봤는데 이 물건은 내가 본 물건 중에서도 가장 최악이었습니다. 너무나도 수더분한 세입자분이 편하게 사셔서 관리상태가 말이 아니었습니다. ㅠㅠ
그런데 신기하게도 이 때 강의 내용이 떠올랐습니다.
‘집 내부가 엉망인 것은 본질이 아니다. 본질은 이 아파트의 위치다. 로얄층 로얄동이다.’
(지방투자기초반에서 권유디님께서 해주신 말씀!!!)
그렇게 생각하고 매수 의지를 부사님에게 전달했습니다.
부동산으로 돌아와 기다렸습니다. 그런데 저 말고 다른 희망자가 있었습니다.
부사님께서 욕심부리지 말고 500만 깍아달라고 하자는 의견이었습니다. (그 당시는 1천 이상씩 깍이는 시장이었습니다)
저는 수락을 했고 25년 7월 토요일 오후 9시 계좌가 저에게 왔습니다.
그리고 부사님에게 이 이야기를 했습니다.
“사장님! 당연히 사장님께서 전세 빼주시리라 믿지만 저도 꼭 그 기간안에 빼야하니까 두달이 지나면 다른 부동산에 내놔도 될까요?”
부사님께서는 “뭐 두 달이나 걸리겠어요? 그래도 그때 되면 그렇게 하셔야지요” (전세 물건이 0이었어거든요)
강의에서 배운대로 한 이야기였는데 부사님과 관계도 유지하면서 내 리스크를 최소화할 수 있는 정말 좋은 멘트였다고 생각했어요.
진짜… 월부 강의 다 소중합니다.
●인테리어는 어디까지 해야할까?
8월이 되었습니다. 계약서를 쓴지 3주가 지났습니다. 간간히 전세를 보고 갔다는 이야기를 전해 들었지만 희망자가 나타나지 않아 초조했습니다.
이 기간 멘탈을 붙잡는 일은 정말 어려웠습니다. 그래서 부동산 사장님과 상의를 했습니다. 부동산 사장님께서는 수리를 권하셨습니다.
“시스템 에어컨 설치하면 어때요? 요즘 세입자들이 시에 좋아해요”
저는 이때도 감사하게 실전반 환경에 있었습니다. 리스보아 튜터님에게 전세가 빠지지 않는 상황과 수리에 관해 질문을 드렸습니다.
“수리를 할 수 있는 기간이 확보되지 않을 수도 있어요. 수리 시간이 확보되면 정말 운이 좋은 거에요. 기간이 확보된다면 수리를 하면 좋을 것 같아요. 수리하는 것이 관리 측면에서도 유리합니다.”
저는 튜터님과 물건의 상태를 설명 드리고 수리를 어디까지 해야 할지 정할 수 있었습니다.
이 생각이 전세입자가 나타나지 않아 초조해하고 있는 것보다 훨씬 좋았습니다.
저의 적극적인 어필이 통했을까요? 8월에 드디어 세입자가 나타났습니다.
기존 세입자 이사가 한 달 반정도 남은 시점이었습니다.
운이 좋게도 신혼부부를 만나 수리기간도 확보했습니다.
가 계약금이 들어가고 그 주 잔금을 치렀습니다. 물론 부사론을 이용했습니다. ^^
명의를 가져온 후 세입자와 전세계약서를 쓰고 기존 세입자가 이사 나간 후 2주간의 시간을 확보해서 수리를 진행했습니다.
깨끗해진 집을 보니 행복했습니다.
2부에서 계속~
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