오프닝 강의를 들으면서 저의 오랜 투자 생활이 돌아봐졌습니다.
누구나 공식은 알고 있고 이해하고 있고 또 적용할 의지도 있지만 그런 시장은 쉽게 오지 않는다는 것!
물론 한번올때 크게 투자를 해서 성공을 거둘수는 있겠지만 그것을 맹목적으로 기다리다가 보면 영영 투자할 타이밍이 안나오고 그러면 남들은 부자가 될때 혼자만 뒤떨어진다는 것!
적절한 투자 타이밍은 절대절대 나오지 않습니다.
그냥 지금 매순간을 분석하면서 지금 저점이고 올라갈 확신만 있다면 과감하게 투자할 필요성이 있다는 것을 깨달았습니다
내년 상반기까지는 반드시 투자를 해야겠다는 생각을 했습니다.
임장을 볼때 판단을 하여 정확한 수치로 판단을 해야겠다, 나의 감각을 믿기에는 아직 서툴고 그러다보면 자신이 없어지면 투자를 영영 못할테니 나만의 기준을 확립한다음 임장을 통해 보완하고 그걸로 투자로 반드시 이어야겠다는 생각을 했습니다.
아래는 오프닝 강의를 들으면서 작성한 메모인데 저도 기억하기 위해서 남겨둡니다.
감사합니다.
임보와 임장은 상호보완을 해야한다
임장을 가서는 그냥 외관만보고 그 단지가 저 단지구나를 확인하는 정도
학군이 어디가 어떻게 뭐를 근거로 비싼지 싼지는 따로 알아봐야함
그래서 상호보완관계
전세가율이 높아진다는 의미??
매매가격이 낮아지거나 매매가격의 상승폭보다 전세가의 상승폭이 크다는 의미
투자금이 적게 들어가 수익률이 좋아지고
부동산 시장의 보합세거나 하락장일때 나타나는 전형적인 패턴
잠실엘스를 알아보자
10~16년에 매매가는 하락하거나 천천히 상승했는 반면에
전세가는 가파르게 상승했다
이후 이 단지는 폭등했다
보합이나 하락장일떄 투자하기 매우매우 용이하다
10-16 / 23-24시기가 다르다
전자와 후자의 차이는 국민들이 부동산을 보는 시선이 달라졌다
전자는 잠실에 집을 사면 쫄딱 망한다 생각했던 시기
후자는 투자용으로 돈을 버는 시기
앞으로 전세가율이 높아지는 시기가 안올 수도 있다
서울 외곽의 구축의 아파트는 가지기 싫어하니까 앞으로도 전세가율이 높을 가능성이 크다
하지만 매매가는?
매매가와 전세가가 좁아지면 2년전에는 4억해야 집사는데 지금은 2억이면 집사자나?? 전세말고 집 살까??
요런 심리가 팽배해져야 집값이 오름
요즘은 어때??
21-24를 세부적으로 보면
매매가가 유지가 되는데 전세가격이 내려간다
그러면 투자가 나쁘냐??
ㄴㄴ 매물 가격 자체가 저렴해지기 때문에 투자하기는 유리한 시점이다
전세가율이 올라가는 시기에서 전세가가 낮아지는 순간이 있다
투자하기 좋은 시점은 매매가가 안오르는 시점
과거 시장을 복기해보면 전세가율이 상승할때가 투자에 유리한 시기였다
다만 전세가율이 어디까지 상승할지는 누구도 정확히 예측할 수 없다
그러니 적당이 오르는 느낌이 든다면 서둘러 사자
40%~50%까지 점진적으로 오르다가 어느순간 매매가가 급등하는 흐름이 나타날 수 있다는 뜻이다
한마디로 내가 사자마자 갑자기 오른다면 무엇이 잘못된것이고 보합되거나 떨어지면 오히려 좋아??
우리가 할 수 있는 일은 현재 매매가가 적정한 수준인지 판단하고, 그 단지가 나의 투자기준에 부합하는 여러 후보중 가장 우수한지는 비교해보는 것
그리고 매수하는 것이 우리가 할 수 있는 일의 전부다
적절한 투자타이밍?? 그런거는 없다
내가 살 수 있는 금액 내에서 가장 좋은 단지 혹은 내가 필요한 것을 집는 것이 가장 좋은 투자 방법이다
미래를 예측하는 것은 불가능한 방법이니 그냥 살 수 있는 타이밍이 나온다면 그냥 사자
베스트를 선택하기보다는 워스트를 피하는 방법으로 가자
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