[베댄아] 9월 독서 후기 #1 - 부동산 투자의 정석

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) :부동산 투자의 정석, 부동산 김사부 지금

저자 및 출판사 : 부동산 김사부(김원철) 

읽은 날짜 : 2025.09

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 저평가, 투자 정석, 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10

1. 저자 및 도서 소개

: “특정 시점, 특별한 누군가에게만
통하는 공식은 ‘정석’이 아니다!”

이제 부동산이 유용한 투자 자산임을 설득할 필요가 없다. 대한민국 부동산의 수십 년간의 시세 변화 그래프만 봐도, 1% 부자들의 자산 비중만 눈여겨봐도, 알 수 있기 때문이다. 다만 부동산 하락 시그널에 시장이 냉랭해진 요즘, 대중은 말한다. “부동산이 폭락한다는데, 지금 투자를 하라고?” “상승장을 지나며 가격이 엄청 올라버렸는데, 어떻게 집을 사?” 이때 기억해야 할 것은, 전설적인 가치투자자 찰스 멍거의 명언이다. “대중을 따라 하는 것은 평균으로 후퇴하겠다는 것이다.”

대중의 투자 열기가 식어가는 시점이야말로 투자 고수들이 시장에서 ‘좋은 물건’을 줍는 때다. 이 시대 유명 투자 고수들의 스승이자 활황과 불황을 두루 거친 1세대 투자자 부동산 김사부의 책을 읽어야 하는 것도 이 때문이다. 무려 15년 전에 처음 출간된 《부동산 투자의 정석》은 지금까지도 ‘부동산 투자자의 교과서’ ‘부동산 투자 필독서’로 불리며 시간이 흐를수록 가치를 더해가고 있다. 2022년 개정증보판에서는, 수많은 정책과 문화 트렌드, 소비자의 선호도 변화에 맞춰 업데이트한 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등의 다양한 대상에서 최고의 수익을 내는 투자 공식을 소개하는 한편, 새롭게 손질한 ‘경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트’를 최초로 공개한다. 특별한 누군가가 특별한 시점에 얻은 성공담에 지쳤는가? 이 책을 읽는다면, 마음이 한결 가벼워질 것이다. 보통 사람들도 언제든지, 얼마든지 성공할 수 있는 투자의 정석을 소개하기 때문이다.

2. 내용 및 줄거리

:

P19 → 중요한 것은 자가 주택보급률인데, 가자 주택 보급률의 경우 전국은 50%가 조금 넘고, 서울과 수도권은 50%가 안 된다. 우리나라 인구의 절반이 세입자라는 뜻, 따라서 이 절반에 해당하는 인구는 언제든지 수요자로 변할 수 있다. 

P21 → 가구 수는 향후 20년간 늘어난다, 혼인으로 매년 20만 가구가 탄생한다. 다문화 가정이 매년 생겨난다. 고령 인구는 계속 늘어난다. 신규 주택에 대한 수요는 영원할 수 밖에 없다. 

P27→ 저성장일지라도 경제가 꾸준히 성장한 나라의 경우 일반적으로 부동산의 가격도 거의 같은 맥락에서 증가세를 보였다. 경제가 성정하면 아무래도 더 좋은 집을 갖고 싶어 하는 이들이 늘어난다. 그 동안 주택 구입을 미뤄왔던 가구들도 이젠 집을 사려고 한다.  

P29 → 부동산은 은행에 넣어둔 예금처럼 꼬박꼬박 이자가 불어나듯 가격이 올라가진 않는다. 어느 순간 확 올라버리고, 웬만해서는 잘 떨어지지 않는다는 것이 특징이다. ~~결국 공급은 씨가 마르고 수요만 들끓는 현상이 벌어지면서, 부동산 가격이 상당 기간 고공 행진하게 되는 것이다. 

P36 → 부동산 경기가 하락하고 장기화되는 건 장기침체의 시작이 아니라, 투자자 입장에서 기회가 오는 것임을 알 수 있다. 

P46 → 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. "내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?:라고 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생을 걸쳐계속 이뤄져야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두 번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고, 가능성이 있는 리스크를 무시하게 된다.

P62 → 중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다. 

P79 → 전세 레베리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 이것이 성공의 관건이다. 우리의 목적이 부자가 되는 것 자체는 아닐 것이다. 돈은 결국 쓰기 위해서 버는 것이다. 그래서 언젠가는 쓸 것이다. 다만 너무 일찍부터 써서는 안 된다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다.  ~~전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다. 

P80~82 → 내가 투자자들에게 당부하는 건 ‘일단 4년 동안만 투자하라’는 것이다. 조금 길어지면 6년이다. 딱 이 기간만 투자해야 한다는 뜻으로 한 말은 아니다. 이 기간 동안만 잘 참고 투자해야 한다는 뜻으로 한 말은 아니다. 이 기간 동안만 잘 참고 투자해서 성공하고 나면 그 다음부터는 투자하지 말라고 해도 투자하게 되어 있다. 성공의 경험이 쌓이고 이로써 투자의 재미도 알게 되고 시간이 지날 수록 자금까지 쌓이게 되면, 더욱 탄력을 받는다. 이것이 바로 4-6년 간의 투자 기간을 버텨야 하는 이유다. 그럼에도 이 결코 길지 않은 시간을 견디며 투자한다는 것은 생각보다 쉽지 않다. 

~~재테크 관련 카페나 모임에 가보면, 엄청난 열정을 가진 이들응ㄹ 어렵지 않게 만날 수 있다. 특정 지역의 지도를 눈에 보듯 훤히 외우고 있거나 온갖 시세를 꿰고 있는 사람, ‘일주일에 몇 군에 임장’과 같은 구체적인 목표를 세우고 이를 지켜나가는 사람도 있다. 이러한 열정은 나쁘지 않다. 문제는 이 정도로 열정적이다 보니 그 페이스를 오래 끌고 가기 힘들다는 것이다. 뜨거운 만큼 그 열기가 오래 갈 것 같지만 희한하게도 투자의 세계는 다른 분야와 다른 결과로 이어지는 경우가 많다. 

더 열정적으로 했다고 딱 그만큼의 정직한 결과가 나오는 것이 아니다. 심지어 전혀 공부하지도 않고 그저 ‘묻지 마 투자’를 한 사람이 훨씬 좋은 결과를 얻기도 한다. 이러한 일을 겪다 보면 허탈감마저 들어 열정을 오래 간직하지 못하게 되는 것이다. 

투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다. 

전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 

P87 → 전세 레버리지 투자는 어떤가? 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않는다. 전망이 맞으면 맞는 데로, 틀리면 틀리는 데로 문제가 없다. 불황기에는 그저 부동산의 전세가가 오르고, 활황기에는 매매가가 오른다. 이 얼마나 마음 편하고 승률 높은 게임인가? 

P110 - 111 → 내가 주장하는 전세 레버리지 투자의 경우, 투자 대상의 부동산을 선정할 때 “전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐”를 기준으로 삼는다. 

~~임차인이 꾸준히 찾을 만한 지역에 관심을 갖고, 그렇게 함으로써 장기적으로 임대료가 상승하여 현금흐름을 발생시키는 구조를 만드는 것이 훨씬 안정적이고 승산이 높은 투자법이다. 

단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는 데 집중하는 것이 더 현명한 투자이기 때문이다. 

P117 → 전세 레버리지 투자의 핵심 개념은 두 가지다. 

첫째, 부동산에서 돈이 나오게 한다. 

둘째, 그 자금으로 부동산을 또 산다. 

부동산에서 돈이 나오게 하려면 어떻게 해야 할까? 전세금 상승분이 있어야 한다. 전세금 상승분이 있다는 건, 지속적으로 수요가 있고 전세가 상승이 물가 상승보다는 월등하게 높을 곳을 골라야 한다는 뜻이고, 매수할 당시 전세가율이높은 곳이어야 한다는 의미다. 그리고 그렇게 해서 나오는 돈을 반드시 재투자해야 한다. 재투자할 때는 다시 이와 같은 자금을 만들어낼 수 있는 부동산을 사면 된다. 이것이 핵심 개념이다. 두 가지만 정확하게 이해하도 있어도 자금이나 규제의 문제는 해결할 수 있다. 

P207 -209 → 장기적 추세로 볼 때 대세는 소형 부동산이 될 것이고, 개인적으로는 오히려 현재보다 더 작은 사이즈 혹은 더욱 다양한 형태의 소형 부동산이 늘어나리라 생각한다. ~또한 고령인구가 증가함에 따라 자산의 대부분이 몰려 있는 중대형 주택을 처분하고 소형 주택으로 옮겨갈 인구 역시 늘어날 것이다. 

결론적으로, 핵심 지역에 있는 소형 부동산의 가치는 계속 올라갈 것이다. 

도심 집중과 소형 부동산 선호 현상은 좀 더 강력한 대세로 자리 잡을 것이라 본다. 

P273 → 고수는 어떻게 할까? 바로 B 를 산다. 그것 역시 마련한 여건이 안 되면 C를 한다. A가 좋다는 건 알지만 A를 살 수 없다고 포기하는 게 아니라, 자신의 자금 형편상 가장 최상의 성장성이 있는 물건을 ‘일단’ 사둔다는 말이다.

 P289 → 로열동, 로열층의 아파트가 좋은 건 환금성 때문이다. 부동산은 항상 환금성을 고려해야 한다. ~~환금성 자체가 직접적으로 돈을 벌어주는 건 아니라 해도 이것이 내 재산을 보호하는 중요한 요소라는 점만은 명심해야 한다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 흔들리지 않는 투자 가치관 상기

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 예전과는 달라진 부동산 시장→ 인터넷과 유튜브 영상 매체의 발전으로 부동산 투자의 대중화가 일어나면서 대중들의 지식 수준이 올라갔고, 그로기 인해 부동산 시장이 장기 불황에 빠질 가능성은 희박하다. 

대가족에서 1인 가구 형태로 점점 1세대에 거주하는 거주 인구가 줄어드는 만큼 소형평형에 대한 미래 가치도 다시 한 번 더 생각해볼 수 있었다. 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 부동산 소액 투자의 정석, 부동산 투자 황금 로드맵

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

▼5월 너나위 추천도서 바로 보러가기