책 제목 : 대한민국 부동산의 미래
저자 및 출판사 : 김장섭/트러스트북스
읽은 날짜 : 2025.09.29
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #대한민국부동산 #저평가투자 #레버리지와공급
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점
1. 저자 및 도서 소개
2004년 경매로 부동산 투자를 시작 2006년 재개발 투자, 2007년 지방투자 이어서 수도권 주택과 상가 투자를 이어갔고 2014년부터 서울과 1기 신도시 투자를 권장했다. 싸게 사서 비싸게 파는 원칙과 저평가, 시장 흐름 분석력과 행동으로 옮길 수 있는 실행력을 중요시 여겼다. 주식이나 채권 투자로 관심을 넓히고 부동산 흐름은 세계경제의 흐름과 일맥상통함을 강조하며 폭 넒은 식견을 갖추길 바라하며 여러 저서를 남겼다.
2. 책에서 본 것
대한민국 부동산의 과거와 현재
2000년 이전 경매투자→ 2004년 이전 분양권 투자→ 2006년 이전 재건축 아파트 투자→ 2007년 3월까지 재개발 빌라 투자→ 2007년 6월까지 서울 수도권 오피스텔 투자→ 2012년 이전 지방 부동산 투자→ 2014년 이전 수도권 부동산 투자→ 2016년 서울 빌라, 서울 역세권 부동산 투자
- 1000만원 이하의 소액 투자법: 대중이 쉽게 접근할 수 있는 부담없는 금액으로 레버리지 효과를 누려 수익률을 극대화 할 수 있다.
- 사실에 기반을 둔 데이터와 숫자에 기반을 둔 투자는 향후 미래를 예측하기 어렵게 한다. 사실 뒷편의 숨은 맥락을 파악할 줄 알아야한다.
- 토지-노동-자본은 생산의 3요소이다. 인간은 60세 이후 노동 능력이 떨어지기 때문에 젊을 때 토지와 자본이 일할 수 있도록 그 기반을 마련해야 한다. (토지: 월세투자, 전세 레버리지, 땅/ 자본: 채권, 주식/ 절약) 노동력이 있는 기간은 토지와 자본을 위한 준비기간이다.
- 확장성이 넓은 주식, 땅, 사업은 길게 꾸준히 여유자금으로 투자하고, 확장성이 좁은 주택, 상가, 자영업, 월급쟁이는 흐름에 따라 투자해야한다. 현재 가치가 아닌 미래 가치를 보는 안목이 필요하다.
- 왜 임대소득자가 되어야 하나? 근로 이외의 어떤 투자 상품보다 수익률이 좋다. 레버리지를 이용하면 1억을 투자해서 100만원이 나오는 투자처거 도처에 깔려있다. 관리가 편하고 투자와 임대라는 두마리 토끼를 잡을 수 있는 10년 이내의 주택과 1기 신도시에서 향후 40년 이상을 바라볼 수 있어야한다. 공실 없이 평생 가져갈 수 있는 안정적인 부동산에서 수익이나면 땅을 한 평씩 사듯이 대출을 갚아나가야한다.
- 장기적 저성장을 일으키는 인구문제의 3요소 고령화/ 청년실업/ 중산층의 몰락(집 한채가 전부인 중산층의 재무구조로 노후를 보장 받기 어렵다)이 있다. 두번째 세계화가 오히려 저성장을 촉진한다. 세번째로는 소비의 원천이 되는 가처분 소득이 감소한다는 것이다. 국가가 세워야할 대책이 있고 개인이 세워야할 대책은 스스로 해결해야한다.
- 최악의 부동산 시나리오: 경기 침체, 세계 경제 폭락과 최상의 시나리오: 런던, 뉴욕과 같은 부동산 폭등, 남북 통일, 외국인의 부동산 투자, 세계 경기의 호전/ 불황중에도 경제 중심지는 오른다.
- 수도를 지방과 대립구조로만 볼 것이 아니라 세계최고의 도시와 경쟁하는 별개의 도시로 본다면 수도권의 규제는 부당하다. 도샘 재생사업이 시작된다. 신도시의 몰락에서 핵심은 교통과 상권이다.
- 도심과 산업단지의 가치에 따라 격차가 벌어진다.
- 제조업의 공동화→ 도심 재개발→ 대표 기업의 위상 약화→ 삼포세대의 등장 도시로 더욱 집중된다.
- 양적 완화 정책을 유지하고 기준 금리를 낮추는 나라의 특징은 실업률이 높고 인구의 노령화가 진행되고 있으며 상대적으로 탄탄한 외환보유고를 가지고 있다. 가장 핵심은 저성장이다. 외국인이 우리의 부동산을 매력적으로 보고 사들이거나 이민정책을 적극적으로 추구하지 않는 한 일본과 비슷한 방향으로 흘러갈 것이다.
- 일본은 저성장으로 내수경기 회복차원에서 건설 지원, 신도시를 과도하게 계획함. 지속적인 공급은 몰락으로 가는 길이다. 저금리가 지속된다는 것은 버블이 만들어진다는 것이고 버블은 언젠가 터지기 마련이다.
- 미국은 무역적자를 이유로 신흥국에 금융시장 개방과 신흥국의 고환율을 요구한다. 국제 투기세력이 들어오고 달라유입으로 신흥국의 돈 가치가 올라 인플레이션이 일어난다. 버블이 발생하고 경기 호황으로 인식해 금리를 연거푸 올리면 투기세력은 미국으로 돌아간다. 달러 강세로 신흥국 통화는 급하락, 달러 유출로 외환보유고를 바닥내면 IMF 등장, 요구하는 모든 것을 들어 줄 수 밖에 없는 상황이 된다. 수십년 동안 미국에 수출하면서 벌어들이 국부가 순식간에 다시 미국으로 이동한다.
- 개인은 부채를 줄이는 것이 외부충격으로부터 보호할 수 있는 유일한 길이다. 레버리지를 이용하지 않고는 가난한 자가 부자가 될수 없다.
- 중국인이 서울 부동산을 사는 시기에 절대로 부동산을 팔면 안되고 오히려 사야한다. 캐나다, 런던, 시드니 등 모든 부동산 도시의 가격 폭등의 원인이다. 손해보는 쪽은 본국의 거주민들이다. 중국의 1차적 목표는 서울이 될 가능성이 높다. 서울 밖으로 밀려나면서 수도권 주택 가격을 밀어 올릴 가능성이 있다. 중국인들이 서울의 집과 상가를 사들여 원스톱 쇼핑으로 전환하면 결국 그 돈은 다시 중국으로 흘러들어간다.
- 통일이 되면? 북한 돈부터 모아야한다. 친인척이 많을 수록 좋다. 없다면 탈북자를 통해 지인을 만들어 화폐를 가능한 많이 인수해야한다. 북쪽에서 가까운 남한땅이 아닌 평양이나 개성같은 대도시와 인근의 땅이 오를 가능성이 크다. DMZ는 존치될 가능성이 크다. 북한의 항구에 대단위 산업단지가 조성될 가능성이 크다. 통일 후 서울 쏠림 현상은 더욱 심해진다. 수도권 부동산 폭등은 자명한 사실이다.
- 자료를 수집한다. 모으는 것을 통해 생각을 넓힐 수 있다. 자료를 통해서 목적이 생긴다. 머리만 굴려서는 좋은 투자처를 찾을 수 없다. 손품 없는 현장 방문은 시간 낭비이다.
- 주변을 투자자들로 채운다. 그러나 자료는 스스로 만들어서 판단도 스스로 해야한다. 주변의 전문가나 책을 통해 나자신을 점검한다.
- 생각하라. 지금 알고 있는 사실은 나만 아는 새로운 것이 아니다. 시장도 이미 포화상태이므로 고정관념에 메이지 말고 새로운 길을 찾아야 한다. 지금까지 평쳐졌던 과거는 과거일 뿐이고 향후 미래의 일은 과거의 경험으로는 알 수 없다.
- 자본주의 사회는 이론이 아닌 실제로 돌아간다. 내 소유의 부동산이 있어야 세금도 내고 양도차익도 발생한다. 실행하고 검증하는 과정을 반복해야한다. 투자의 핵심은 저평가이다. 최소비용으로 최대의 효과를 얻으려고 노력해야한다. 단순하지만 가장 중요한 투자 지침이다.
- 임대사업의 성패는 과다공급과 레버리지에 달렸다. 공급 폭탄으로 생긴 공실은 수익률에 영향을 준다. 과다 공급의 원인은 빈 땅이 많기 때문이다. 재개발은 공급 증가가 아닌 감소를 불러온다. 수요의 이동으로 상권도 이동한다. 젠트리피케이션, 상가의 공실로 상권이 죽는 곳이 생긴다. 교통 수단의 이동으로 구도심 상권이 몰락한다.
- 경매는 남들이 찾지 않는 물건을 찾아서 나 혼자 수익 나는 곳에 소신 있게 입찰하는 것이 좋다.
- 싸게 많이 사고 그것을 살 당시에는 개발 계획이 전혀 없었다. 돈이 생기면 맘에 드는 부동산을 반복적으로 사 모으는 것이다. 살아 생전에 투자 했던 것이 오르면 부자가 되는 것이고, 아니면 자식이 부자가 되는 것이다. 부자는 장기투자자에서 나온다.
3. 책에서 깨달은 것과 적용할 것
-내가 부동산에 관심을 갖기 전인 2016년 이전의 흐름을 알 수 있어서 도움이 되었다. 한편 나부맞이나 월부은 에서 처음 알았던 것 같은 사실이 이미 그 전에 많은 부동산 투자자들 사이에서 익히 내려오는 원칙이었다는 것. 너바나님이 원조라고 생각했는데, 이 원칙을 만든 사람이라기보다 대중화 시킨 사람으로 보는 것이 맞을 것 같다.
-과거 부동산 투자거 부를 쌓고 저서를 남기 이 사람들은 그 부를 어떻게 유지시키고 있는 지가 궁금했다. 너바나님 처럼 사업을 통해 투자교육에 힘쓰는 것인지, 더 많은 저서를 생산해 내고 있는지… 내가 꿈꾸는 비전보드 이후의 생활이 사뭇 궁금해졌다. 그러면서 목표를 좀 더 상위 개념으로 다시 써야하는 것은 아닌가 하는 생각이 들었다.
-저자의 경험으로 봐서도 투자를 쉰 날이 없다. 규제가 들어와 투자를 지속할 수 없는 영역이 생기면 다른 곳으로 옮겨가 부동산 투자를 지속했고 경험만큼 자산이 커졌다. 그리고 현재는 우량 자산과 불어난 자산을 주식과 채권으로 더 키워내고 현금흐름을 생산해내고 있는 것 같다. 나도 지금은 부동산에 집중해 있지만 규모가 커지면 주식이나 채권 등으로 넓혀나가 자산 증푝의 한계를 두지 말아야겠다. 따라서 부동산이라는 한계에 가두지 말고 투자지식과 금융지식을 함께 쌓아나가야 겠다.
-부자, 성공하는 사람, 선배 투자자들의 공통점을 책을 통해서 찾아보는 과정이 새삼 즐겁다. 따라서 나도 계속 반복하다보면 좋은 성과는 당연히 따라올 것이라 믿는다. 실패와 슬럼프도 당연한 수순으로 인정하고 받아들이면 좀 더 성장할 수 있는 계기가 될 것이라고 믿는다.
