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▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) :나는 부동산과 맞벌이 한다.
저자 및 출판사 : 너바나님 / 알키
읽은 날짜 : 9.27
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #시스템투자 #CEO마인드 #부동산은내직원
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점/10점
1. 저자 및 도서 소개
: 월급쟁이 부자들의 대표이시자, 직장인 월급쟁이 부자의 거인/멘토이신 분 !
2. 내용 및 줄거리
(p22) 부자의 70%는 자수성가한 사람들이다.
회사는 그저 굶어 죽지 않을 정도, 정말 한 달을 살아갈 수 있을 정도의 돈만 내게 준다. 이는 한 달 필수 생활비에 지나지 않는다. 월급만으로는 가난에서 벗어날 수 없다.
(p25) 월급쟁이도 부자가 될 수 있다. 내가 생각하는 부자가 엄청난 부자가 아니라 그저 노후에 일하지 않고 여행 다니면서 가족과 행복한 시간을 보내는 것이라면, 월급쟁이인 나도 충분히 그 꿈을 이룰 수 있다.
(p26) 자산을 잃지 않기 위해서라도 어쩔 수 없이 재테크를 해야 하는 시대에 우리는 살고 있다.
근로소득을 자본소득으로 만들면 된다.
(p38) 우리는 매우 다양한 편견 속에 살아가고 있는데, 이 편견은 우리가 올바른 결정을 내리는 걸 방해하고 종종 우리 주변에 찾아오는 기회를 놓치게 만든다.
(p45) 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈이다.
(p51) 부자의 관점에서 보라. 인간은 누구나 자기가 처한 위치에서 모든 것을 판단하게 마련이다. 자본주의의 원리를 깨달은 사람은 더 큰 부를 쌓을 것이고, 그 원리를 깨닫지 못한 사람은 계속해서 깨달은 사람이 더 많은 부를 쌓게 도울 것이다.
(p52) 언론과 정부의 말을 있는 그대로 다 믿어선 안 된다. 그들은 서민을 위한 정책이 아닌 자신들의 입장에서 유리한 기사를 내고 정책을 편다.
위험을 다루는 지혜. 위험 - 리스크 or 데인져
- 리스크 : 통제 가능한 위험
- 데인져 : 통제 불가능한 위험
투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다.
역사적으로 볼 때 부동산 매매가가 전세가 이하로 떨어지는 경우는 거의 없었다.
만약 내 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라 투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익가지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다.
(p55)좋은 대출 vs 나쁜 대출
소비를 위한 대출은 나의 재무구조를 악화시킬 뿐이므로 가급적 받지 않는 것이 좋다. 하지만, 내가 대출이자율보다 훨씬 높은 수익률을 얻을 수 있는 상황이고 불확실성이 매우적고 감당가능하다면 가능하다.
(p57)레버리지 효과란 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 말한다. 대출금리보다 더 큰 수익률을 올릴 수 있다면, 이를 활용해 투자하는 것이 유리하다.
(p58)모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다. 내가 전세금을 이용해 1억의 투자금을 가지고 6천만원의 수익을 올리면 수익률은 60%가 된다. 이것이 부동산 레버리지의 마법이다.
(p62)투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고, 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다.
우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다.
(p63) 세금신고를 정당하게 하고 증빙자료를 꼼꼼히 챙기자. 나중에 비용처리 받을 수 있다.
(p71) 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법. 90년 인생이라고 한다면 초반 30년은 배우고, 중반 30년은 돈을 벌고, 후반 30년은 벌어놓은 돈으로 살아가야 한다.
따라서 절대 잃지 않는 투자를 해야 한다. 또 근로소득을 자본소득으로 바꿔야 한다.
(p73) 금방 부자가 될거라는 꿈은 버리자. 투자에 뛰어들었을 때 좋은 수익을 가져올 투자처를 발견하는 것은 물론이거니와 그 물건을 온전히 내 것으로 만든느 과정에서 일어나는 각종 난처한 문제들을 해결하기 위해서는 더 많이 배우고 알아야 하며, 어느 정도의 경험이 쌓여야 한다는 사실을 뼈저리게 느꼈다.
(p74) 월급의 50~70%이상을 저축하여 1년간 몇천만원의 종잣돈을 마련하고 부동산을 매입하는 것이 전략이다.
(p76) 부동산을 매수하고 매수하는 전략의 헛점은 부동산 가격은 매번 계속 연속적으로 오르지 않는다는 것이다. 10번 연속 가위바위보를 해야하는 확률처럼 희박하다. 너바나님은 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 이유는 월급을 통해 생활비가 마련되고, 월세를 통해 투자금이 생기며, 전세 상승으로 인해 투자 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다. 부동산을 100채 정도 소유하게 되면 전세금 상승이나 월세 수익으로 자연스럽게 시스템은 더욱 공고히 굳혀질 것이다. 이정도 시스템을 갖게 되면 부동산 투자도 하나의 사업이 되는 것이다.
#흑자구조 #수익형부동산 #시세차익형부동산 #시스템확장
(p81) 부동산 매입에 가장 좋은 시기는 딱 두번이다.
- 여름철 가장 무더울 때와 장마철
- 겨울 크리스마스때부터 음력 설 전까지
이 때 부동산을 매입하면 가장 저렴하게 구할 수 있다.
(p83) 지방 중에서도 선호도가 높은 광역시나 각 도에서 중심이 되는 도시가 있다. 이런 도시들의 경우 그 외곽 주변 도시 인구들의 유입이 꾸준히 이뤄지고 있으므로 지속적으로 수요가 늘어날 확률이 높다. 또한 사업장의 이동이나 공장증설에 따라 인구가 늘어나는 곳도 있다. 그런 지역의 경우 부동산의 매매가가 오르지 않아도 전세/월세 수요가 많으므로 임대가가 오른다. 결국엔 매매가도 동반 상승하게 마련이다.
특히, 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.
(p85) 부동산을 매입하게 되면 수익을 얻기 위해서 해당 물건의 가격이 오를 때까지 무조건 기다릴 수밖에 없다. 따라서, 몇개의 부동산에 투자한 뒤에는 목돈이 묶여서 그 이상으로 투자를 늘려갈 수 없다는 것이 한계다.
(p87) 절대 싸다고 생각하면서 파는 사람 없고, 비싸다고 생각하면서 사는 사람이 없다. 거래는 쌍방이 합리적이라고 생각하는 가격에 이뤄지기 마련이다. 너무 싸게 물건을 샀다면 운이 좋지 않는 이상 비싸게 팔기 위해서 인고으 ㅣ시간을 거쳐야 할 수도 있다. 이러한 투자가 잘못됐다는 것이 아니라, 싸게 샀을 경우에는 이를 오랫동안 보유할 수 있는 체력, 즉 리스크 관리도 필요하다는 이야기다.
(p88) 특별한 이유 없이 절대적 기준으로 집값이 높은 지역의 물건이나 신축 아파트를 무작정 사서는 앞으로 오르겠지하고 있으면 실패할 확률이 높다. 적어도 해당 지역 거주민들의 소득, 직장, 교통, 교육 등의 여건을 타 지역의 조건과 비교해보고 이에 합당한 가격인지 살펴봐야 한다. 이를 간과하면 오랫동안 돈이 묶일 수 있다.
(p98) 투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다. 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸고 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다. 그래야 알(=전세,월세)도 얻을 수 있고 시장에 좋은 가격으로 되팔 수 있다
- 외양 좋은 수탉 : 오피스텔, 빌라, 지방 소도시 신축 아파트(30만 미만)
- 볼품없지만 알을 낳는 암탉 : 서울 구축 아파트(강남 1시간 내)
(p101) 수익형 부동산에 투자하기 전 체크해야 할 3가지
- 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)
- 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)
- 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)
(p107) 가난한 비평가, 풍족한 실천가
비판하는 건 쉽다. 하지만 그들이 비판할 때 어느 누군가는 땀을 흘리며, 자신이 원하는 미래를 만들어가고 있다는 걸 알아야 한다. 임차인을 빨리 얻기 위해 직접 내려가 그 방을 청소하고 사비를 털어 소소한 소품을 사다가 채우기도 했다. (=내가할 수 있는 영역)
(p110) 박봉 월급쟁이들은 연초마다 물가상승률만큼도 오르지 않은 연봉계약서에 사인을 하며 한숨만 내쉰다.
그래서 나는 스스로 연봉 올리기 프로젝트에 들어갔다.
(p113) 준비하면 이긴다. 리스크에 대해 적극적으로 대응하는 자세 ! #유비무환
(p120) 어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 것은 정신병 초기증세이다 - 아인슈타인
(p121) 당신이 부자가 될 가능성은? 돈을 다를 수 있는 능력이 없는 사람에게 하루 아침에 찾아온 엄청난 부는 그렇게 허무하게 빠져나가게 마련이다. #돈그릇
(p129) 어디로가는지 알 수 없는 인생을 살아가면서 많은 사람들이 목적지(목표)도 없이, 특별한 계획도 없이 눈앞에 주어진 일만 겨우 해내며 살아가는 것이 사실이다. 명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 일상의 노예가 아니라 주도적으로 자신의 인생을 경영하여 보람차고 값진 삶을 살아갈 가능성이 크다.
(p130) 목표를 구체적으로 세우고 이를 종이에 적어둔 사람은 하버드 경영대학원 학생 중 단 1%에 불과했고, 이들 대부분은 나중에 엄청난 부자가 되었다. 목표를 종이에 적어두진 않았으나, 구체적인 목표를 가지고 있던 이들은 30%였고, 이들 중 다수가 상류층에 속했다. 뚜렷한 목표도 꿈도 없던 70% 학생들은 중산층으로 그저 그런 삶을 살게 되거나 정부의 도움을 받는 빈민층이 되었다.
구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다.
꿈을 이루기 휘애 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라.
이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라. 그 목표를 이루기 힘든 상황이라면 목표 달성 기간을 늘리거나 목표를 달성할 수단을 바꿔야 한다.
(p138) 나이가 들수록 본인의 근로소득보다는 시스템으로 돈을 버는 소득을 늘려야 한다.
(p145) 나는 CEO다. 우리 가정. 주식회사 큰꿈바라기의 대표다. 내가 경영하는 이회사가 흑자 구조를 갖출 수 있도록 부업으로 회사를 다니며 본업으로 투자하고 있는 것이다. 큰꿈바라기라는 회사를 흑자 기업으로 만들려면 수익은 늘리고 비용은 줄여야 한다.
수익을 늘리기 위해서
첫째, 현재 재무상황을 알기 위해 가계부를 작성한다.
둘, 월세가 나오는 수익형 부동산을 보유한다.
셋, 시세차익을 얻을 수 있는 부동산을 보유한다.
(p148) 물론 지출을 줄이는 것보다 수익을 눌리는 것에 더욱 집중해야 한다. 하지만, 깨진 항아리는 아무리 물을 갖다 부어도 결코 채워지지 않는다는 것을 기억하기 바란다.
(p150) 투자는 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위를 말한다. 이를 통해 자본이 형성된다.
반면, 투기는 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위를 말한다.
기대 수익이 합리적 기준에 따라 설정된 것이 아니라, 감정적 요인과 당시 시장의 모멘텀에 다라 결정되는 경우가 많다. 개인적인 예측을 통해 결과를 얻고자 하는 의사 결정과 과정이라 기회에 편승하여 확실한 결과에 대한 보장 없이 큰 이익을 노리는 극단적, 모험적 행위가 될 수 있다.
(p151) 사람들이 가장 많이 저지르는 실수가 조급하게 투자대상을 선정하는 것이다.
투자자들 중 성공하는 이들은 시장의 10%도 안 되며 10%의 사람들은 원금 보전, 나머지는 손해를 보고 투자 바닥을 떠난다. 너바나님도 투자에 본격적으로 뛰어들기 전 많은 책을 읽었고, 책에 나온 대로 투자하려고 애썼다. 하지만 세상은 그렇게 만만하지 않았다. 초보자시절 너바나님이 맛본 것은 달콤한 이익이 아니라 쓰디쓴 손해였다.
(p152) 남이 추천해서 산 물건 = 최악의 수익률, 책임은 나의 몫
투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자 결정전 아래 다섯가지를 자문한다.
- 이 투자로 어떤 손해(비용과 편익)가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
- 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
- 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
- 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
- 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을만큼 매력적인가?
(p156) 부동산 투자 시장이 매력적인 투자처인 건 분명하지만 뛰어드는 모든 이에게 성공을 보장하는 투자처는 아니다. 부동산 투자로 인한 수익은 철저하게 노버스라는 생각으로 접근하라. 투자는 성공을 위해 반드시 필요한 사다리이지, 성공의 보증수표는 아니라는 사실을 명심하자.
(p188) 수익률이 높을수록 당연히 리스크도 커진다. ‘수익률 = 리스크’라고 봐도 좋다.
시장에서 좋은 투자처라고 소문이 난다는 건 리스크가 크지 않다는 것이고, 그래서 그 투자 물건은 금방 사라지고 많다. 이러한 이유로 리스크가 큰 수익률이 높은 물건은 대부분 남들이 도전하지 않는 물건일 수 있다. 이런 물건에는 당연히 리스크 헤지가 필수다. 실력이 쌓일수록 투자 리스크를 줄이는 능력도 더불어 성장할 것이다.
그렇다고 해도 투자할 때는 수익률이 아무리 높다고 해도 원금 손실 가능성이 있는 물건이라면 절대 하지 않길 바란다.
(p193) CEO의 시간관리.
직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면, CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다. 나의 일당/연차 비용을 고려하려 비용과 편익을 따져서 내가하는게 나을지 타인의 시간을 레버리지하는게 나을지 판단하고 시간을 아낀다.
(p194) 부동산 투자를 하는 이유는 돈을 버는 체제에서 더 이상 움직이지 않고도 돈이 돈을 벌게 하는 시스템을 만드는것이 목적이다. 직장인 투자자로서 투자할 시간이 부족하다면 한 두 번의 경험을 쌓은 뒤로부터는 부차적인 것들은 다른 이에게 아웃소싱하거나 협력하라. (인테리어, 등기, 전자계약 등)
우리는 직장 업무외에 여러가지 일들을 하기 위해, 즉 팔방미인이 되기 위해 투자를 하는 것이 아니다.
그저 돈과 시간과 노력을 통해 스스로 굴러가는 시스템을 만들기 위해 투자를 하는 것이다.
직원은 혼자 일하지만 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다. 직원은 일을 한 만큼만 돈을 받지만, 결국 큰돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.
(p196) 부동산 투자, 언제해야 할까?
확실한 건, 투자하는데 자칭 전문가와 경제학자들이 내놓는 전망이 무의미하다는 것이다.
(p200) 언론이 부동산 투자에 적기임을 공표할 때는 이미 그 시장에서 어느정도 성공을 거둔 이들이 있다. 이들은 투자 트렌드보다 한 발 앞서서 경매, 분양권, 재건축, 재개발, 지방 투자, 최근 수도권 아파트 투자에 이르기까지 늘 수익을 거둔다.
하지만 뒤늦게 이 흐름에 뛰어들거나 항시 변화를 거듭하는 시장의 흐름을 부인하면서 계속 물건을 갖고 있는 사람은 자산을 잃을 가능성이 크다.
돈은 흔들리지 않고 자신만의 투자 원칙에 따라 투자한 사람에겐 달라붙지만, 많은 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쏙 빠져나가는 것 같다. 부동산 시장도 일단 사람들이 몰리면 부동산을 싸게 사서 매입하는 것이 힘들다.
투자로 성공한 사람들은 자신만의 투자 기준을 가지고 저평가된 부동산에 투자했다.
한국 부동산 투자 시장에서의 성공과 실패는 투자자에게 나름의 투자 기준이 있는가 없는가에 따라 갈렸다. 시장에서 큰 손해를 입은 사람들은 자신의 투자 기준이 아닌 언론이나 주변 사람들의 말만 믿고 뒤늦게 뛰어든 사람들이다.
(p203) 부동산 투자의 굿 타이밍
오를 거라고 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어들어라. 다만 아직 확신이 서지 않았다면 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라.
성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 조급합이고, 기억해야할 단어는 인내심이다.
투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다. 예를 들어 분당에 투자하려고 한다면 용인, 영통, 오산, 평촌 등을 돌아보며 각 지역의 장점과 단점을 파악한 뒤 그에 비해서 분당의 해당 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입하는 것이다.
부동산 시장은 사기만해도 오르는 황금 시장이 아니다. 투자하기 전에는 실제로 부동산 투자로 큰돈을 번 사람들의 의견을 들어라. 그리고 언론이 떠든다고 해서 불안해하지 마라. 성공적인 투자를 하고 싶다면 고독한 상황에 익숙해져야 한다.
부동산 가격은 롤러코스터와 같다. 롤러코스터는 높이 올라가지만 하늘을 뜷고 더 나아가지 않으며, 내려가도 땅 아래로 추락하지 않는다. 다만 하락과 상승을 반복할 뿐이다. 과도한 공포와 막연한 희망을 갖기보다는 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다.
(p241) 나의 직원은 부동산이다. 월급쟁이 재테크의 끝은 노동으로 버는 소득을 자본이 만들어 내는 소득으로 변경하는 것이다. 중요한 것은 얼마나 유능한 직원을 고용할 수 있느냐다. 어떤 직원은 나에게 큰돈을 벌어다줄 것이고, 어떤 직원은 그렇지 않을 수도 있다. 하지만 경험이 쌓일수록 나는 더욱 똘똘한 직원을 뽑을 수 있게 될 것이다.
3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
(p98) 투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다. 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸고 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다. 그래야 알(=전세,월세)도 얻을 수 있고 시장에 좋은 가격으로 되팔 수 있다
- 외양 좋은 수탉 : 오피스텔, 빌라, 지방 소도시 신축 아파트(30만 미만)
- 볼품없지만 알을 낳는 암탉 : 서울 구축 아파트(강남 1시간 내)
4. 내 삶에 적용할 단 한가지
성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 조급합이고, 기억해야할 단어는 인내심이다.
→ 투자공부 시작 초기에는 이론적으로 알았지만, 지금은 중요도를 잠시 잊고 살았던것 같습니다.
이번에 빨간책을 재독하면서 너바나님의 인사이트와 투자원칙을 다시 한 번 새길 수 있었습니다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 월급쟁이 부자로 은퇴하라(너나위님)
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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