⭐️[서울1호기 투자후기]월부 10개월차 큰꿈바라기 서울에 1호기 깃발 꽂았습니다~!

안녕하세요. 

지방 소도시에 거주하고 있는 월부 10개월차 투자자 

큰꿈바라기입니다.

서울에 앞마당을 늘려나가면서 4번째 앞마당을 마무리하는 중, 투자기준과 원칙을 만족하며 제가 10년 넘게 보유해나갈 수 있으며 저의 상황과 투자금에 딱 맞는 서울 투자 물건을 만나게 되었고

실제 투자까지 진행하여 그토록 바라고 바라던

 서울 아파트 1호기 투자후기를 올려봅니다 😊

(글을 쓰는 지금 계약금 10%를 치루고, 

계약서까지 손에 넣으니 너무 뿌듯하네요!)

■ 단지분석 : 

• 1시간 내 출퇴근 가능한 4급지 하위 생활권

  (강남47/시청60/여의도43)

• 지역구 전체적으로 직장, 학군에 대한 입지가치는 낮은 편
• '08년식 대단지 아파트로 주변은 생활상권(학원,마트,식당,카페)이 갖춰져 있고 유해상권은 없음

■ 투자기준 점검 (저환수원리)

• 전고대비 -22%(최종협상 매수가 기준)
• 전세가율 68.4%(기존 전세입자 승계)
• 해당 대단지 중에서도 교통이 편리한 앞동임
• 20평대이지만 계단식구조 방3/화2, 중층 세대임

• 올수리(3년전) 컨디션이며 싱크대/화장실까지 

  교체되고 발코니는 올탄성코팅된 A급 컨디션

  → 향후 8~10년간 수리 가능성 낮음. 

• 전세입자가 맞춰진 매물로 현재 정부전세규제 대응가능하고, 전세 중개수수료도 Save

• 상속등기 물건

  장점)6개월 내 양도세 비과세를 위한 매도인(들)이 요즘같은 하락장에서 급매 가능성 높음

  단점)공동 소유권리가 있어 단 1명이라도 매도의사가 없으면 매매계약 불가하며, 등기부등본상 중대한 권리관계가 없는지 확인이 필요 

제가 이 물건을 투자하겠다고 의사결정한 확신의 근거는 크게 두 가지입니다.

1. 자본주의(통화량, 물가상승률)에 의거하여 서울부동산의 가치는 장기적으로 우상향한다.

2. 월부의 투자기준과 원칙에 맞는 투자물건을 보유해서 지켜나가면 황금알을 낳는 거위가 된다.

    

'24년 상반기에 이미 끝난줄만 알았던 

서울부동산 시장이였는데,

'24년 하반기부터 보합장에 이어서 

냉각기에 접어든 지금이 

서울 부동산에 투자할 너무나도 좋은 시기라고 월부 강사님, 튜터님들 반복적으로 말씀을 주신 덕분에,  어려울 수도 있었던 투자 의사결정이 오히려 명료했던 것 같습니다.

앞마당이 많지 않은 편이지만

제 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 물건이기도 하고,

비슷한 가치를 가진것 중에 가장 싼 물건이기도 합니다.

완벽한 투자는 없다고 강의에서 듣고 배웠기때문에

CEO마인드로 제가 책임지고 리스크가 발생하면 대응하고 꾸준히 지켜나갈 수 있을것이라는 확신이 들었습니다.

투자금 측면에서도 0호기를 매도하지 않고, 월세보증금만을 레버리지하여 가진 종잣돈을 내에서 대출 없이 할 수 있는 투자이고

평균회귀에 의거해서 전세도 소폭상승할 가능성이 높다고 판단했습니다(지난 기간 소폭 하락함)

상속물건 특성상 현재 네이버호가 최저가 대비

 -1000만원 더 싸게 구매할 수 있었습니다.

(실제 전화임장했을때는 현재 네이버호가와 동일)

■ 투자복기 및 향후계획

1. 잘한 점 : 

   1) 해당 지역구의 모든 단지를 씹어먹겠다는 독한 마음을 가지고 단지분석 1장마다 1시간 걸려 모든 단지를 분석함

   2) 해당물건 부동산 사장님이 투자자/공부하는 사람에게 부정적이여서 상당히 쌀쌀맞은 태도로 일관했지만 감정적으로 상처받지 않고 Dry하게 비지니스파트너로 해당 물건의 브리핑과 가격협상을 이끌어 낸 점

    

2. 아쉬운 점 : 

   1) 기존 0호기 주담대 대출을 약정서를 미리 확인하지 않은 점

   *다행히, 1호기 매수 시 대출이 없어 기존 주담대 대출에는 영향이 없었으나 0호기 매매or전세 전환 전까지 항상 잔금 Risk 점검 철저히 하자! 

   2) 자실로 혼자서 앞마당을 늘린 점

   <깨>혼자하니 나태함에 빠져서.. 속도도 더디고 투자에 대한 의견과 생각도 한정적인듯..! 

    

3. 향후 계획

   1) 부끄럽지만 정규 커리큘럼중 열반기초반만 미수강 상태여서, 12월 열반기초반 수강하며 1호기 잔금과 등기까지 마무리하고, 2호기 종잣돈 모으는 Plan도 진행할 계획입니다.

   2) 아직 싱글이여서 1년 중 모을 수 있는 종잣돈이 제한적여서 지방투자기초반을 통해 지방광역시를 대상으로 앞마당을 늘려나갈 계획입니다.

   ★3) 월부 환경에 끝까지 남아서 경제적자유 달성하기

서울투자기초반 16 정규강의 & 임보 질문코칭 & 임보 피드백/10월 무료스터디를 통해 서울투자에 대한 인사이트와 기준과 지혜를 주신

자음과모음, 주우이, 제주바다, 권유디, 게리롱 

강사님 감사합니다.♥

서투기16기 61조분들께도 

감사하다는 말씀 올립니다♥