[집4고 등기7기 전에 전세9하조 정투리] <부동산 투자의 정석> 독서 후기

책 제목: 부동산 투자의 정석

저자 및 출판사 : 김사부 / RHK

읽은 날짜 : 25.10.1

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #본질 투자 #시스템 투자 #전세 레버리지

도서를 읽고 내 점수는 : ★★★★☆

-월부 시스템과 같은 이야기! 인데 아파트 뿐만 아니라 상가나 재건축, 분양권 등의 얘기도 해줌.

1. 저자 및 도서 소개

:수많은 부동산 전문가에게 큰 영향을 준 ‘고수들의 스승’이자 부동산 투자 자문과 교육 및 부동산 개발 회사의 대표다. 약 20년간 두 번의 개정을 거친 스테디셀러 『부동산 투자의 정석』은 부동산 투자자들 사이에서 필독서로 꼽힌다. 2022년 개정증보판에서는, 수많은 정책과 문화 트렌드, 소비자의 선호도 변화에 맞춰 업데이트한 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등의 다양한 대상에서 최고의 수익을 내는 투자 공식을 소개하는 한편, 새롭게 손질한 ‘경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트’를 최초로 공개한다. 

2. 내용 및 줄거리

:

1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?

• 주택은 향후 20년간 부족하다-인구 절벽이더라도 가구 수는 향후 20년간 늘어남. 신혼부부 및 고령 인구 증가 등으로 신규 주택에 대한 수요는 영원함.
• 일본과의 비교-일본의 거품 경제 때만큼 긴 기간의 장기호황과 긴 시간의 부동산 가격 상승이 이어지지 않았음. 그와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적이 없음.
• 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산이 있음-특별한 지위의 아파트를 봐야 함. 예를 들어 대도시, 신규, 대단지, 역세권 등.

2장 현명한 투자자의 정석

• 3,000만 원씩 4년간 투자하여 머니 트리 만들기. 전세금 상승분으로 재투자하여 꾸준히 아파트를 모아가기.
• 전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 후임. 그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖는 것이 중요함.
• 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법: 부동산 시장 전망에 의지X, 막차인지 아닌지는 지나봐야 앎, 대출X, 시스템을 갖추는 것이 우선, 시스템의 최고 메리트는 불황에도 돈이 나오는 것
• 갭 투자와 전세 레버리지 투자는 다름. 갭 투자 기준: 매매가 상승?, 전세 레버리지 투자 기준: 전세 보증금이 꾸준히 상승?
• 자산이 늘어날수록 세금도 더 많이 내야 함을 당연하게 생각하면서, 순자산이 늘어나는 비율보다 순자산의 액수가 늘어나는 것이 기뻐하라.

3장 탁월한 투자자의 정석

• 핵심 부동산-어떠한 상황이 오더라도 가격이 꼭 오를 수밖에 없는 부동산. 리스크에 강하고 가격 회복이 빠름. 장기적으로 볼 때 높은 상승률.
• 핵심 부동산이라고 하더라도 과도하게 오른 가격에 매수x
• 내 투자금에 맞는 ‘투자 대상’을 고르는 것이 아니라 내 투자금에 맞는 ‘대상’을 고르면x
• 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드: 신축(재건축,분양권), 역세권, 소형, 강남권, 임대료

4장 투자 고수의 정석

• 고수가 되는 길: 시간을 기다려야 함, 계속해서 열심히 물건을 찾아야 함. 인내하는 것이 중요.
• 때를 알면 고수다. 투자법보다 중요한 것은 때! 투자의 때는 불황의 끝자락
• 투자의 때를 알려주는 신호: 불황기가 3년 이상 지남, 미분양 물량이 사상 최대 증가, 분양 물량이 역대 최저, 경매 낙찰가율이 사상 최저, 전세가율이 사상 최고치, 폐업하는 중개소 속출, 정부의 부동산 활성화 대책
• 부동산 시장의 변화: 정보의 공유로 ‘눈먼 물건’이 없어짐, 투자의 대중화, 저평가 투자 자산 찾기 힘들어짐, 장기 불황이 사라질 가능성

5장 대상별 투자의 정석

• 아파트 투자의 정석: 대단지, 학군, RR, 85이하, 역세권, 기반시설, 성장성, 일조량 좋은 비RR

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:아파트 뿐만이 아니라 다양한 부동산 투자법이 있다는 것을 알게 됨. 전세 레버리지 투자를 통해 전세금을 회수하여 재투자를 하고 나중에는 수익형 투자로 넘어가는 부분도 알게 되어 좋았음. 전세 레버리지 투자 이후 현금 흐름을 어떻게 만들 수 있을지에 대해서도 생각해보게 되었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:2007년에 나온 책인데 그 때 레버리지 투자의 정석이라고 할 수 있는 기본을 알려준 책인 듯하다. 지금은 월부에서 시스템 투자가 어떤 것인지 아주 디테일하게 알려주고 있지만 당시에 부동산이 아는 사람만 아는 투자로 진행되었을 것을 생각하면 부동산 투자를 배우고 싶은 사람들에게 단비같은 책이었을 듯. 물론 내용이 디테일한 것은 아니라서 기본적인 원칙들 정도만 알 수 있다. 그래도 핵심 원칙은 다 들어있는 듯함. 

단순히 ‘갭’에만 초점을 맞춘 묻지마 투자를 하는 것이 아니라 전세 레버리지를 이용하여 전세 상승분이 꾸준히 들어올 수 있는 ‘가치’있는 물건에 투자를 해야 한다. 이를 알아보기 위해서 대단지, 학군, 역세권, 기반시설 등 월부에서 말하는 교통, 학군, 환경 등을 활용하는 점이 거의 비슷함.

하지만 아파트 외에는 생소한 분야가 많아서 그런 부분들을 읽을 때 좀 어렵기는 했다. 오피스텔 투자나 재건축, 경매, 원룸 투자 등…저런 투자를 해도 되나? 싶은 것들. 물론 이것은 내가 이 분야를 전혀 모르기 때문에 그런 반응이 나오는 것일 듯. 

또한 아파트 투자를 하더라도 전세 레버리지 투자로 머니 트리를 만들고 수익형 부동산으로 갈아타는 것은 아직 내가 그려보지 못한 부분들이라 도움이 되는 한편, 거기까지 공부해야 하나? 라는 두려움도 살짝 들었다. 왜냐면 책에서는 수익형 부동산 찾는 게 더 어렵다고 해서…ㅠㅠ 일단 그것은 머니 트리를 4년 동안 만들어 놓고 생각해보자.

세금에 있어서 수익의 절반은 국가와 나눠 가진다는 마음을 가지라는 부분이 웃겼음. 나는 부동산과 맞벌이를 하고 국가는 나와 맞벌이 하는군. ㅋㅋㅋ 그래도 세금을 무작정 두려워하는 것이 아니라 절반은 낸다고 생각하고, 그럼에도 불구하고 얻어질 수익을 생각하면 꾸준히 하는 게 훨씬 낫다는 것을 알게 됨.

이 책에서도 모든 투자 책들이 그러하듯 인내심을 이야기 한다. 평균적으로 봐서 전세금이 오르는 거지 매년 오를 수는 없고 힘들 시기도 분명히 있을 것. 하지만 최소 5년 이상은 공부를 해야 하는 분야라고 하니 환경을 떠나지 말고 꾸준히 공부해서 확신을 가지도록 하자. 

적용할점

: 단기 차익에 일희일비하지 말고 20년 꾸준히 하는 공부라고 생각하기. 열정이 처음에 너무 크면 그것을 지속하기 힘들어 확 식을 수 있다. 그러면 투자판을 떠나게 됨…꾸준히 하는 투자자가 되기 위해서 루틴을 만들어야 한다. 매달 앞마당을 만들고 시세트래킹을 하자. 이번 달은 지방투자기초반을 가니까 앞마당 한 개 완료하자~!

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: <나는 부동산과 맞벌이 한다> 부동산 계열의 바이블ㅎㅎ <월부은>을 쓸까 하다가 <나부맞>이 상가 투자 등을 광범위하게 다뤄서 더 연관 지어 읽어볼 수 있는 것 같다.