실전준비반 1주차 수강 후기 : “같은 돈이면 어디가 더 나은가, 끝까지 볼 확신을 키우자”

지난달 열기반에서 지도로만 그리던 판단 기준을, 이번 주는 실제 거리와 단지, 매물 앞에서 꺼내 들었습니다. 강의 톤이 확 달라졌어요. “더 많이 아는 사람”보다 **“더 정확히 보고, 비교해서 고르는 사람”**이 결과를 만든다는 메시지가 계속 반복됐고, 저는 그 기준을 제 루틴 속으로 들여놓기 시작했습니다.

왜 실전반인가 (마음 & 목적) 🌱

감(感)만으로는 매수 버튼을 못 누릅니다. 이번 달 제 목표는 단순합니다.

1. 앞마당 2곳을 ‘매물임장까지’ 완료하기,
2. 같은 가격/투자금에서 A 대신 B를 고르는 이유를 3줄로 말하기.
   결국 “그 한 채”를 고르고 끝까지 보유할 수 있는 확신을 만드는 훈련입니다.

1–5강, 제 머릿속에 남은 문장들 ✍️

1) 앞마당의 기준은 ‘매물임장까지’

분위기→단지→매물→보고서 결론까지 써봐야 “안다”가 됩니다. 반쪽짜리 완벽보다 한 사이클을 끝내는 완료가 우선.

2) 비교의 문장: “같은 돈이면 어디가 더 나은가?”

요즘은 절대평가가 아니라 상대평가 게임. 역세권, 학군, 생활권을 묶어놓고 A vs B로 끝까지 겨루게 합니다.

3) 투자자 최종 3문장

• 이 단지는 가치가 있는가?
• 이 가격/투자금으로 이 선택이 최선인가?

• 나는 감당 가능한가(전세·대출·타임라인)?
  세 줄 중 하나라도 “아니오”면 보류. 레버리지는 보수적으로.

   

4) 학군·학원가를 ‘현장에서’ 해석하기 🎒

• 레벨 1: 초·중 위치와 통학 동선, 큰도로/생활도로 구분.
• 레벨 2: (가능하면) 중학교 성취도, 초등 학급당 학생수 확인(네이버 부동산 학군 탭).
• 학원가의 질을 본다: 패스트푸드/미용실과 섞인 학원가는 OK, 술집·노래방과 섞이면 선호도 하락 가능.

• “학교 바로 붙은 단지 vs 큰도로 건넌 단지”는 가격·선호도 차이로 이어집니다.

   

5) ‘환경’을 보는 법: 사람과 상권의 시간표 👀

임장 시간대별로 보이는 사람이 달라집니다.

• 7–9시 직장인/등교, 9–12시 전업주부·노년층, 12–17시 초중·학부모, 17–19시 고등·퇴근, 주말엔 3–4인 가족.
  주말에 학생이 안 보인다고 “학생 없음”이라 단정하면 오판. 사람의 흐름이 환경입니다.

   

6) 강남 예시: 직장+교통+환경+학군이 ‘모두’ 보이는 곳 💡

테헤란로(직장), 2·3·7·분당·신분당선(교통), 대치 학원가(학군), 가로수길·백화점(환경).
사람들이 좋아하는 요소를 모두 가진 곳이 비싼 이유를, 발로 확인하는 게 분위기임장의 목적.

7) 공급 체크: “새 아파트가 어디에, 얼마나 들어오는가” 🏗️

• 대단지 입주·재개발 물량은 천지개벽급 분위기 변화를 만듭니다.

• 입주 직후엔 전세 물량 폭탄(예: 전세 매물 수 백~천 개)을 개인 투자자가 이기기 어렵다는 점을 기억.

   

8) 수도권 vs 지방, 선호도와 환금성

• 수도권: 교통+학군+환경의 상대평가가 핵심. 세대수 300+ 단지 중심으로 환금성을 확보.
• 지방: 아파트가 몰린 택지/준택지 위주. 그래프는 사이클형이 많으니 오르는 국면에서 매도까지 계획.

광명 케이스에서 배운 것들 (강의 이미지 참고) 🗺️

• “광명엔 백화점이 없어요”→ **“그럼 사람들은 어디서 소비하지?”**로 질문 전환. (목동/AK 접근성 체크)
• 철산–광명–하안–소하를 걸으며 상권의 종류(교육형/유흥형/의료·생활형)를 구분.
• 철산이 대장인 이유: 아파트 밀집+학원 밀도+생활형 상권.
• 반대로 입주 대기 신축은 전세 물량이 많으면 실투·전세 세팅이 어렵다 → “지금은 관망 or 하위 생활권 비교” 선택.
• 결론: 같은 투자금이면 더 살기 좋은 생활권을, 더 낮은 위험으로 먼저 쥔다.

이번 주 제가 바꾼 임장 방식 🚶‍♀️

• 루트: 역을 시작/종료로, 큰도로 피하고 단지 사이 생활도로로 걷기.
• 지도 준비: 지적편집도에 상권(핑크)/직장(파랑) 체크 후 출발.
• 메모 포맷: “좋다/나쁘다” 대신 **“이 가격이면 A보다 B인 이유 3줄”**로 기록.
• 사람 관찰: 시간대별 연령대 비율과 유동 흐름을 영상·한줄메모로 저장.
• 학군 디테일: 학군 탭으로 배정구역과 학급당 학생수 캡처.

루틴·멘탈 관리: 66–90일을 버티는 설계 🧠⏱️

1. 시간관리: “얼마나 쪼개 쓰느냐”보다 그 시간에 무엇을 몰입했는가.
2. 습관관리: 강의→임장→보고서의 데일리 원씽을 캘린더에 고정. (밀리면 비용 커짐)
3. 멘탈관리: 그릿. “될까?” 대신 “될 때까지 한다.”
   • 보상 설계: 임장 후 작은 보상(커피, 간식)으로 흐름 유지 ☕️
   • 관계 관리: 가족 저녁 같이 먹기와 조모임 호혜의 순환 만들기.
   • 작은 성공 매일 적기: “오늘의 1cm 전진”과 감사 한 줄 🙏

제 실행 계획 (1주차→1달) ✅

이번 주

•  앞마당 후보 2곳 선정(①강남 접근 구축권 ②생활권 밀집 수도권).
• 분위기임장 루트 각 2개 설계(역 기준 위/아래).
• 단지 후보 6–8개→3–4개 압축, 페어링 리스트 작성.
• 중개사 3곳 이상에 전세 시세·회전 속도 동시 문의.

•  “같은 돈이면 A 대신 B” 결론 3줄씩 보고서 말미 고정.

   

이번 달

•  임장 6–8회, 임장보고서 6건(분위기→단지→매물 한 사이클 2회 이상).
• 세대수 300+·생활권 우위 단지 우선, 레버리지 보수적으로.
• 공급 체크보드 업데이트(신규 입주/재개발 물량과 전세 재고).
• 매주 동별 선호도 S–C 임시 랭크 후 조모임 피드백으로 수정.

마무리 다짐 🔒

이번 주의 목표는 득템이 아니라 “내 눈으로 본 근거를 문장으로 쓰는 것.”
보고서 마지막 줄은 항상 이렇게 끝냅니다.

“같은 가격/투자금이면, 나는 ___을 고른다. 이유는 ①②③.”

이 한 줄을 똑바로 쓰는 힘이, 제가 이번 실전준비반에서 반드시 가져갈 실전의 근육입니다. 🚀