*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
부천 덕유마을 주공4단지
✅위치(지도)
출입구, 상가, 동 배치, 남향/동향…등을 알 수 있다고 하는데 이것만 봐서는 아직 잘 모르겠다. 지도 보는 법을 배워야 할 듯..
✅입지평가
1. 직장
경기도 부천시 종사자수 297,595명, 사업체수 61,147개 (A등급)
2. 교통
부천에서 가장 많은 사람들이 살고 있는 상동, 중동이 있는 부천시청역(7호선)에서 광명(천왕,광명사거리,철산), 구로(가산디지털단지,남구로,대림), 동작구(보라매, 장승배기, 상도)를 지나 서초(이수,내방,고속터미널,반포), 강남(논현,학동,강남구청,청담), 자양, 건대입구까지 쭈욱 타고 한 번에 서초와 강남 권역을 들어갈 수 있는 노선이 7호선이다.
✓부천의 강점이 교통이다.
출퇴근할 때 갈아타는 거 엄청 힘든데,
부천은 7호선을 타고 강남권에 한 번에 갈 수 있다.
강남 48분/ 여의도 50분/ 시청 47분 (A등급)
3.학군
석천중학교 91%, 상일중학교 89.2% (A등급)
학원가 밀집: 상동(166개) 그 외 주변 단지 및 학교 주변 소규모 밀집
4. 환경(백화점 2개 이상: S등급)
현대백화점(1층에 명품관이 있으니 소비력이 있다는걸 알 수 있다)
롯데백화점(신중동역)도 있어 살기 좋은 지역이라는 걸 알 수 있다.
부천시청역에서 나와 현대백화점 바로 있고 좀 더 걸어가다보면
이마트가 나온다.
여기서 좀 걸어올라가면 아파트가 나온다.
이 말은 1) 역이랑도 가깝고 2) 내가 소비하기에도 편리한 위치에 아파트가 있다는거다.
근처에 안중근 공원, 부천중앙공원, 계남공원, 부천체육관 같은 문화공간, 시설이 많다.
5. 공급(S등급)
=> 향후 3년 내 입주예정물량이 없는 걸로 나오는데..
=> 부천역곡A2(사전청약)이 27년 10월 1464세대라고 되어 있는데 이때 공급이 아니라 사전청약이라는 것 같아 향후 3년 안에는 공급이 없을 것 같다. 다만 광명시에서 25년 말 26년 초까지 공급이 있지만 이정도 공급이 있더라도 빨리 소진되어 주변에 그닥 영향을 미칠 것 같지는 않아 보이는데 맞는 판단인건지..
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 덕유마을 주공4단지 25평 현재 매매 42,575억, 전세 30,200억
5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 53,500/ 전세 28,125
5년 내 저점 매입시: 2020년 4월 매매 28,233/ 전세 23,333
※ 얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?
=> 투자금/전세가율: 20,500만원 /63% , 1900만원 / 92% , 12,555 / 71%
24년도에 매수했다면 가장 유리!!!
=> 현재 매매가 4억 2500만원/ 전세가 3억 200만원/ 투자금은 1억 2500만원
여기서 수익률 200%를 기대하려면? 1억 2500만원 들여 2억 5000만원 가져와야!
4억 2500만원+2억 5000만원= 6억 7500만원이 될 수 있는 아파트인가? (비교평가 통해 가능여부 판단!!)
=> 전고점 대비 얼마나 떨어져 있는지 보고 4억 2500만원 짜리 아파트를 여러 개 비교해보면 된다.
✅현장사진
1기 신도시이고 구축이지만 잘 관리된 모습이었고, 학원가나 공원, 사람들이 좋아하는 인프라나 선호도가 높은 상권이 많고 주우이님이 언급한 산후조리원도 있었다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 덜 오른 아파트라면 적절한 투자금으로 투자하기 좋은 타이밍을 노려볼 만한 곳인데,
아파트 한 개만으로 판단할 수 없음, 비교평가 필요!!
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님 O
3) 수익률 : 투자금 1억2500만원
100% 수익률(연평균10%)를 위해선 10년 동안 1억2500만원 만큼 올라줘야
5억5천만원+1억2500만원= 6억 7,500만원
4) 원금보존 : 입지독점성 있음, 전세가율 71%
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면 O
나의 투자 결론(매수 여부)
: 가치는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급은 AAASS
가격은 매매가 4억 2500만원/ 전세가 3억 200만원, 투자금 1억 2500만원/ 전세가율 71%/ 전고점 5억 5천으로 전고점 대비 약 22.7% 내려가 있다.
이런 지역을 입지좋은데 저평가되어 있는 곳이라고 판단해도 되는걸까????
✅ 작성하면서 느낀점 : 지역 내 다른 아파트도 몇 군데 더 알아보고 비슷한 입지인 산본이나 구리쪽도 비교군을 만들어서 좀 더 비교평가를 해봐야 투자가치가 있는 물건인지 확신을 가질 수 있을 것 같다. 현재로선 수익률 보고서 만들어본 것만으로도 많이 배우고 느끼는 바가 크다.
다만, 전고점이나 전저점, 현재 매매가를 정확하게 어떤 것을 보고 파악해야 하는지, 수익률도 어느 정도 기간동안 얼마나 났을 때를 생각해야 하는지 등 아직 애매하고 잘 모르겠다.
