🏠 2주차 내집마련기초반 핵심 요약 (1~6강)

🔹 1강. 대출과 집 선택의 기본 원칙

• 대출은 두려움이 아니라 도구:
  → “적절한 대출”은 자산을 불리는 수단.
• 적정 대출 규모: 저축액의 약 ⅔ 수준.
  → 영끌은 금리상승·집값하락에 취약함.
• 리스크 관리: 집값이 30% 하락해도 감당 가능한 범위 내에서 매수.
• 선택 기준: 내 취향보다 대중 선호를 우선. (팔릴 집을 사자)
• 대출 기준 차이
  • 정책대출: 세전소득 기준
  • 은행대출: 세후소득 기준

🔹 2강. 대출 기본 개념 (LTV, DTI, DSR)

✅ 핵심 요약:
정책대출은 완화적(DTI 중심),
은행대출은 보수적(DSR 중심) 계산.

🔹 3강. 좋은 아파트의 조건 (입지 판단)

• 전고점이 높을수록 상승여력↑
• 직주근접보다 강남접근성이 중요 (수요의 중심축)
• 아파트 밀집지역 선호 (뉴타운): 인프라·수요 안정성↑
• 급지 vs 신축
  • 상급지: 위치가 우선
  • 중하급지: 신축 선호가 더 큼
• **지형(경사)**보다 위치가 더 중요 → 상승장엔 경사도 상쇄됨

🔹 4~5강. 입지 분석 실무

🏙 서울 3대 업무지구 수요

→ 강남 접근성 = 수요의 핵심

🚇 교통

• 강남까지 1시간 이내, 지하철 접근성 필수.
• 선호 노선 순위: 2호선 > 9호선 > 3호선 > 7호선 > 5호선 > 신분당선
• 같은 역세권이면 신축 선호.

🏞 환경

• 선호요소: 백화점·대형몰·마트·병원·공원
• 비선호: 유흥가·외국인 밀집·공장

🎓 학군

• 중학교 학업성취도 확인 (호갱노노 활용)
• 명문학군 or 안전한 초등 통학로
• 학원가 규모도 중요 (학군 대체 가능)

🔹 6강. 실전 전략과 마인드셋

• 10년 시야의 장기투자 → “잃지 않는 투자”
• 지역 인구 구조 확인: 젊은 세대·아이 많은 곳 선호.
• 아파트 밀집지역 = 환경 우수 가능성 높음
• 중학교 성취도 85% 이상이면 준학군

🧭 단지 비교 포인트

1. 교통 - 환경 - 학군 순으로 필터링
2. 조건 비슷할 시 급매 or 협상 여지 있는 곳 선택
3. 전고점 대비 10% 이상 하락 → 매수 타이밍 가능
4. 최고의 선택보다 ‘최선의 선택’
   • 너무 완벽주의 금지
   • 여러 지역 임장으로 정보량 확보
   • 행동력이 수익을 만든다.

💡 핵심 원칙 요약

✔️ 20~30% 하락해도 버틸 수 있는 집
✔️ 대중이 선호하는 입지
✔️ 실거래가 대비 호가 낮은 매물
✔️ 완벽보다 실행력