실전준비반 2강 후기 - 가치를 보는 법

땅의 가치를 판단하기 위해 분임을 하는 것

• 지역분석의 순서

1. 준비 : 지역개요, 입지분석 (지역 종사자 수, 교통(강남, 여의도, 시청과의 거리) 백화점, 대형마트)
2. 조사

(1) 분위기임장 - 땅의 가치를 판단, 해당구의 법정동의 분위기를 본다. 교통, 상권, 사람들… 선호동 순위 매기기

(2) 시세분석 - 내 투자금으로 투자할 수 있는 제일 좋은 단지

(3) 단지임장

(4) 단지분석 - 학교, 학업성취도…

• 정리&결정

(1) 보고서 완성 - 투자결론

(2) 의사결정 - 매물임장

1. 지역 개요 - 지도와 특징, 인구현황 > 새괄적 정보확인
2. 입지 분석 - 직장, 교통, 학균, 환경, 공급, 호재 > 땅의 가치 확인
3. 시세 분석 - 시세입력, 시세지도> 가격 확인
4. 단지 분석 - 단지의 가치 확인
5. 투자결론 - 매물 검토, 투자결론 >투자의사결정

우선순위! 같은 값이면 뭐부터 살까

월부 정보나눔방 활용

임장 보고서 작성 기본 단위 = 구 (없으면 시)

임장보고서 20개까지는 한달에 한 지역씩 제대로 작성

<카카오맵>

일반지도 - 위치, 거리

지적편집도 - 정부가 정한 땅의 용도

행정/법정경계

• 지역개요

   

- 지도와 특징

[위치]

1)지도상 어디쯤에 위치하는지?

2)주요지역과 거리는?

[동별 특징]

법정동으로 크게 구분하여 지역의 분위기가 다른 땅의 개수 확인

카카오맵 법정경계

[지적편집도]

분홍 - 상업지역(상권, 업무지구)

파랑 - 공업지역

노랑 - 주거지역

일반지도와 지적편집도 병합

지도로 지역을 미리 조사하고, 임장을 통해 확인하러 간다!

- 인구 (=주택수요)

몇명살고(인구수), 어떤 사람들이 살고(연령별인구), 어디로 이사가는지(전입전출)

* 인구수 및 증감 흐름 파악 : 네이버 검색

지역내 주민등록 인구수 확인 : 거주 수요의 크기를 확인 (지방에서 중요, 수도권에서 덜 중요)

인구가 증/감 한 이유 알아보기

* 연령별 인구

부동산지인 > 지인빅데이터>인구/세대수

지인빅데이터- 인구/세대수

영유아+30대 - 신축

20, 30대 - 교통편리, 20평대거주

10대, 40대 - 학군지, 학교학원가, 30평대거주

50,60대 : 구도심, 구축아파트

(투자우선순위와 연결되진 않음, 그냥 특징확인)

* 인구이동

부동산지인>지인빅데이터>전출입

최근1년간으로 세팅

전입전출합계 (인구이동규모로 파악)

<지역별 입지 중요도 차이>

서울, 경기 - 직장, 교통, 환경, 학군

인천 - 직장, 교통, 환경

5대광역시 - 인구수, 직장, 학군

중소도시 - 인구수, 직장, 환경

7대업무지구

강남권(강남, 서초, 송파), 광화문, 여의도, 가산, 판교, 마곡, DMC

직장이 S나 A면 굿

직장인 연봉 (질) : 호갱노노 > 직장인 연봉

대기업이 많으면(소득이 높은 일자리수)이사를 많이 안감

지방은 교통이 하나도 안중요함. 신축이 갑(아이를 키우며 살기 더 좋은 곳이 인기), 주요직장까지 자차기준 10분 이내

강남까지 지하철로 1시간 이내

수도권에서 역세권의 선호도는 연식의 힘을 넘어선다.

강남 접근성이 비슷하면 여의도 접근성 보기

- 학군 (아실에서 확인)

소득이 좋은 사람들이 자녀 학업에 관심, 구매력 높음

중학교 학업성취도 (면학분위기 파악, 중학교는 단지별 배정)

이 지역에 학군지 때문에 이사올 확률 보기

학구도 안내서비스 사이트 - 배정 중학교 파악

학원가란? 학업성취도가 높은 곳 + 학원이 많은 곳(호갱노노에서 확인)

지방은 학군지 중요도 아주 높음 (직주근접이 별로 안중요해서)

수도권은 강남 대치, 양천 목동, 광진구 광장, 안양 동안 정도의 지역이 아니면 이 지역으로 이주할 만큼 매력은 없음. 학군의 중요도 낮음

- 환경(상권, 편의시설)

백화점은 소비력이 높은 곳에 입점

대형마트로 생활편리성 확인(이마트, 홈플러스..)

종합병원, 스타벅스(리저브, DT는 외곽)

대부분 아파트 밀집지역 선호

카카오맵 - 백화점 검색, 주변-대형마트

선호상권/비선호상권 구분 (분임하면서 생활권 별로 느낀점 정리)

단점도 무력화시키는 절대 가치인 뛰어난 학군과 교통 앞에 비선호환경응 문제가 되지 않는다.

지방에서는 학군과 환경이 아주 중요

- 공급

1)입지 좋은 곳애 공급이 많으면 신축 입주로 거주환경이 좋아져 환경 개선에 좋은 영향

2)입지 독점성이 약한곳은 주변에 신축 생기면 다 거기로 떠남

부동산 지인> 수요입주에서 3년간 평균 공급물량 보기

(주변지역 공급까지 같이 보기, 인구이동규모가 가장많은 인접지역 포함)

투자 아파트 잔금 납부시점과 2년 후 전세 만기 시점레 주변 공급 물량 있는지 반드시 확인!

공급 물량 증가로 전세가 하락이 예상되더라도 감당가능하다면 투자 가능

좋다/나쁘다로 판단하지 않기. 우선순위가 중요!!

*호재는 본질은 아니고 +플러스 요소

상승장에서는 기름, 하락장에서는 찬밥

전고점 뚫지 않은게 투자대상, 시간이 지날수록 가치를 찾아간다.

. 교통 - 주요직장(수도권7대업무지구) 접근성 획기적 개선, 철도 개발(동북선, GTC, 신안산선 등) ->리치고에서 교통망 으로 확인. 착공여부가 중요!!!

. 환경개선 - 대규모 신축 입주, 재개잘, 재건축, 뉴타욷, 신도시(동대문, 동작구, 서대문, 구성남, 대구, 부산 구도심, 3기 신도시) -> 리치고에서 호재- 재개발, 재건축. 사업시행인가 되었는지 판단

. 일자리 - 산업단지, 기업유치 -> 구글링 oo시 호재

호재가 가격에 반영되기 전에 투자하자!

• 시세입력 (재밌게하자!)

생활권별 개별단지 시세분석

네이버 부동산 -> 지역선택 or 지역명, 단지명

개별단지 시세 매매 전세 호가 파악

매매 -> 낮은 가격순 -> 4층 이상(탑층 제외)

전세 -> 층 무관, 최저가 매물 (전세는 최저가 순으로 빠짐)

네이버 호가가 없다면? 3개월 이내 실거래 -> KB시세 -> 전화임장

호가 가격수준을 파악하는 단계. 이후에 현장임장(전화, 방문) 통해서 현장 가격 재조정

1. 해당 지역 300세대 이상 전용 84 이하 면적대 전수조사
2. 평형은 공급 면적 기준
3. 매매가 : 현재 시점 저층(3층 이하) 제외 네이버 호가 중 최저
4. 전세가 : 최근 최고 실거래가와 호가 중 낮은 것
5. 전고점 : 특별한 경우(특수하게 높은 하나의 거래) 제외하곤 가장 높게 거래된 가격
6. 전저점 : 하락 직후 두번째로 낮은 가격(직거래, 저층 제외 목적)
7. 최대 하락률 : 전고점 대비 전저점까지 하락률
8. 상승률 : 전저점 대비 현재 네이버 매도 호가 상승률
9. 하락률: 전고점 대비 현재 네이버 매도 호가 하락률
10. 기준가: 전고점 대비 15% 하락한 가격(기준으로 삼을 매수가)
11. 세대수 적어 매물 없거나, 신축이라 전고점, 전저점 거래 없을 경우 비워둠

*전고점 - 2021.1 - 2022.12

*전저점 - 2022.6 - 2023.6

네이버 부동산 - 단지정보, 시세/실거래가

같은 평수는 타입하나만

낮은 금액들은 계약갱신 썼을 확률이 많음

2020년 이후 아파트들은 전고 전저를 판단하기 어려움. 주변단지 시세 참고

엑셀에서 내 투자금에 들어오는 단지 찾기

주변단지 전세가 보고 이 가격에 팔릴지 고민 -> 아실 -> 비교(두 아파트 비교)

호가 없으면 시세/실거래가 -> kb부동산(일반평균가)

59, 84타입 먼저보기

초보는) 아실 -> 최고가 -> top3 아파트

생활권(법정동)당 대장아파트2개 한달에 한번씩 시세트래킹하기(반응이 가장빠름) -> 시그널이된다