프메퍼 튜터님의
“지방 비교평가를 통해 투자로 연결짓는법"
안녕하세요 워터독 입니다.
2강 강의 후기는 프메퍼 튜터님의 강의 였습니다.
“가치·가격·투자의 3단계 연결”
좋은 단지를 판단하고,
가치 대비 저평가된 곳을
찾아내는 비교평가 기준을 배우는
너무 좋은 강의였습니다.
가치 판단
단지는 입지 + 선호도 + 특징으로 평가한다.
수요의 두께 = 그 지역의 선호도
신축 여부, 대체 신축 존재 여부, 비선호 요소(예: 공장, 소음 등)가 핵심 변수.
서울수도권은 땅이 귀하고 인구가 많아 “땅 자체의 가치”가 높다.
지방은 빈땅이 많고 인구가 적음 지역별 희소한 선호도를 찾아야 한다.
가격 판단
비교 단지
절대적 저평가: 전체적으로 싼 시장 (지금과 같은 시기)
좋은 것부터 안좋은 것 까지 전부 투자가능
상대적 저평가: 싼것과 비싼것 섞임, 좋은건 비싸고 덜 좋은 건 쌈
“좋은 걸 먼저 본다” = 가치 판단
“가치 대비 싼 걸 본다” = 가격 판단
지방투자의 3대 핵심요소
신축 → 공급에 민감, 상대적 선호도 뚜렷
환경 → 지방 환경의 희소성 + 선호요소
지역 선호도 → 지방의 핵심 인구 유입요소
가치가 더 높은데 가격이 싼 것이 저평가
공식처럼 생각이 아니다.
아무리 싸더라도 가치가
좋은 것을 먼저 사는 것이 이득
투자금 이 돈을 넣을 만한 곳인가?
투자 전 점검 5단계
1. 기존 투자 물건에 영향을 주는가?
잔금이 겹친다거나 역전세 대비
2. 전세 뺄수 있는가?
상위 단지의 전세 나가는 가격
하위 단지에 있는 가격
3. 실거래 가격 비교하여 진짜 깍을 수 있는 가격인지?
4.잔금 가능한가?
5. 앞으로 생길 리스크는 없는가?
“투자는 넓게 보고, 좁히는 과정이다.
투자하지 않을 곳과 못하는 곳을
걸러내는 과정이 필요하다.
반드시 BM할 부분
1. 가설 검증 프로세스
주장 > 근거> 결론 > 적용
2. 앞마당정리요약예시장표
3. 투자 그룹핑 (5분위 시세표)
총정리 가이드
1. 매물임장 후
매물 시트 정리, 모의 매물 문의
2. 단지분석
수익률 분석, 가설검증
과거 5천만원으로 여기 투자한다면
3. 가치와 가격정리, 투자그룹핑
4.비교평가
희망 설레임 기대감
꼭 저도 누군가에게 감사한 사람이 되고 싶습니다.
