열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 70기 101조 데니]

3주차 강의 후기

■ 양파링님 강의

* 아파트 수익률 보고서를 꼭 써야하는이유

: 객관적 기준을 바탕으로 더 좋은 땅과 더 좋은 아파트를 찾고

매수하기 적절할 때인지 스스로 판단할 수 있게 도와주는 과정

+ 입지를 모르면 - 같은 가격으로 덜 좋은것을 산다.

+ 수익률을 모르면 - 사는 시기 & 기다림이 중요함을 모른다.

* 아파트 수익률 보고서를 제대로 써야하는 이유

: 더 가치 있는 것을 제대로 골라내고,

가치를 찾아가는 시간을 잘 기다리게 해주는 것

스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서

* 아파트 수익률 보고서 구성

: 위치, 입지평가, 과거시세, 수익률 분석, 현장사진

+ 위치 - 단지 주변으로 시야를 넓혀본다. 최종 목표는 서울/수도권으로 시야 넓히기

+ 입치평가 - 1.직장 2.교통 3.학군 4.환경 5.공급 => 땅의 가치를 만듬

1. 직장 : 일자리가 많다는 것은 그 지역에 거주하고 싶은 기본적인 수요가 받쳐준다는 의미

부동산에서 수요는 가격과 밀접 (수요에 걸맞는 인프라(교통,상업)형성)

30만명이상 S등급 / 20만명이사어 A등급 / 10만명이상 B등급 / 10만명미만 C등급

2. 교통 : 직장이 있는 지역에 거주할 수 없다면 빨리 갈 수 있는 곳에 거주하는 것이 대안

업무중심지와 접근성이 좋은 곳을 선택

강남30분이내 S등급 / 강남1시간이내,부도심30분이내 A등급 / 부도심1시간이내 B등급 / 그외 C등급

(수도권-대중교통,지방-자동차)

3. 학군 : 경제적여유/교육열/좋은교육환경 - 주택수요 → 집값상승 , 거주선호도는 실거주가치 (전세가에 영향)

중학교학업성취도평가 95%이상 S등급 / 90%이상 A등급 / 85%이상 B등급 / 그외 C등급

4. 환경 : 사람들의 구매력(소비력)을 볼수 있는 요소 (소득은 감당할 수 있는 집값수준과 밀접)

백화점2개이상 S등급 / 백화점1개이상 A등급 / 대형마트1개이상 B등급 / 그외 C등급

5. 공급 : 새아파트가 들어오면 - 매매물량증가/매매가하락, 전세물량증가/전세가하락

공급은 투자자에게 기회이자 리스크

3년예정공급물량평균 적정수요 1/2이하 S등급 / 적정수요이내 A등급 / 적정수요2배이내 B등급 / 적정수요2배이상 C등급

(적정수요 = 인구수 x 0.5%)

+ 입지평가 유의사항 :

직장 : 수도권 - 강남접근성 중요, 지방 핵심 일자리 찾기

교통 : 수도권 - (최우선순위)지하철 이동시간, 지방 -(후순위) 자차 이동시간

학군 : 수도권 - 유의미, 지방 - 중요도 낮음

환경 : 수도권 - 유의미, 지방 - 중소도시에서 특히 중요

공급 : 수도권 - 도시 내/외 영향, 지방 - 도시 내 영향

+ 과거시세 - 10년내 저점/10년내 고점

과거 투자의 수익률 계산 vs 미래 투자의 수익률 계산(얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?)

단순히 얼마 벌었다가 아닌, 지금 시기에 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각해야함

가격이 싼 시기에 매수한다는건 - 시장의 분위기 상당한 용기 필요, 보유하면서 기다리는게 중요,

투자결과는 시간이지나 수익과 수익률로 나타날 것임

※ 기억해야할 것 : 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다.

+ 수익률 분석 : 싼 시기, 싸게 사야하는 것의 중요성 / 현재 가격이 싸다면 투자금을 최소화 시키는 투자 뿐만 아니라

전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익률을 높이는 방법

+ 현장사진 : 현장사진을 찍으며 지역 이미지를 내 머릿속에 저장 , 이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼마만큼인지가 자신감/경쟁력

※ 처음은 누구나 어려움, 틀려도 괜찮음, 시작하는게 가장 중요.

완벽주의가 아닌 "완료주의" 가 필요

■ 주우이님 강의

* 초보 투자자의 고민 해결

* 돈을 더 벌 수 있는 아파트 선택 방법

+ 첫 임장지역 선정 : 선입견을 버리고, 임장습관 만들기

임장보고서 5개 이하 - 집근처 or 회사근처 5곳

임장보고서 6개 이상 - 1기 신도시 + 확장

임장보고서 11개 이상 -수도권 + 지방

+ 앞마당 : 언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는것 (앞마당 = 입치+가격)

※ 임장지역을 선택했다면 꼭 앞마당으로 만들고, 마침표를 찍어라.

+ 투자의사 결정

. 비교평가 : 이렇게 가격 차이나는 이유는 무엇일까 확인, 상대적으로 저평가된 물건을 찾는것

. 입지평가 : 부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표 (직장,교통,학군,환경,공급)

. 흔들리지 않는 투자 기준 만들기, 비교평가하여 저평가 된 물건 찾기, 그 물건들 중 1등 아파트 투자하기

. 비교평가의 핵심 : 비슷한 가격으로 매수 할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여

입지가 더 좋은 곳 선택하기. 그곳이 저평가 되었을 가능성 높음

이를위해 최소한 앞마당 3개는 있어야 비교 평가 가능함.

* 초보투자자가 성장하는 3가지 방법

: 목표(개인), 질문(멘토,선배), 관계유지(가족,동료)

+ 목표 : 내가 생각하는 범위에서 최선을 다하면 안돼, 그걸 벗어나서 최선을 다해야함. 그것이 바로 혼신

다른 사람의 좋은 습관을 내 습관으로 만들자

오래 함께 갈 수 있는 동료를 만난다.

+ 질문 : 질문하기 → 질문에대한 답변 듣기 → 그대로 행동하기

(지금 하는 고민과 시행착오를 이미 경험한 사람의 답변을 그대로 해보는 것이 중요)

+ 관계유지 : 배우자와의 관계 / 가족들과의 관계 / 직장동료들과의 관계

(감사함과 진심으로)