[실준 7하게 1채 매매할 81조 앞마당 건설팀 아샷추샷추가 ] 3주차 강의 후기 3보 전진을 위한 1보 후퇴

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 

전고점 돌파하지 않은, 전고점을 돌파한 단지 찾기 

강의를 듣고 느낀점

3보 전진을 위한 1보 후퇴 

강의를 듣기 전 규제로 인해서 싱숭생숭 했는데 

혼란스러운 마음을 오히려 강의를 보면서 다잡을 수 있었습니다. 

규제는 규제이고 시간을 흘러갈 것이고 기회는 언젠가 다시 올 수 있다 라는 마음으로 

나의 앞마당에 더 치중하기로 마음 먹습니다. 

시세따기 그리고 정리한 시세를 토대로 

단지임장을 생활권 별로 발품팔아보기 

보고 경함한 단지들의 상,중,하로 비교분석하기 

모든 과정들이 결국 하나의 결과를 도출하기위한

토너먼트 형 비교분석이라 생각이 들었습니다. 

나에게 적용할 점 

입지분석, 시세분석, 단지분석 → 입지가치, 단지가치 현 임장지의 시세 상황 확인 

→매물임장, 매물비교, 투자물건결정 

→ 그 지역에서 투자할수 있는 물건을 뽑고 매물임장 하고 투자하는 과정 

선호단지의 기준 

1. 교통이좋다 = 역 접근성이 좋다
2. 학교를 품고 있다.  초품아가 중품아 보다 좋다.
3. 주변 편의시설이 많다.
4. 서울의 경우 아파트가 밀집된 곳이 좋다. (고덕신도시, 마포 , 길음 뉴타운 등)
5. 연식이 좋고 , 세대수가 많고, 중대형평형으로 구성되어 있어 단지가 쾌적하고 잘 관리 되어 있다. 

단지가치를 찾기 어렵다고 해서 아실을 먼저 보지 말기 (중요)

고민도 안하고 아실을 보는 것은 안됨 일단 단지 분석해보고 → 확인을 위해 서는 아실 

호갱노노 거주민들의 게시판에 중학교 검색해서 대충 중학교 배정 확인 가능 

단지 입지가 비슷하다면 연식, 구조, 배정 학교에 따라 선호도가 달라짐 

전고점을 맹신하면 안된다/ 전고점이 같다고 해서 가치를 같게 평가하면 안된다. 

앞으로도 가치가 같은 가치 일지에 대해서도 고민을 해야 함 , 구축인데도 가격이 같다면 구축의 가치가 더 높다. 

• 전 고점이 같게 나올 때 헷갈린다면 교통, 학군, 환경 단지 평가를 함께 비교 

      → 전 고점 보다 더 중요한 것은 내가 손 품 발품으로 파악한 단지의 가치 

      → 단지평가를 더 탄탄히 해야 함 

• 전고점이 같다면 앞으로의 같은 가치일까?

  → 시간이 흐를 수록 건물의 가치는 떨어지고 땅의 가치만 남게 됨

  → 신축도 결국 시간이 지나면 구축이 됨 결국 땅의 가치 입지가 중요함 

• 역세권 구축이 매매가는 비역세권 신축보다 더 많이 오른다
• 전세가는 비역세권 신축이 역세권 구축대비 더 많이 오른다. 

• 입지가 좋다 → 매매가 상승 / 연식→ 전세상승 (투자금회수빠름)

  = 자산 가치의 상승 입장에서는 궁극적으로 역세권 구축이 우선순위

• 아주 좋은 생활권의 하 단지 후 순위로 살짝 넣어두고 차순위의 생활권들과 비교해야함
• 강남 한시간 이내면 수도권 안에서는 가치가 있음! / 지방의 경우, 학군으로서 입지가 좋으면 구축이여도 좋음
• 지방에서는 1등 학군지 구축, 전세가가 낮기 때문에 투자로서는 적합하지 않음 그 돈이면 서울이다.
• 중소도시에서는 학군의 의미가 없음 광역시 이하, 신축 대단지가 좋음
• 지방에서는 저평가가 아니라 저가치가 많기 때문에 투자할때 매우 조심해야함
• 동대문구 200세대 이상의 아파트 거의 모두 가치가 있는 아파트 (지방은 안됨)

• 동대문구는 신축 대단지 좋아함 동대문의 경우 어차피 아파트들이 역세권이 아닐 경우, 균질성이 중요함 (아파트가 몰려있는곳) 

   BUT 8억으로 동대문 래미안 위브를 투자하기엔 넘 아쉬움 , 조금 더 입지 좋은 곳을 알아볼 것 

매물임장 시 중요한 포인트 저환수원리

저평가, 환금성, 수익성 원금 보존, 리스크관리

의사 결정 시 반복 비교 평가를 통해 나의 확신을 최고의 선택으로 만들 것