25-19(40)부동산 투자 황금 로드맵_긍부자

1. 책의 개요

책 제목

부동산 투자 황금 로드맵

저자 및 출판사

김사부(김원철) / 다산북스

읽은 날짜

25.10.17~10.23

총점 (10점 만점)

9.9

2. 책에서 본 것

Key words:  #하락장 #정책 #소액투자

1. 어딜 가나 사람들이 부동산 이야기를 하는 경우
2. 정부가 비합리적이라고 할 정도로 과한 정책들을 몰아붙이는 경우
3. 소액 투자가 매우 활성화된다.
4. 지방 구석구석까지 투자를 한다.
5. 부동산이 세월을 지나도 오르는 이유가 바로 대체할 대상이 없기 때문이다. 지방 중에서도 핵심 지역이 아닌 곳의 주택까지 가격이 오르는 상황은 상식에서 벗어난 일이다. 그런데도 투자자들이 그런 곳을 찾아다닌다? 그런 곳을 매수한다? 그런 곳의 가격이 오른다? 그렇다면 부동산 시장은 곧 하락장에 들어선다고 봐야 한다.

⇒ 지금 비합리적이라고 할 정도로 과한 정책들이 나오고 있는중이다. 부동산 가격 잡겠다는 정부의 입장인데 하락장이 정말 올 수 있겠다 생각이 된다. 물론 지역마다 다르긴 하겠지만! 준비해보자!

약세장을 알아보는 법

Key words:  #약세장 #제한적 #강세장과 하락장 일시적

1. 상승세가 핵심 지역과 핵심 단지에 국한된다.

 부동산은 희소한 자산이다 보니 상승세가 인플레이션의 몇 배를 뛰어넘는다. 어쨋든 결국 부동산은 우상향 한다. 그래서 하락을 멈추게 된다면 다시 완만한 상승을 한다.

1. 부동산은 안 좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룬다.
2. 참여 인원이 제한적이다.
3. 강세장과 하락장이 일시적으로 나타난다.
4. 약세장 중에 나타나는 하락은 다시 하락장으로 이어지지 않고 일시적으로 하락하다가 다시 멈추게 된다.
5. 약세장 중에 나타나는 일시적인 하락을 오해해서 좋은 물건을 잘 매수했음에도 이익을 보지 못하고 던져버린다거나, 부동산은 이제 진짜로 끝났구나 라고 생각하고 완전히 투자의 세계에서 떠나 버리는 우를 범해서는 안 된다. 이때는 오히려 절호의 찬스가 만들어지는 상황이다.

⇒ 약세장이 두근거린다. 부동산이 답이라는 부분은 겪어보니 맞다고 생각이 되었다. 버티는 것도 수익을 창출 할 수 있는 방법! 내가 목표한 자산을 이루도록 투자의 세계에 진득하게 붙어있자!

Key words:  #유연함 #심리적 완충지대

전세금은 어떻게 하나?

우린 전세금 상승을 이용해서 순자산의 증대를 이룰 것이다. 돈을 버는 일이 그렇게 쉬울 수는 없다. 다 어느 정도의 희생과 인내를 요구할 수밖에 없는 일이다. 전월세로 불편을 겪는 일들은 내가 부자가 되기 위해 당연히 치러야 하는 비용이라고 생각해야 한다.

일단 목표는 내 집 마련이 아니라 자산 형성이니, 오랫동안 전월세로 살아야 할 각오를 해야 한다.

만약, 꼭 아파트에서 거주해야 한다면 되도록 구축, 그리고 평수가 작은 곳에서 시작하는 방법도 있다. 그렇게 세팅을 해놓아야 향후 전세금 상승 시에 당황하지 않고 대처할 수 있다.

전세 구할 때 주의해야 할 점

1. 좋은 집에 더 싸게 거주하고 싶다라는 것도 욕심이다. 그러니 시세보다 싼 물건을 찾으려 하기보다는 아예 높지 않은 수준의 물건에서 시작하겠다고 생각하는 것이다.
2. 부동산 사이클링 기법을 통해 꽤 큰 부를 달성하기 전까지는 주거 비용을 아끼고 조금 불편하고 작은 곳에서의 생활을 감수하되, 너무 자신을 몰아세우는 수준이 되지는 않도록 주의하자.

목표에 집착하기보다는 유연함을 갖는 게 더 좋다. ‘심리적 완충지대’를 늘 염두에 두어야 한다.

⇒ 0호기를 언젠가 매도하고 월세로 전향할 계획이다. 깔고 앉아 있는 돈이 많은 것 보다 그 돈을 더 좋은 곳에 보내줘야 하니까! 방향을 잘 설정해서 준비해보자! 대신, 가족들과 함께 해야하니 너무 몰아세우지 않기!

Key words:  #투자 점수 시스템

투자성 있는 물건을 어떻게 찾을까? 최강의 공식 ‘투자 점수 시스템’

1. 대중의 선호도가 지속적으로 높은, 또는 높아질 것이 분명한 물건을 선택해야 한다. 투자 대상은 지속적으로 대중의 선호가 몰리는 지역의 부동산으로만 집중하는 노력이 중요하다.
2. 저평가와 고평가를 파악해야 한다. 즉, 아무리 좋은 아파트를 선택했다고 해도 고평가되었을 때 매입한다면 손해로 이어진다. 전통적인 의미의 성장성도 있다. 수도권 지역의 모든 곳이 가격이 많이 올랐으나, 그중에도 지난 몇 년간 특히 많이 성장한 곳은 수원이다. 

⇒ 책에 나와 있는 투자점수 시스템표가 의미있었다. 다음 투자할 때 적용해보려고 한다. 수원이 성장성이 엄청난 곳이었구나! 고평가는 주의하고 부족한 수도권 앞마당 늘려보자.

Key words:  #수입 시스템 구축 

수익형 부동산과 배당주 투자가 낭만적이지 않은 이유

리치 라이프를 위해서는 매달 실질적인 수입을 얻는 시스템 구축을 목표로 해야 한다. 그래야 인생을 살아가면서 하고 싶은 것을 할 수 있고, 위험을 피할 수 있고, 하기 싫은 일을 안 하고 살 수 있다.

1. 좋은 수익형 부동산은 여전히 고르기 힘들다.
2. 배당주 투자도 변동성이 매우 크다. 문제는 배당주를 투자하는 과정에서 겪게 되는 심리적인 문제들이다. 투자는 기본적으로 마음이 편해야 하고, 그러면서도 우수한 결과를 만들어 내야 한다. 최선의 길은 배당주 투자를 하긴 하되 본인의 자산에서 아주 적은 비중을 차지하는 수준 정도로만 하면 된다. 결국 전세 레버리지 기법을 통해 적당히 주택 수를 늘리며 현금흐름을 만드는 방법이 마음 편하게 우수한 결과를 낼 수 있는 최선이다.

⇒ 시스템 구축! 방법론을 어떻게 적용할지 고민이 많다. 일단 1순위는 부동산이다. 그 다음으로 배당주로 장기적으로 가져가는 것도 나쁘지 않아 보인다. 주식을 신랑과 함께 하다보니 확실히 정신건강에 좋지 않다. 이것도 방향성을 잘 잡아야겠다.

Key words:  #수익형 전세 레버리지 #입주권 #편안한 마음

수익형 전세 레버리지 기법 실천하기

1. 자금의 절반으로 내 집 마련을 하고, 나머지로 투자용 자산을 매입한다.

1. 자금 전액을 내 집 마련에 쓰지 말고, 절반만 사용하는 것이다. 좋은 집에 살기만 한다고 인생의 수많은 문제를 해결할 수 있지 않다. 우리 인생에서 돈은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 많이 필요하다.
2. 내 집 마련에는 대출 50% 정도를 사용하는 것으로 하고, 투자용 자산 10억 원으로는 전세를 끼고 부동산을 매수한다.

2. 4년을 보낸 후 입주권을 매입한다.

1. 입주권(관리처분인가 이후 철거까지 마친 입주권)을 매입하는 전략
2. 장기 보유할 때는 지속적으로 가치가 높아지는 부동산을 소유하는 것이 매우 중요하다. 부동산 수요가 넘치는 핵심 지역에 있는 물건이냐는 점과 7년 이하의 새 아파트이냐는 점이다.

3. 4년 후 새 아파트를 소유하면서 동시에 입주권을 매입한다.,

1. 입주권을 매입할 때는 토지의 매입으로 봐서 취득세율은 4.6%로 단일세율을 적용받는다.  취득세도 건물분에 대한 원시취득세로 단일하게 2.96% 이다.

4. 추가로 새 아파트를 소유하면서 마지막 입주권을 매입한다.

1. 결국 우리의 목표는 리치 라이프이다. 따라서 맘 편하게 돈을 쓸 수 있는 시점을 잡아야 한다. 
2. 지속적이면서 안정적으로 수입이 만들어지는 시스템이 없다면 수십억 원을 가지고 있어도 불안할 수밖에 없다. ‘얼마를 벌어야겠다’라는 생각보다는 시스템을 만드는 것이 훨씬 더 중요하다.

⇒ 내가 20억이 있다면? 이라는 가정으로 해본 시나리오! 그래! 이 돈 나도 언젠가 만질 수 있을테니까! 입주권은 생각도 못했다. 대신 입지 좋은 곳으로 해야하는 점! 시스템을 만들어야 돈을 벌 수 있기에 차근차근 하나씩 해보자! 기대된다!

Key words:  #역전세 # 예비용

그 사이에 역전세난이 없을까?

우리는 주식시장에 존재하는 시장지수 상품처럼 부동산시장 전체의 상승에 투자하는 것이 아니다. 수요가 많이 몰릴 수 밖에 없는 일부 부동산에 투자하는 것이다.

역전세난은 10년에 한 번 올까 말까 하는 일이다. 역전세난이 일어나면 그 다음에는 전세가 급등이 일어나는 경우가 많다는 것이다. 물론 그렇지 않은 때도 있는데 이런 경우 이전에 너무 전세가가 올라버려서다. 역전세난을 통해 전세가가 조정되는 현상이다. 결국 전세가는 평균에 회귀한다는 사실을 알 수 있다.

전세가가 지나치게 많이 올라갈때도 조심할 수 있다. 이때는 ‘전세가가 많이 올라가서 신난다.’라고 할 것이 아니라, 평균에 비해 너무 많이 올라간 전세금은 예비용으로 따로 떼어놓는 등의 관리가 필요하다.

⇒ 안전하게 투자할 수 있는 방법이 와닿았다. 당장 공급이 없어서 전세가가 올라간다고 좋아할 것이 아닌 일부 금액을 예비용으로 비축해놓는 방법 훌륭하다. 내가 욕심만 부리지 않는다면 안정적으로 운영할 수 있겠다. 

기억하고 싶은 문구

P. 136 

초과 이득이 생겨나는 이유는 좋은 부동산이 희소하기 때문이다. 그중에서도 특히 더 희소할수록, 더 많은 사람이 찾는 것일수록 초과 이익은 크다. 그렇게 투자성이 있는 부동산이 만들어지는 것이다.

P. 210

전세금이 하락하면 어떻게 해야 할까?

내가 계약할 때 전세가가 떨어질 수도 있고, 왜곡 현상이 2년 이상 지속되는 때도 있다. 이에 대비할 방법도 있을까? 충분히 대비할 방법이 있다. 전세가의 평균 상승률을 기준으로 그 이상의 전세금은 따로 보관하면 된다.

P. 255

언제나 욕심을 다스리고, 나에게 적합한 투자의 수준이 어느 정도인지 파악하는 절제된 투자를 해야 한다.

P. 258

하락장이 올 것을 잘 인지하고 매수하기를 참았다면 어떤 일이 벌어질까? 부동산을 아주 싸게 살 찬스를 잡은 것이다. 즉 하락장이 오는 바람에 시스템을 완성하는 기간은 좀 길어졌지만 그만큼 더 큰 평가 이익을 얻는 일이 발생한다. 내 계산대로 시장이 흘러가 주길 바라기보다 언제든지 시장의 흐름에 따라 내 계산을 수정하겠다는 유연성을 가지면 된다.

P. 274

입지가 같다면 ‘분양권은 주변의 가격이 약간만 올라도 높은 수익이 난다.’ ‘입지가 같다면 신축은 구축에 비해서 20% 정도 높은 가격을 형성한다’와 같은 ‘부동산 가격 형성의 원리’를 이미 알고 있기 때문에 그렇다. 이건 일시적으로 보이는 현상이 아니라 기본적인 원리다.

P.282

언제나 높은 투자 수익을 내는 길은 대중의 생각과 행동 너머에 있다는 사실을 인식할 필요가 있다.

P. 330

강세장이 진행되고 있는 상황인지 명백한 거품인지도 모호하고, 이 지역까지가 누가 봐도 좋은 지역인지, 저 지역까지가 누가 봐도 좋은 지역인지 명백한 경계 같은 건 존재하지 않는다. 그런데 그렇게 경계가 모호하기 때문에 투자에도 공부가 필요하다. 끊임없이 사례들을 확인하면서 그 모호한 경계선을 찾는 노력을 해야 한다. 그리고 이러한 경계선은 상황에 따라서 시대에 따라서 계속 바뀐다.