▶시범단지 삼성한신 아파트 (1991년건축 / 총 1781세대 / 33개동)

(경기도 성남시 분당구 중앙공원로 53)

면적 : 73㎡, 107㎡, 161㎡, 208㎡, 231㎡

▶입지평가 (직장 S / 교통 A / 학군 S / 환경 S / 공급 S)

1.직장 (성남시 분당구 기준)

등급 : S (종사자수 30만 이상)

종사자수

성남시 > 534,792명

분당구 > 345,459명

성남시 종사자 65%가 분당구에 근무

사업체수

사업체수 성남시 > 97,955명

사업체수 분당구 > 49,505명

성남시 사업체수는 51%가 분당구에 집중

2.교통

등급 : A(강남1시간 이내, 부도심 1곳 30분이내 이동가능)

강남역 기준 : 42분 소요

판교 - 23분

(부도심 30분이내)

시청 - 1시간 16분

여의도 1시간 16분

가산 - 1시간 24분

영등포 - 1시간 26분

(다른부도심은 1시간 이상.. 생각보다 멀었다..)

3.학군

등급 : S (서현중 95.4% , 송림중 92.7% / 분당구 전체적으로 학업성취도평가 높은편)

분당구 전체적으로 학군지로 유명할만하며, 학원가를 봤을때 수내와 정자역주변도 집중되어있는것을 확인할 수 있다.

4.환경

등급 : S (판교 현대백화점, 수내 롯데백화점 / 대형마트는 2.85KM떨어진 이마트가 가장 가까움 / NC백화점 바로 앞에 있으나 지역내 사람들이 주로 사용하는 백화점, 분당서울대병원 및 분당제생병원이 가까이 있음)

5.공급

등급 : S(1,123 / 0.47배)

분당구 인구 수 : 인구수 : 473,757명 (23년 11월기준)

적정수요 : 2,368

입주물량 : 1,123 (3년내) / 0.47배 적정공급 대비 1/2 이하

▶수익률 분석 (84기준으로 작성)

10년내 기간 (13년 12월~23년 12월)

23년 12월 현 시세 : 15억 3,000만원 / 7억 5,000만원 / 7억 8,000만원 / 49%)

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10년 내 고점 매입 시 : 22년 8월 / 16억 4,000만원 / 6억 4,150만원 / 9억 9,850만원 / 39.1%)

10년 내 저점 매입 시 : 15년 10월 / 6억 1,371만원 / 5억 2,500만원 / 8,871만원 / 85.5%)

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저점 매입 시 현재 수익률 : 순 수익 9억 1,629만원 / 1,033%

고점 매입 시 현재 수익률 : 순 수익 -1억 1,000만원 / - 11%

▶현장사진

총평 : 아직 뭐 총 평할만한 정보는 없지만 생각보다 학군과 공급 교통 3가지 부분에서는 기존 생각과는 차이가 있었습니다. 나름 생활권에서 살고 있다고 생각했지만 수치로 보다 보니 생각과 수치의 차이는 확실히 있었네요.

이미 많이 올랐지만? 매매할 생각보단 연습을 하기 위해 분당구 기준 가장 저평가된 물건을 찾아보겠습니다!

뭔가 지금 작성하는 아파트 단지를 할 땐 어려웠는데 두 개 세 개 해보니 게임같이 흥미가 생기더라고요.

추운 날이었지만, 간단한 분위기 임장만으로도 왜 임장이 필요하지 알 수 있었던 수익률 계산이었습니다.

조금은 느리고 아직까지 질이 떨어질지 몰라도 꾸준하게 해보겠습니다!