좀 (많이) 늦은 1호기 경험담[전세,수리,잔금 편]

안녕하세요, 존자입니다😊

지난 1편에서는 매물찾기~계약까지의 과정일 시간순서대로 복기해보았는데요,

이번 2편에서는 경험을 통해 배운 내용을 중심으로 복기 해보려고 합니다.

계약 전 주변 전세 시세 파악은 필수다 [단지생활권공급]

사실 제가 투자한 지역은 그 당시에도 지역 전체에 전세가 몇 십 개도 안될 정도로 전세가 없었는데요.. 그럼에도 단지마다 전세가 안 나가는 시기는 있더라구요

제가 투자한 단지가 딱 그런 시기였습니다. 당시 제 물건 포함 전세가 3개였는데 2.65억(실제와 다른 금액입니다)에 이미 하나가 올라와 있었고 2.8억에 올라와 있는 전세도 있었는데 2~3주 가량 안 나가고 있는 상황이었습니다.

전세 가격은 계약 후에 정해도 되겠지~라는 안일한 생각으로 있었는데, 계약서를 쓰기도 전에 전세 손님이 찾아왔다고 부사님께 연락이 왔습니다. 다른 매물 보러 온 건데 그 손님이 2.6억을 희망한다고 가격 맞춰줄 수 있으면 바로 우리 손님으로 데려와서 계약과 전세를 동시에 진행할 수 있을 것 같다고 하셨습니다. 

전화 끊고 심장이 엄청 뛰더라구요…사실 저는 2.65억도 좀 아쉽다고 생각하고 있었기에  2.6억은 생각해본 적이 없는데 이 손님을 지금 당장 잡아야할 것 같은생각에 조급함이 막 몰려왔습니다. 이놈의 조급함은 매수할 때도…전세 구할 때도 계속 찾아오더라구요 😭

그런데 전세 시세를 제대로 파악해두지 않았던 터라 2.6억에 전세를 맞춰도 괜찮은 건지 확신이 서질 않았습니다. 2.65억을 충분히 받을 수 있는데 내가 괜히 2.6억에 맞추는 건 아닐까? 근데 또 이 기회를 놓쳤다가 전세가 안 나가면 어떻게하지?하는 불안감도 들었습니다. 그래서 다급하게 쟈부쟈 튜터님께 연락을 드렸는데요… 

“조급해하지 말고 제대로 시세와 시장을 파악하고 결정하라”는 말씀에 정신이 돌아왔습니다. 나는 지금 이 생활권의 전세 상황도 제대로 파악 안하고, 이 지역이 공급이 없어 전세가 부족하다는 사실도 잊고 감정에 휘둘려 결정하려고 했구나 반성했습니다.

급한 마음에 횡설수설 여쭤봤는데도 친절하게 답변해주시고 정신 차리게 해주신 쟈부쟈 튜터님께 다시 한 번 감사드립니다 😭 

이후에 다른 집들이 2.6억에 전세를 빼면서 저도 결국 2.6억에 전세를 빼긴 했지만, 제가 이 단지와 생활권의 전세 시세를 다 파악하고, 시장 상황까지 고려해서 결정한 것과 그냥 감정에 따라 결정한 것은 다르다는 것을 배웠습니다. 얼마에 전세를 빼느냐도 물론 중요하지만 그 과정에서 어떻게 의사결정을 하는지를 경험해 나가는 것이 무척 중요함을 알게되었습니다.

• 단지, 생활권의 전세가와 물량을 파악하고 공급 상황까지 파악해서 전세가 설정하기(열중 양파링 멘토님 강의 참고)
• 매일 전세가, 전세물량 체크

매매물건도 전세의 경쟁자가 될 수 있다

위에서 등장했던 전세손님은 제 물건을 계약하지 않았습니다. 제가 전세가를 낮추지 않았기 때문이 아니라 전세에서 매매로 돌아서셨기 때문입니다.

며칠 뒤에 다른 부동산에서 보고 갔다고 연락 온 손님도 매매계약을 하셨다는 연락을 받았습니다.

전세가 없어서 전세 빼기 어렵지 않을 줄 알았는데 매매가랑 전세가가 별로 차이가 안 나고 충분히 실수요가 있는 단지이다 보니 전세 보러 와서 매매를 해버리는 경우가 꽤 발생하는 것이었습니다.

이런 경우는 아예 생각도 못해봐서 좀 당황했는데요, 이렇게 신축 예정도 없고 전세가가 많이 따라붙어 투자하기 좋은 시장에서는 충분히 매매도 전세의 경쟁자가 될 수 있다는 것을 배운 소중한 경험이었습니다. 

다행히 제 전세는 일주일 만에 단지내 다른 부동산에서 2.6억에 잔금일에 입주 가능한 신혼부부로 맞춰졌습니다. (매수 부동산에서 맞추지 못하고 타 부동산에서 맞춰서 매도측-매수측-세입자측 이렇게 부사님이 셋이나 되는 상황이 ㅎㅎ.. )

다음에 또 이렇게 전세가가 매매가와 큰 차이가 없는 시장에서 투자를 하게 되는 경우에는 전세 물량을 파악할 때 반드시 저가 매매 물건도 함께 파악해서 가격 조정에 참고하려고 합니다.

더불어 이번에 전세를 빼면서 느낀 것은, 

 초보 투자자는 생각보다 더 불안하다. 욕심을 버리고 빨리 전세 빼는 것이 좋다는 것입니다. 투자 경험이 많이 쌓였다면 그렇지 않을 수 있지만 걱정이 많고 모르는 게 많던 저는 전세 광고를 올린 순간부터 전세가 안 나갈까봐 매일매일 불안했습니다. 그래서 지금 세입자분이 네고를 요청하셨을 때 2.6억까지는 생각하고 있다고 얘기했고 거래가 성사되었는데요, 2.65에 올려놓았던 다른 물건들이 다 빠지면 제 물건도 빠질 수 있었겠지만 또 전세 매물이 생기면 제 전세가 빠진다고 장담할 수 없는 일이었습니다. 또 제 잔금일에 딱 맞아 조정이 필요없는 세입자가 언제 또 나타날지도 모를 일이구요. 왜 투자 선배님들이 전세는 무조건 빨리 빼는 게 좋다고 말씀하셨는지 뼈저리게 경험했습니다.

“전세는 꼭 나 줘~~”하던 부사님들도 막상 전세 드리면 그다지 전세 빼기에 적극적이지 않다는 것도 알게되었습니다 ^^ 물론 적극적이신 분들도 계시지만 대부분은 “손님이 없네요 곧 빠지겠죠~”라는 스탠스였습니다. 

전세는 부사님이 아니라 내가 빼는 거라는 것. 계속 부사님께 내가 관심 갖고 지켜보고 있다고 어필하고, 왜 손님이 내 물건을 선택하지 않았는지 확인하고 개선하는 게 중요하다는 것을 배웠습니다.

*제 물건은 형광등이 기본이어서 좀 어두웠는데 LED가 있어 밝게 느껴지는 집을 먼저 선택하시더라구요… 그리고 제 물건이 같은 가격, 같은 타입의 다른 매물보다 먼저 빠진 이유는 시스템에어컨이 있었기 때문이었습니다. 같은 가격에 나와 있는 전세가 많다면 이런 옵션들이 전세 빼는데 정말 중요하다는 것도 크게 배웠습니다.

좋은 게 좋은 것이 아니다. 거절하는 법도 배워야 한다.

잔금을 치르기 일주일 전쯤, 임차인에게서 잔금일 하루 전에 들어가도 되냐는 연락이 왔습니다. 잔금 일에 이사비용이 더 많이 들어간다는 이유 때문이었습니다. 저는 무척 당황했지만 우선은 “전입 관련해서 법적인 문제가 있을 수 있는 걸로 알고 있다, 확인 후 다시 연락드리겠다.”고 얘기하고 연락을 끊고 고민을 시작했습니다. 

처음에는 잔금일 전에 들어오는 게 말도 안 된다고 생각하다가, 임차인과의 관계를 생각하니 왠지 거절하면 안 될 거 같고, 이미 매도인과 계약을 했으니 매도인만 승낙하면 대항력 문제 등 법적인 문제도 없는 것 아닐까? 하는 행복회로(?)를 돌리기 시작했습니다.

다행히 바로 임차인에게 된다고 이야기하지 않고 제 행복회로대로 해도 되는지 직전 지투반 튜터님이셨던 파도타기 튜터님께 여쭤보았는데요, 튜터님께서는

“그 부탁을 들어주었을 때 내가 얻는 것은 무엇인지 생각해보아야 한다. 그저 좋은 관계를 위해 무조건 상대의 말을 수용해서는 안 된다. 잘 거절할 줄도 알아야 한다”

고 말씀해 주셨습니다. 

이 말씀을 듣고 머리를 한 대 맞은 것 같았는데요, 저는 그저 제 마음이 편하자는 이유로 법률적인 문제가 있을 수도 있고, 제게 이득이 되지도 않는 일을 승낙하려고 했던 것이었습니다. 이미 잔금 전 입주 청소를 허락해주었던 터라 제가 해줄 수 있는 배려도 해준 상태였는데 말이죠..

제정신 들게 해주신 파도타기 튜터님께 정말 감사드립니다.

튜터님 덕분에 정신을 차리고 튜터님의 조언대로 부동산 사장님께 상황을 설명하고 조언을 구했는데, 전세 부사님도 매수 부사님도 모두 잔금을 안 치뤄서 문제가 될 수 있고 임차인의 요구는 들어줄 필요가 전혀 없다고 하셨습니다.

제 걱정과 달리 임차인도 쉽게 납득하여 이 해프닝은 다행히 잘 일단락되었습니다.

이 경험을 통해

좋은 게 좋은 거라는 마인드가 아니라 상대의 요구가 타당한 것인지, 이 요구를 들어줬을 때 나의 이익은 무엇인지 따져보고 나에게 마이너스만 주는 요구라면 잘 거절할 줄 아는 것도 필요하다는 것을 배웠고, 앞으로 잘 적용하여 행동하고자 합니다.

매임은 매순간 정말 꼼꼼히 해야 한다

계약 전에 1호기 상태를 다시 한 번 확인했을 때 까지만 해도 도배와 주방 필름지 정도면 말끔하겠다고 생각해서 임차인 입주 전 수리기간에 도배와 주방 필름지만 진행했는데요, 임차인 입주 이후 1주일 사이에 발견된 하자가 한 두개가 아니었습니다…

멀쩡하다고 생각했던 방충망이 사실은 다 삭아서 쉽게 구멍이 났고, 거실 전등은 한쪽이 내려 앉았으며(도배 사장님께 형광등 교체를 요청했었는데 그 때도 아무 말씀 없으셔서 괜찮은 줄 알았습니다…세입자분께서 전에 살던 집도 동일한 고장이 있었어서 더 꼼꼼하게 체크하셨던 것 같습니다.) 루버창* 손잡이도 고장나 있었습니다.

*루버창은 에어컨 실외기실에 통풍을 위해 설치된 창입니다.

나름대로 신축 틈에 끼지만 10년 가까이 된 집, 분양시점부터 주인이 계속 살아온 집은 중간 교체가 없어서 비품이 낡고 잔고장이 생길 수 있다는 것을 미처 몰랐기 때문에 제대로 확인을 못한 것이었습니다. 육안으로 봤을 때는 멀쩡하다고 생각했거든요..😭

방충망 전체 교체, 거실과 방 LED등 교체 그리고 루버창 수리비까지 다해 어림잡아 60만원이 추가 지출되었습니다. 심지어 루버창은 설치업체의 A/S도 받기 어려워 자칫 잘못하다가 수리에 80만원 이상 들어갈 수도 있는 상황이었어서 두 달여간 손가락에 박힌 가시처럼 저를 은은하게 괴롭혔습니다. (다행히 주기적인 독촉으로 2달 만에 10만원 대로 수리 받았습니다 ^^.. 행동하도록 저를 등 떠밀어 주셨던 퓨미님 감사해요)

10년쯤 된 집은 이런 잔고장을 더 꼼꼼히 확인해야 한다는 걸 몰랐고, 또 이 단지가 루버창 손잡이 고장이 많기로 유명하다는 것도 몰랐더라도 매임할 때 하나하나 다 열어보고 만져보면서 확인했다면 고장을 눈치 챘을 것입니다. 그리고 매도인에게 수리를 요청하거나 100만원이라도 더 네고를 요청해볼 수 있었을 것입니다.

매임을 꼼꼼히 하지 않았기 때문에 저는 지출하지 않아도 되었을 피 같은 돈 60만원과 제 시간과 노력을 추가로 지불했습니다.

이 일을 계기로 매임을 할 때 부사님이 뭐라고 하시든 더 꼼꼼히 매물을 확인하는 습관을 들이려 노력하고 있습니다.

※연식이 좀 된 준신축은 잔 수리할 게 많을 수 있으니 꼭꼭 잘 체크하기

CEO마인드를 갖추고 주체적으로 행동해야 한다

1호기 계약 전, 부사님께서 이 집 다른 가족들은 먼저 이사 가고 지금 혼자 살고 있는 매도인도 가족이 있는 곳으로 잔금 전에 이사갈 예정이라 공실을 만들 수 “있을 것 같다”고 하셨습니다. 그리고 전 이 말의 진위여부를 확인하지 않고 공실이 되면 전세 보여주기 편해서 좋겠다고 생각햇는데, 그게 문제였습니다^^ 

알고보니 매도인이 직장 때문에 가족들이 살고 있는 곳으로 이사를 갈 수 없어 다른 집을 구해야 나갈 수 있는 상황이었습니다. 이 사실을 계약하는 날 알게 되었고, 예상과 다르게 집이 일찍 비지 않아서 전세를 보여주는 것과 인테리어 견적 내는 것 등에 제약이 많아 어려움이 있었습니다. 

아무리 계약서에 협조한다는 내용을 적어 두었어도 집 보여주는 시간을 맞춰야 했고 실측을 명목으로 거주하시는 곳에 너무 자주 들락날락하기가 아무래도 조심스러웠기 때문입니다. 

공실을 미리 만들 수 있는지 여부는 투자 진행에 중요한 사안이므로 CEO 마인드를 갖추고 부사님께 확실히 확인해달라고 했다면 계약 전에 매도인에게 미리 실측 때문에 여러 번 방문할 수 있다고 말씀드리고 더 마음 편히 수리 업체를 선정할 수도 있었을 것입니다. 

반면, CEO마인드를 발휘하여 이익을 본 경험도 있습니다.

임차인이 전세대출을 이용해서 은행 법무사를 써야 하기 때문에 할인은 어려울 거라는 주변의 말에도 불구하고, 계약 이틀 전까지도 감감무소식이었던 법무사님의 번호를 알아내서 할인 가능한지 여쭤보았는데요

전화통화 3분 만에 55만원이 30만원이 되는 기적을 경험했습니다(…)

단지 가능하냐고 한 번 물었을 뿐인데 실랑이를 하지도 않고 바로 20만원 이상 깎아 주시더라구요… 

또, 계약 때 넣지 않았지만 임차인의 보증금으로 매매 잔금을 지급하는 것을 확실히 하고 싶어서 잔금일에 관련 특약을 추가하기도 했는데요, 계약서 작성 이후 추가로 특약을 요구하는 것이 부대끼기도 했지만 추가하지 않으면 영원히 찝찝할 것 같아서 부사님께 충분한 이유와 함께 말씀드렸고, 다행히 동석하셨던 법무사님께서 타당한 의견이라면서 부사님과 매도인께 잘 설명해주셔서 무사히 특약을 추가할 수 있었습니다. 

물론 계약 때 더 잘 챙겼다면 좋았겠지만.. 그래도 찝찝함 없이 매매거래를 잘 마무리할 수 있었던 것도, 법무사 비용을 20만원 이상 깎을 수 있었던 것도 전부 제가 원하는 바를 당당하게 이야기하고 주체적으로 행동했기 때문이었습니다.

1호기를 하는 과정에서 생긴 어려운 점의 많은 부분이 제가 주체적으로 행동하지 않았기 때문에 발생했고, 좋게 해결된 일들도 대부분 제가 주체적으로 행동했기 때문에 가능했습니다.

이처럼 1호기 경험에서 가장 크게 얻은 배움은 “CEO 마인드를 갖추고 적극적으로 행동해야 한다”는 것입니다. 이후 투자뿐만 아니라 일상생활에서도 더 적극적으로 원하는 바를 요구하는 태도를 갖게 되었고 생각보다 많은 부분이 한 마디의 질문 만으로도 저에게 더 좋은 방향으로 바뀔 수 있다는 것을 경험하고 있습니다. 

앞으로도 CEO마인드를 갖추고 주체적으로 행동하는 투자자로 성장하겠습니다.

전세 빼는 것부터 잔금까지 도움주신 쟈부쟈 튜터님, 파도타기 튜터님께 다시 한번 감사드리며 전체 과정에서 꾸준히 도와주시고 격려해주신 숨유지 조장님께 정말 정말 감사드립니다.

그리고 인테리어 일자무식인 저를 위해 필름지 컬러 고르는 것도 내 일처럼 도와주시고 유용한 조언 많이 해주신 라니님 진짜 너무너무 감사드립니다. 라니님 덕분에 정말 이쁘게 잘 수리했습니다.

1호기 투자를 진행하면서 튜터님들과 동료분들의 도움이 없었더라면 결실을 맺지 못했을 거라고 생각합니다. 내 일처럼 도와주시는 모습에 정말 많이 감동받았고 받는 도움이 쌓일수록 “나도 이렇게 도울 수 있는 사람이 되어야겠다”는 생각을 많이 하게 되었습니다. 제가 받은 마음만큼 저도 나눌 수 있도록 노력하겠습니다.

지금 생각해도 가끔 울컥할 정도로 따뜻한 경험이었습니다.   

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

마지막 3편에서는 1호기 투자가 끝나고 알게 된 것들에 대해 다뤄볼 테니 또 읽어주세요. 감사합니다 😊