화룡점정의 B 지역! 마침내 단점을 커버하고 날아오르다! [서투기 29기 7ㅏㅇ남 내꺼3조 이온1014]

오늘 3강 B 지역 분석 오프라인 강의를 다녀왔습니다. (오프 강의 대박 좋음) B 지역에 대해서 뉴스로 접하긴 했지만 이미 가격이 많이 오른 곳 정도로 생각해서 큰 관심을 두지 않았는데 잔쟈니 튜터님의 깔끔한 입지 분석 덕에 B 지역이 이미 앞마당이 된 것처럼 선명해졌습니다. 인상깊었던 점과 적용할 점은 다음과 같습니다.

인상깊었던 점:

1. “단점 커버→ 교통 호재 & 재건축” B 지역은 서울에서 상대적 외곽 위치이다 보니 교통에 따라 확실하게 가격이 나뉘며 일부 학군 요소, 택지 요소도 더해질 수 있다는 사실이 인상 깊었습니다. 9호선 연장이 정말 큰 영향을 끼칠 수 있고 그 효과를 B 지역 대장 쌍두마차 단지에서도 나타났고 다른 단지에서도 보였다는 점이 신기했습니다. 그 외 직장이 뛰어난 곳은 아니라 상대적으로 직장은 영향이 적고, 결국 서울 XX구마다 저마다의 특/장점이 달라 그 요소가 가격에 결정적 영향을 끼친다는 사실을 다시 한번 깨달았습니다.
2. 전고점에 매몰되지 마라: 튜터님께서 오히려 재수강생들이 이전 전고점 대비 하락률로 저평가를 생각하는 경우가 많은데 그걸 이제 깨야한다고 말씀하신 점이 인상 깊었습니다. 전고점은 21년~22년 가격인데 이미 4년이나 지난 가격이라 서울 같은 좋은 급지에서 4년 전 가격을 기준으로 싸다 비싸다를 판단하는 건 사실 무리가 있다고 하셨습니다. 좋은 단지는 이미 전고점 대비 20% 넘게 상승했고, 웬만한 단지도 다 전고점을 넘고 있기 때문에 이젠 비교 평가를 통해서 저평가를 판단해야되는 시기가 된 것 같아 본인도 새로 공부해야겠다는 마음을 먹게 되었습니다.
3. 상급지 비선호 단지 vs 하급지 선호 단지: 상급지 신축 대장이 먼저 가격 상승하는 것은 당연하고, 그 옆에 있는 상급지 비선호 단지도 먼저 반응을 하고, 그 다음 하급지 선호 단지가 반응이 온다고 하셨습니다. 하지만 하급지 선호 단지도 결국 상급지 비선호 단지를 따라 오고, 경우에 따라서 상급지 비선호 단지가 환금성 문제, 먼저 가격이 많이 오르는 문제가 있을 수도 있으니 꼭 상급지를 따라가지 말고 하급지 선호 단지와 잘 비교해보고 판단하라고 하신 점도 인상 깊었습니다.
4. 규제로 원하는 상급지를 놓쳤더라도 좌절하지 말고 내가 놓친 단지 수익을 따라잡는 것이 중요하다: 내 종잣돈으로 원하는 단지를 놓쳤더라도 그 수익을 따라잡기 위해 덜 선호되는 곳이라도 투자하고 남은 종잣돈으로 재투자를 하는 방식으로 어떻게든 돈을 버는 선택을 계속 해나가는 것이 중요하다고 하셨습니다. 늘 멘탈을 바로 잡고 돈을 버는 선택을 계속 해나가야겠다고 다짐했습니다.
5. B 지역 뿐 아니라 웬만한 서울 단지들은 전세가가 상승할 것이다: B 지역 근처에 신도시 공급이 있었지만 (2014~2018) B 지역 공급이 부족했고 그 때 서울 공급 자체가 별로 없어 전세가가 오히려 상승했다고 했습니다. 앞으로도 3기 신도시 공급도 있지만 예전에도 그렇고 지금도 서울 전역의 공급이 향후 4년 간 거의 없으므로 역전세를 걱정할 필요는 없으니 기회를 잘 잡아서 투자를 하는 것이 좋을 것이다고 하신 점도 인상 깊었습니다.

적용할 점:

1. 조원들과 전임 공유: 조원들이 한 통 씩만 부동산에 전화해도 조원 수만큼 전임 레버리지를 할 수 있다고 튜터님께서 말씀하셨고 조원들과 전임 내용을 공유하면 여러 부동산 상황을 한 번에 알 수 있어 좋을 것 같습니다.
2. 기존 앞마당 시세를 한 번 보고 나서 가격 기준을 세우고 매물 임장하라: 가격 기준이 명확하게 선 다음 매물 임장을 하고 그 단지와 이전 기준 단지를 비교해보면 더 가격 비교가 쉽기 때문에 튜터님의 가르침을 이번 달에 꼭 실천해보겠습니다.

//이상