서울투자 기초반 3강 강의 후기 [서울투자 기초반 7기 43조 나부쇼]

안녕하세요:)

나는 매일 부동산을 쇼핑한다!

나부쇼 입니다.

l 서울 서남권역 시장 상황

-거래량 감소 : 매매 거래량 감소, 전월세 증가 추세

-시장 상황이 좋지 않으므로 전월세 구하는 사람 증가 추세

-서울 평균 6400건->2300건

[Check point]

1.가격&매물 체크

(1) 매매가 떨어진 곳 확인하기 (25~30%-2019년도 가격 정도)

(2) 매물 & 전세 매물이 줄어들고 있는 곳 체크 (아실 확인 필요)

2.서남권을 봐야 하는 이유

(1) 강남 접근성(여의도)

(2) 인구(수요,전세) 가 많다

(3) 매전 가격 변동 (KB주동산 확인)

3.전세 매물 확인방법

(예) 부천 상동 : 총 세대수 7,738 (전세 매물 54)

(1) 전세 매물 추이 & 실제 단지 전세 매물 수 확인하기

(2) 전세 매물 수가 줄어드는 것과 동시에 저가 매물이 줄어들고 있는지 까지 확인

[To do list]

1.앞마당 늘리기 : 10분 브리핑이 가능하도록! =>비교 평가

2.매매가 떨어진 곳&전세 매물 줄어드는 곳 찾기

l 서울 서남권역 인구와 구별 특징

-하리보 젤리 모양으로 2~5급지 까지 골고루 분포

-강서,양천,영등포,구로구 집중해서 들여다 보기

-강서,영등포구 : 직장 수요가 많다 / 관악구 : 배드 타운 / 동작,관악구 : 20대가 많다 / 구로,금천구 : 60대가 많다

=>구별 인구 구성 비율 꼭 확인하기!

[Check point]

1.좋은 일자리가 생기면 인구 증가 : 강서구(마곡지구), 영등포구(신길 뉴타운)

2.서남권 인구 많은 곳과 적은 곳 비교,

(1) 2순위 강서구 마곡자구 : 일자리,환경,학군 확인

(2) 인접 지역 전입,전출 확인

3.관악구 : 강남에 가장 붙어 있는 곳

[To do list]

-임보 지역 분석시 인구 많은 곳과 직장 수요는 기본이면서 가장 중요

l 앞으로 더 오를 서남권역 입지분석

-교통,지역분석 : 강남,여의도,마곡,가디,구디의 접근성 확인 필수

-교통이 중요한 이유 : 수도권 일자리 많은 지역중 좋은 직장이 있는 지역의 주택 가격이 비쌈

=>GTX, 주요 업무 지구 통과, 2.9호선 연결 중요 / 신안산선, 신림선도 체크

-입지가 비슷한 경우 : 교통 호재가 있는 곳이 투자 가치가 있음

-학군 : 중학교 학급 성취률 85% 이상&학원가

-학급당 학생수가 많은 곳=30~40대 학부오 많은 곳=구매력

-불수능인 경우 : 대치동,목동 매.전가 오름 (경기도 평촌 학원가도 방문하기)

-환경 : 다수가 좋아할 만한 편의시설

-좋은 환경 : 편의시설+자연환경(편의시설 : 백화점,대형마트,편의점,식당 / 자연환경 : 공원,강,바다)

-공급이 많을 경우 장점 : 주변 환경 개선

-공급이 많을 경우 단점 : 입주 시점에 주변 전세가 하락

=>전세가 빠질때 매수가 빠짐, 주변 저평가 아파트 매수

(예) 송파구 엘.리.트.파.레 / 헬리오시티 (가락 금호 체크)

[To do list]

-지역 분석시 교통이 주요 업무 지구를 통과하는지 체크하고 임보에 적용

-직장,교통,학군,환경,공급을 확인하는 근본적인 이유 생각하기

l 서남권역 저평가 유망단지 찾는 노하우

-분위기,사람들을 많이 본다.

-메타 인지 : 할 수 있는 것(땅의 가치,단지 선호도, 가치대비 싼지 비싼지) vs 할 수 없는 것(언제 오를지)

-앞으로 4년 동안 서울,수도권 다 보기

-급지가 좋다고 무조건 좋다는 편견 버리기

-20평형 vs 30평형 가격 차이가 안날때 30평대로

-가격의 흐름을 파악하고 단지의 장점은 인근 부동산, 단점은 타생활권 부동산

-앞마당 3개, 급지당 2~3개 목표

-투자 로드맵 : 늘리기->갈아타기(가격이 왜곡 됐을때)->부채비중 줄이기

-부동산 정책 관심 갖기 : 임대사업자 부활(종부세 합산 배제), 취득세,양도세, 감면 정책 => 가격이 바닥

-갈아탈 때 주의 할 점 : 시장이 좋을 때 (선매수 후매도 가능), 시장이 안 좋을때 (선매도, 후매수)=>순서를 꼭 지키자!

[To do list]

-임장시 건물을 보지 말고 사람을 집중해서 보고 기록으로 남기기

-여러 급지와 비교 평가 (3개가 적당)

BM

-앞마당 늘리고 급지별 비교 평가

-시세 트래킹 필수

-꾸준하게 강의,임장 루틴 만들기 (재미->슬럼프->투자->보상 의 무한반복)