송파구 오금동 우방아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 35조 키키나무]

송파구 오금동 우방아파트 수익률 분석 보고서입니다.

작성하다 보니 의문점이 생기네요.

▶ 아파트명

오금동 우방 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 : S

송파구 종사자수 341,201 / 사업체수 48,644

2. 교통 : A

강남 45분 / 여의도 1시간8분 / 시청 1시간

3. 학군 : C

오주중 76% / 보안중 78.8%

4. 환경 : C

1km반경 내 백화점, 대형마트 없음

5. 공급 : S (근처 강동구 올림픽파크포레온 2025.01 만세대 이상 입주 참고하면 A 또는 B?)

송파더플래티넘 2024.01 / 328세대

송파센텀레이크한양립스 2024.01 / 70세대

힐스테이트e편한세상문정 2024.09 / 1,265세대

잠실더샵루벤 2024.10 / 327세대

더샵송파루미스타 2025.10 / 179세대

▶ 과거 시세

ㅇ

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 오금동 우방 25평 현재 매매 7.9억, 전세 3.95억

10년 내 고점 매입시:  2020년 12월 매매 8.2억 전세 3.36억

10년 내 저점 매입시: 2013년 1월 매매 2.95억 전세 2억

* 고점 매입시 수익율 (79000-82000)/(82000-33600)*100 = -6%

* 저점 매입시 수익률 (79000-29500)/(29500-20000)*100= 521%

▶ 현장사진

(방문당시 사진을 못 찍어와서 인터넷 사진첨부)

* 의문점

수익율 보고서 가이드에 맞추어 작성해보았는데

작성하면서 의문점들이 생겼습니다.

아마도 앞으로 풀어나가야 할 부분이겠죠.

의문점1) 공급물량 기준

- 송파구 기준으로 공급량을 계산했는데, 송파구 경계선인 강동구에 둔촌주공 재건축 단지 입주(올림픽파크포레온 2025.01 1만세대 이상)가 3년 내에 있다.

이런 경우는 공급량 기준을 송파구+인접한 구의 대단지 입주예정아파트 <=이렇게 가져가야 하는것인지

- 어떤 구의 경계선 상에 있는 아파트라면...공급량 계산을 인근 몇km 반경으로 잡는게 맞지 않을까 하는 생각도 해보았지만

생각하면 할 수록 복잡해져서

해당 구(송파구)만을 기준으로 작성해보았다.

의문점2) 수익률 분석 시 현재 매매가의 기준

- 급매로 올라온 1층 물건이 다른 매물보다 1억이 싼데, 어쨌든 현재 매매가 기준은 가장 낮은 가격으로 올라온 매매가를 기준으로 해야 하는지

=> 4강 수익률 보고서 리뷰를 보고 매물 중 1,2,3,top층은 제외하기로 함.(현재 1층 6.9억 매물이 있지만 제외함)