가치대비 싼 것을 산다는것은?
“가치”를 정확히 알고, “가격”을 대입해 보고 내리는 결정
임장 하는 방법
분임 = 상가, 사람, 규모, 연식을 보면서 어떤 분위기를 만들어 내는지 파악!
분임 시작 전 스탠딩으로 나무위키에서 궁금했던걸 각자 얘기하고 출발!!
- 주요노선 / 상권 / 학원가 / 공급 (재개발, 재건축의 상황 및 규모 등)
학원가 종류도 파악하면 좋다! - 영유아 발레 / 황소라는 수학 브랜드 해커스, 에듀윌 성인 관련 학원
단임 = 사람들에게 유의미한 단지를 선별하고 내 투자에 적용할 후보단지를 골라낸다.
표면적 이유 : 단지상태 = 연식, 동간거리, 조경, 주차장
본질적 이유 : “단지”별로, 사람들의 어떤 수요를 잡아당기고 있나?
- 단지 내부와 외부를 같이 보면서, 분위기 임장 뒤 남긴 질문들을 확인하고 우선순위 단지를 골라낸다.
매임 잘하는 법 (규제지역)
실수요자 선호도 파악 : 장기거주하기에 어디가 좋은지?
- 실소유자들이 찾는 선호도 = 최종 수요
현장에 대한 반응 파악 : 가격 조절되는지?, 요즘 분위기 어떤지?, 기다려 볼까요?
- 매도자 우위시장 파악, 물건별 급매가 발생하는 요인 파악
최근 실거래 파악 : 요즘은 거래가 되나요? 어디서 넘어오는지? 여기서 팔고 어디로 가는지?
- 이동 범위 파악
전세에 대한 반응 : 전세는 잘 나가는 편인지?, 언제쯤 전세가 잘 나가는지? Ex)겨울방학, 6월달
- 추가 투자를 고민하는 상황이라면 반드시 체크해야하는 상황
만일, 투자하지 않고 단지와 가격만 남았다면? “복기”를 다시 해보자!!!
수익이 낮았던 단지들의 특징
- (방2개) 22평 : 입지가 좋으면 추후에 가격 반응
- (입지 떨어지는) 신축 (적은 세대수) : 주변 대체지가 ㅇ벗는 경우, 상품성으로 뒤늦게라도 상승
- (공급장 선호도 떨어지는) 신축 (대림): 가장 늦게 상승, 시간을 더 기다려야 함, 공급장에서 늦게 투자할 것
비교평가
생활권별로 핵심선호 요인이 무엇인지 1차로 알아야 단지 비교평가가 시작된다.
지역간 비교평가 정리
가치가 비슷한데 가격도 비슷한 경우
입지 or 연식 비슷 -> 하나라도 더 장점이 있는 단지를 우선 고려
“3대 업무지구가 어디가 더 가깝지?”
“어차피 신축이면 어디가 역에서 더 가깝지?”
연식이 다른데 가격이 비슷한 경우
입지 or 연식 -> 수도권은 입지우선 검토
“비규제 지역 검토 중이라면?
그 안에서 수요가 더 뾰족하게 몰리는 단지인지 검토”
연식 & 평형 다른데 가격이 비슷한 경우
입지 or 연식 or 평형 -> 입지우선 검토
“입지 좋은 구축 30평도 전세 수요 많음을 기억”
“신축 20평을 선택한다면, 30평 구축보다 입지가 더 좋은가 따져보기”
Q1. 저평가 단지를 골라낼 수 있나?
앞마당 중 10억대 단지 중에는 이 단지가 괜찮은 것 같은데?
Q2. 가격 협상을 하고 있나?
(매수자 우위) - 매도자 상황 파악이 중요!
(매도자 우위) - 장부물건 보유한 부사님 파악이 중요
Q3. 리스크를 제대로 파악했나?
부대비용 포함 대출은 1년 상환 가능한 금액 이내로만 사용!
Q4. 매수하기 위한 최선의 노력을 했는가?
제대로 된 임장과 임보는 어디 도망가지 않고 나에게 쌓인다!!
적용해야할 점!!
- 저평가 단지를 골라내자!!
- 복기를 꼭 해보자!!
- 투자할거처럼 행동하자!!
