요즘처럼 상승장 초입에서 매물이 거의 없고, 있는 매물도 직전 거래가 대비 호가가 훌쩍 올라간 상황일수록 가치평가의 필요성이 훨씬 더 커진다는 걸 다시 느꼈다.
그냥 분위기에 휩쓸려 매수하면 ‘가치 대비 비싼 가격’을 잡을 가능성이 정말 크다.
단지 가치를 구성하는 요소는 땅(입지), 교통, 직장, 학군, 환경 등이 있지만, 이게 모든 지역에 똑같은 무게로 작용하는 건 아니라는 것도 이번에 더 명확해졌다.
서울/수도권, 지방광역시 마다 가치 요소의 가중치가 다르게 작동한다는 점.
그래도 결국 수도권은 첫 번째는 입지, 두 번째는 교통이라는 큰 틀은 흔들리지 않는다.
가치평가의 목적이 결국 “가치 대비 가격이 싼가?” 이 질문에 답하는 일이라는 것.
단지가 좋아도 그 가치가 이미 과하게 가격에 반영돼 있으면 의미가 없다.
반대로 덜 알려져 있지만 가치에 비해 싸다면 진짜 기회가 되는 거고.
단지 비교는 비슷한 조건끼리 비교하는 게 기본이다.
연식, 평형별 그룹화해서 단지비교를 해야 비교가 된다.
연식, 평형대, 생활권, 단지 규모, 학군 수준 등 “핵심 기준”만 맞추고 비교해야 정확한 판단이 나온다.
후보지역을 넓혀서 관심지역에 대한 메타인지가 필요하고, 내 상황에 대해서도 메타인지가 필요함
그리고 비교평가를 반복할수록 시장 구조가 보이고, 가치 대비 가격이 싼 단지들이 눈에 더 잘 들어올 거다.
이 상승장에서 오히려 ‘나침반’을 더 단단하게 들고 가야 한다는 걸 다시 느낀 2주차였다.
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