[서울투자기초반 29기 5늘도 9석구석 투자 물건을 찾조! 락끼] 3주차 강의후기_B 지역을 통해 배우는 전고점에 의존하지 않고 가치를 판단하는 방법

서울투자기초반 3주차는 잔쟈니님께서 B 지역에 대한 지역분석 강의를 해주셨습니다. 여러 입지요소들이 개선되면서 지역의 위상이 바뀌고 있는 B 지역을 살펴보면서 전고점에 의존하지 않고 아파트의 가치를 판단하는 법, 내 예상에 맞는 매수 우선순위를 잡는 법, 지역의 가치와 선호도를 제대로 파악하는 법에 대해 상세히 설명해 주셨고, 특히 B 지역을 통해 수도권에서의 입지분석과 생활권 키워드 설정하는 방법을 명쾌하게 설명해 주셔서 향후 수도권 앞마당을 늘려 나갈 때 쉽게 적용할 수 있을 것 같아 많은 도움이 되는 강의였습니다. 

• 3주차 강의에서 인상 깊었던 점

  1. 서울의 3급지는 주요 업무지구와 가까워 출퇴근하기 좋은 지역이다. (영등포, 동작, 종로, 중구, 강동)

  2. 서울의 평균 이상(3급지 이상) 아파트는 모두 전고점보다 올랐다. 전고점에 의존하지 않고 가치를 판단하는 방법을 알아야 한다.

  3. 규제로 인해 15억 초과 주택은 집 사기 어려워 지면서 13~16억대의 집들이 15억에 수렴하는 효과가 나타난다.

  4. 가치와 선호도 파악을 잘 해야 규제가 만들어내는 가격 왜곡 상황에서 돈을 버는 선택을 할 수 있다.

  5. B 지역은 주거지역이 주된 지역이며, 그린벨트가 많은 지역이다.

  6. 부동산 투자할 때 인구를 보는 이유는 사람들이 좋아하고 살고 싶어하는 곳을 파악하기 위해서다.

  7. 사는 사람들 소득(주거지 소득)이 일하러 오는 사람 소득(원천징수지 소득)보다 높은 것은 자체 일자리의 수준을 뛰어넘는 소득 좋은 사람들이 살기 때문에 선호도로 연결될 수 있고, 이 지역에 살면서 다른 지역의 좋은 일자리로 출퇴근하기 때문에 교통이 중요한 지역임을 알 수 있다.

  8. 연식, 역세권 하나만 보지 않고 아이 키우며 살기 좋을 곳을 교통, 학군, 환경을 종합적으로 검토할 필요가 있다.

  9. 학군을 검토할 때 중학교 학업성취도 평가를 보지만, 뉴타운/신도시는 맞지 않는다. 이런 지역은 최근의 특목자사고 진학인원으로 성취로를 미루어 짐작해 본다.

  10. 서울의 공급 검토 시 지역의 국지적인 공급뿐 아니라 서울 전체의 공급량도 함께 고려한다.

  11. 가격을 한 판으로 넓게 볼 때는 전용 84 기준으로 비교한다. 전용 84가 신축/구축의 구조가 비슷하기 때문이다.

  12. 주상복합의 가격상승이 덜 한 이유는 주상복합은 대지면적이 아파트에 비해 적고 아파트를 산다는 것은 건물과 땅을 함께 사는 것이기 때문에 주상복합은 땅을 적게 사는 것이라서 상승기에 가격 상승이 덜하다.

  13. 생활권 내 비교 시 가격에 가장 영향을 주는 요소를 찾는다. 가격결정요소는 생활권별 1~2개 정도로 압축하는 것이 중요하다.

  14. 규제나 여러 상황으로 인해 내가 사고 싶은 단지를 사지 못했으면 좌절하고 있을 것이 아니라 지금 상황에서 할 수 있는 최선의 선택을 해서 내가 놓친 단지의 수익을 따라 잡는 것이 중요하다. (투자+재투자를 통해)

  15. 앞으로 우리들의 목표는 돈 버는 선택을 계속 해 나가는 것이다. 더 좋은 걸로 바꾸거나 가치 있는 집을 모으는 일을 계속하는 것이며, 그걸 해낼 수 있는 사람이 되는 것이다.

  16. 목표와 로드맵을 통해 성취와 행복을 이루려는 기대로 가득찬 삶의 태도와 해야 하는 이유를 가지고 있다면 결국 해내는 사람이 될 수 있다.

   

• 나에게 적용할 점

  1. 아파트 가치 판단 및 비교평가 시 전고점에 의존하지 않고 가치를 판단하는 연습을 한다.

  2. 연식, 역세권 등 하나의 요소로 가치를 판단하는 것이 아니라 교통, 학군, 환경 등을 종합적으로 검토하는 습관을 기른다.

  3. 임장지의 생활권을 구분하고 시세와 가치를 분석한 후에 생활권별 가격결정요소를 키워드로 정해본다. (1~2개)

  4. 지금 상황에서 내가 할 수 있는 최선의 선택을 계속 해 나간다.

  5. 나의 비전보드를 생각하며 기대로 가득찬 삶을 살아가기 위해 돈 버는 선택을 지속하며 결국 해 내는 사람이 되기 위해 노력한다.

서울투자기초반 29기 3주차 강의에서 B 지역에 대해 이해하기 쉽고 명쾌하게 강의해주신 잔쟈니님 감사합니다~ 고생하셨습니다!!