지역분석의 핵심은 가격과 연결하기!!!

3주차에는 잔쟈니 튜터님께서 

“규제 속에서 기회를 주는 강동구 지역분석”

이라는 주제로 인사이트를 나눠 주셨습니다.

감사합니다.^^

2025년 6월부터 현재까지 정부에서 3번의 부동산 정책을 발표하였습니다. 

이번 강의는 이러한 규제 속에서 어떻게 가치를 판단해야 하는지 강동구를 대상으로 분석해 주셨답니다. 

저는 개인적으로 잔쟈니 튜터님의 강의를 처음 들었는데, 딕션도 너무 좋으시고 내용도 핵심만 쏙쏙 알려 주셔서 강의에 완전 몰입할 수 있었답니다. 

이번에 강의를 들으면 알게 된 것들이 참 많은데요. 

그중에서 뽑고 또 뽑은 다음 내용은 꼭 기억할 것들, BM할 생각입니다. 

첫째. 입지 요소와 가격을 함께 보기 입니다. 

우리가 지역분석을 할 때 다양한 입지요소를 살펴보는데, 어떤 입지가 그 지역의 가격을 결정하는 요소인지 확인하는 게 정말 중요한 것 같더라구요. 어떤 지역은 교통이 중요한 요소인 반면 어떤 지역은 학군이 중요하고, 어떤 지역은 지하철이나 학군보다는 환경이 더 중요한 요소일 수 있겠더라구요. 

강동구 내에서도 생활권마다 선호하는 요소가 다를 수 있고 이것들이 모두 가격에 영향을 준다고 생각하니까 생활권 핵심요소와 단지가격을 서로 연결해서 보는 습관을 가져봐야겠단 생각을 했답니다. 

둘째. 매수도 타이밍이다.

아파트를 살 때는 타이밍이 중요하다는 것을 다시 한번 깨달았어요. 상반기까지는 A단지. 지금은 B단지?!! 

투자자가 아닌 일반인은 아파트를 살 때 지하철역. 학교. 학원. 편읫시설. 균질성 등 모든 것이 좋은 것을 삽니다. 

하지만 투자자는 선호도 1등  아파트가 올랐다면, 1등 보다는 2등 아파트를 봐야 합니다. 먼저 오른 단지와 따라가는 단지가 무엇인지 파악하고 매수 타이밍을 잡아야 합니다. 투자의 목적은 수익이니까요. 좋은 단지 비싸게 사는 것 보다 약간 덜 좋은 단지를 많이 싸게 사는 게 핵심인것 같아요. 그래서 이번 단지분석할 때 가격을 따라가는 후순위 단지는 어떤것이 있는지 찾아보려 합니다. 

셋째. 생활권 대장과 입지 좋은 단지 가격대 확인

규제로 인해 아파트의 가치가 잠깐 눌리는 경우가 있습니다. 단지의 가치보다는 규제 영향이 더 크게 작용해서 가치가 좋은 단지와 덜 좋은 단지의 가격이 비슷해 지는 경우가 생깁니다. 이번 10.15 규제는 토허제와 대출규제가 강력하게 작용하다 보니 이런 곳이 왕왕 있을 것 같네요.  그래서 이번 임장지를 대상으로 생활권별 대장가격과 입지 좋은 단지의 가격대를 비교해 볼 생각이에요. 대장과 살짝 가치가 빠지는 단지의 가격이 비슷하다면 대장이 저평가일 가능성이 있으니까요.^^

넷쩨, 가격결정요소가 무엇인지 파악하고 매수 우선순위 결정하기

몇 달 전까지만 해도 전고점 대비 하락률과 같이 전고점은 우선순위를 판단하는 유용한 참고자료였습니다. 

그런데 지금은??!! 선호도가 높은 단지들은 전고점을 회복했거나, 근접하고 있어서 전고점을 이용해서 우선순위를 결정하기 어려운 상황입니다. 그럼 어떻게 해야 할까요?? 쟌쟈니 튜터님은 강의 내내 단지의 가치를 가격과 연결하라고 말씀하셨어요. 해당 지역의 선호요소가 무엇인지, 무엇이 가격을 결정하는지 파악하고 비교 분석을 통해 좋은데 싼 물건을 찾으라고 말씀하셨답니다. 이번 임장지의 가격 결정 요소는 교통>>환경인데요, 4주차 결론파트 과제를 임보를 작성할 때 가격 결정요소를 고려해서 1등 뽑기를 해 볼 생각이에요.

이번 3주차 강의를 통해서 강의 뽀개는 쟌자니님과 4가지 BM할 내용이 생겼네요.!!!

4가지 BM할 내용은 임보에 적고, 두고 두고 써 먹어야겠어요..~!!