수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
김뿔테입니다.
올해 3월 경기도 외곽 신축 아파트를 매도하면서
경험하고 배운 점을 정리해보았습니다.
신축이긴 하지만 월세 낀 저층 물건이라
매도가 쉽지 않았지만 노력과 운이 모두 작용해서 매수자를 구했습니다.
매도를 준비하시는 분들에게
도움이 되었으면 좋겠습니다.
# 적정 매도가 산정 프로세스
1) 내가 보유한 단지의 선호도를 명확히 파악하기
보유 물건이 해당 생활권 내에서 사람들이 얼마나 선호하는 단지인지를
먼저 파악하는 것이 중요합니다.
“우리 동네에서 사람들이 아파트를 고를때 제일 중요하게 생각하는 요소는 무엇일까?”
“역접근성이 뛰어나 신혼부부들이 출퇴근에 더 용이한 단지인지(소형도 인기),
선호 초등학교/중학교와 가까워 근거리 배정이 되는 단지인지,
역과는 좀 멀더라도 연식과 브랜드를 더 중요하게 생각하는 단지인지
거주민의 선호도를 먼저 생각해보는 과정이 필요합니다.
경기도 고양시 덕양구 화정동의 예시를 들어보겠습니다.
화정 생활권의 경우
단지들 대부분이 90년대 식으로 연식이 비슷합니다.
그래서 연식을 제외한
해당 생활권에서 가격에 영향을 미치는 요소들을 정리해보는 것이 필요합니다.
1) 역접근성(3호선) >> 2) 30평형 단지구성 > 3) 계단식 > 4) 선호초등학교 배정여부
이에 따라 가격이 형성 된 것을 확인할 수 있습니다.
화정 생활권의 예시를 든 것처럼
매도가 산정을 위해 주변 단지들을 한번 임장가보시고,
부동산에 들려보셔서 내가 보유한 물건이
생활권 내에서 어떤 수준의 선호도를 가진 단지인지
파악하는 것이 중요합니다.
2) 현재 거래된 호가와 실거래가 확인하기
예를들어 내가 별빛10단지건영 물건을 매도하려고 준비하는 경우
현재 나와있는 중층 최저가 물건의 호가와 실거래가를 비교해봅니다.
현재 단지 내에 84 타입 물건은 29개가 있고,
최저가는 6.2억 물건이 있습니다.
가격적으로는 가장 저렴한 물건이기 때문에
최저가인 물건과 경쟁해서 1등 물건으로 만드는 것이 중요합니다.
매도가 급한 상황이라면
저층 가격인 5.6억 가격을 마지노선까지도 생각하여
가격을 산정할 수 있습니다.
3) 매도 1등 물건으로 만들기
1등 물건을 만들기 위해서는
가격과 집상태, 조건을 가장 좋게 만드는 것이 필요합니다.
이를 위해 부동산에 방문하셔서 경쟁물건의 가격와 상태를 파악해보고
내 물건을 더 좋게 만들기 위해 해야할 것은 무엇인지를 알아야합니다.
가격적으로 더 메리트 있게 할 것인지,
수리상태가 좋다면 이 부분을 적극 어필할 것인지,
매수자가 원하는 이사날짜를 맞춰줄 수 있는지 등을
고민해보고 가장 사고 싶은 물건으로 만드는 것이 필요합니다.
4) 적극적인 부동산 사장님 섭외하기
매도하려고 하는 주변의 모든 부동산에 한번씩은 모두 방문해보시고,
그 중에서 매도에 가장 적극적인 사장님을 찾아보는 과정이 꼭 필요합니다.
부동산 방문을 여러곳 해보시면서
현재 시장 분위기 상황, 매도된 물건의 특징,
빨리 매도되기 위한 급매가격 등등
현장에서만 알 수 있는 중요한 정보를 파악할 수 있게 됩니다.
5) 부동산 사장님과 지속적으로 소통하기
적극적인 부동산 사장님을 섭외하셨다면
주기적으로 연락을 드려 매도물건에 대한 이야기를 나누는 것이 필요합니다.
1) 매도 물건에 대한 전화 문의는 있는지
2) 내 물건을 보고간 사람들은 있는지
3) 보고 간 사람들이 매수하지 않은 이유는 무엇인지
(가격, 상태, 옵션, 동, 층, 구조, 옵션 등등)
부동산 사장님과 주기적으로 소통하시면서
가격을 조금 더 내려야할지,
아니면 약간의 수리를 하는 것이 더 좋을지 판단할 수 있습니다.
이 5단계를 통해
매도가격을 산정하고 매도까지
잘 마무리할 수 있었습니다.
매도를 준비하시는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다!!
