서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 7기 25조 월부월월]

1.서울 25개구 위치

1) 한강을 기준으로 강북권 / 강남권으로 나누어 구별 위치 파악 하기

2.서울 투자 아파트 유형

1) 사람들이 좋아하는 땅 + 사람들이 제일 좋아하는 아파트

2) 사람들이 좋아하는 땅 + 사람들이 좋아할 만한 요소를 가진 아파트

(입지 개선 여지, 5-20년 내 연식, 선호하는 입지의 90년대 아파트, 뉴타운 등)

3) 사람들이 덜 좋아하는 땅 + 그 땅에서 사람들의 선호가 있고 좋아하는 아파트

(신축, 뉴타운 등)

4) 사람들이 덜 좋아하는 땅 + 덜 좋아하는 아파트 (소액 투자 가능)

→ 2, 3번이 가치 성장 투자 시 우리가 현실적으로 주목 해야 할 유형

3.가치 성장 투자

1) 가치대비 가격이 싸서 충분히 저평가 + 리스크 대비 → 구매한다!

(가치 대비 싸서 가격이 싼 것을 투자해서 보유한다)

2) 가치성장 투자 위한 4단계

-서울 내 가능 접근 범위를 정한다(2-3급지 신축+입지 좋은 구축, 300세대 이상)

-가치 확인 위해 강남접근성 + 연식을 체크

-저평가 판단 위해 전고점 대비 20-40% 하락 + 전세가율 50-60% 확인

-리스크 대비 위해 잔금 가능성 판단(대출) 및 전세 못 맞출 시 추가 투자금 가능 여부 판단

4.서울 소액 투자

1) 덜 좋은 땅의 준신축급이 전세율이 높아 < 사기는 꺼리지만(하락장) 살고는 싶은 지역 및 아파트

2) 소액 투자 시 서울 아파트의 특징

-입지 좋은 신축 : 전세가율 높은 시기가 매우 짧음 + 높은 투자금 > 고수의 영역

-입지 좋은 구축 : 신축 만큼은 전세가가 빠르게 오르지 않고 붙지 않지만, 일정기간 전세가율을 유지해줌

> 위에 두 유형은 싸면 사야 함 특히, 신축

-입지 덜 좋은 신축 : 신축 이기에 전세가 오르는 폭이 나름 큼 + 일정 기간 전세가율을 유지해줌

-입지 덜좋은 구축 : 소액으로 접근하기에 가장 좋음(가격이 빠르게 상승 X + 전세가율도 높음), 조급 NO