[커디윤] 전고점에 가려진 진짜 선호도를 판단하는 방법

안녕하세요. 커디윤입니다 :)

다들 비교평가, 잘하고 계신가요?

투자자라면 선호도 측정을

제대로 할 줄 알아야 하며,

그것은 앞마당이 많을수록 정교해질 것이다.

단, 선호도는 처음부터 절대 잘 파악할 수 없다.

계속 노력해야 하며, 하다 보면 좋아진다.

-새벽보기 튜터님

사람들의 심리로 만들어지는

상대적인 선호도를 파악하기란

참 쉽지 않습니다.

하지만 포기하지 않고

조금씩 부족한 점을 개선해나간다면

어느순간 성장한 스스로의 모습을

분명 보실 수 있을거에요.

이번 실전반을 통해

저의 부족했던 선호도 판단 방법에 대해

새롭게 깨닫고, 유의미한 결론을

이끌어내는 법을 배울 수 있었는데요.

해당 내용에 대해 나눠보려고 합니다 :)

전고점의 흐름보다,

가치를 먼저 봐야합니다.

단순히 글을 읽었을 때는

'당연한 소리~' 라는

생각이 드실 수 있습니다.

하지만 실제 내가 비교평가를 하는 순간이 되면

무의식적으로 자신의 판단보다

그래프에 의존하게될 확률이 큽니다.

더더욱 지난 상승장을 거치고 난 뒤,

우리는 매우 쉽게 개별 단지의

전고점을 알 수 있게 되었죠.

어느정도는 전고점이 선호도의 답안지.

즉, 단지의 가치를 나타낼 수 있습니다.

하지만 가격의 흐름과

전고점을 먼저 중요시하다보면

선호도를 파악할 때

필연적으로 문제에 부딪히게 됩니다.

나는 분명,

비가오나 눈이오나 열심히

분임, 단임, 매임을 거쳐

B 단지의 선호도가 높을 거라고 생각했지만,

마지막에 아실로 그래프를 비교해본 뒤

전고점이 A 단지가 더 높으면

'내가 선호도를 잘못 파악한건가?'

'A 단지가 갑자기 새롭게 보이기 시작하네?ㅎㅎ

여기가 더 좋은 곳이구나.'

라고 생각하며

스스로의 판단을

싑게 바꾸는 경우가 많았고,

저 또한 (이게 더 쉬우니까)

그래프의 판단을 믿었던 것 같습니다.

그렇게, 소중한 몇달간을

그래프에 과도하게 의존하며

앞마당을 분석했고,

임장지에 진심으로

몰입하지 못했습니다.

하지만 지금부터라도

임장지를 분석할 때

이렇게 해보려고 합니다.

서울 5급지 중랑구를

예시로 가지고 왔습니다.

A 단지는 2010년식 1300세대 대단지 신내데시앙이며,

B 단지는 2017년식의 719세대 묵동E편한세상화랑대 입니다.

B단지는 6,7호선과 상대적으로 가깝고,

중랑구 안에서 상대적으로 가장 선호되는 학군지이며,

A단지는 대단지의 쾌적성은 갖추고 있지만,

비선호 노선인 경춘선, 6호선 신내역과 인접해있으며

주변 학군이나 상권이 다소 아쉬운 단지입니다.

(6호선 신내역은 배차간격이

약 20-30분 가량되는 역입니다..)

7년 차이가 나지만

생각보다 데시앙의 단지 상품성이

겉으로 보기에 나쁘지 않습니다.

주변 입지만 조금 더 개선된다면

충분히 높은 선호도를 가져갈 수 있는 단지입니다.

단, 현재 가치를 비교해보면

단순한 입지요소만 봐도

B단지가 더 좋은 곳이구나!

라는걸 누구나 알 수 있습니다.

자, 그럼

두 단지의 그래프를 한번 비교해볼까요?

정말 '단순히' 그래프만 비교해보면

데시앙의 전고점이 E편한화랑대와 같습니다.

실거주 가치인 전세가를 보면

신축인 E편한세상화랑대가 더 높네요.

이것만 보면 어떤 생각이 드시나요?

'어? 데시앙 단지가 가지고 있는 힘이 생각보다 크네?'

라는 생각이 드시나요?

그렇게 과거의 저는

선호도가 E편한화랑대보다 낮긴 하지만

'생각보다 높은' 데시앙의 전고점을 바탕으로

하위 단지들보다는 데시앙의 선호도를 높다고 판단하고 그냥 넘어갔습니다.

pass.....

단지의 전고점이

저평가인지 고평가인지

파악해야 합니다.

씬나무 튜터님께 가르침을 받은

앞으로의 저는 더 나아가서

이렇게 판단하려고 합니다.

해당 단지의 전고점이

객관적으로도 더 높은 입지요소를 가진

단지와 붙어있는 것에 의문을 가지고

더 Deep 하게 단지를 파헤쳐봅니다.

중랑구의 서울 동북권에서

가장 우선시 해야할 '교통' 의 가치를

중심에 둔 채, 다른 가치를

종합적으로 판단하는 것을 토대로

혹시 호재로 인한 가수요가 붙어서

전고점이 고평가 된것은 아닌지 따져봅니다.

그리고 조금 더 나아가,

미래의 호재가 실현된다면

어느 단지에 좀 더 유의미한 영향을 줄 지

단지의 변화될 선호도 또한 고민해봅니다.

Ex. A 단지 옆에 대규모 복합 시설이 들어오네?

그럼 105동 과 106동 앞에 시야가 가리니 상대적으로 이쪽은 선호도가 떨어지겠네?

그런데 단절성이 강한 반대편 단지에는 가격적 영향이 크게 없을 확률이 높겠다!

실제로 위 A 단지는

6호선 신내역 업무지구개발과

교통호재(면목선)로 인해 가수요가 붙어,

지난 상승장에

가치대비 높은 전고점을 형성한 단지

임을 알 수 있습니다.

그렇기에 해당 전고점은 '고평가' 된것이다,

라고 판단내릴 수 있겠네요 :)

※ 요약

1. 그래프에 의존하지 말 것

▷ 그래프를 통해 가격의 흐름을 파악하기 전,

개별 단지의 객관적 가치에 대해 Deep 하게 파악하기

2. 전고점이 저평가인지 고평가인지 판단해볼 것

▷ 전고점을 맹신하지 말고 호재로 인한 가수요가 있는 지 파악하기

3. 호재가 있다면 그로인해 변화할 단지의 선호도를 상상하고 예측해보기

끝으로,

비교평가와 선호도 분석에 대하여

깊은 인사이트를 나눠주신

씬나무 튜터님,

함께 의견 나눠주신 씬나조

모두 감사합니다 ♡