수도권은 공급물량보다 심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 큼 [서울투자 기초반 29기 71조 크리스탈5030]

 나에게 특히 인상깊었던점

수지,평촌,분당을 제외한 경기도의 90년식은 연식을 봐라.

(재건축이 안되더라도 상승메게체가 된다.-용적률 210% 이하인 단지 매수하면 좋음)

수도권에서 역세권의 선호도는 연식의 힘을 넘어선다.

(배드타운 지역은 역세권의 비중을 높여서 본다.)

교통이 멀거나 없는지역은 신축의 가치가 없어지기 전에 매도하고 중심부로 넘어와야 한다.

앞단의 비슷한 조건의 단지와 비교해 규제로 묶일시 상승흐름과 하락의 유무를 판단해본다.

 (상급지보다 비싸다면 투자 매력도 떨어진다.)

지역 내 입지 좋은 구축 대안이 있는 경우(결국 같은 지역이므로 입지 차이가 크지 않다)

매매가 상승 측면에서는 입지 좋은 구축에 투자하는 것이 더 유리하며, 전세가 흐름은 큰 차이 없이 비슷하다.

수도권은 공급물량보다 심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 크다

수도권 전체 입주물량이 많으면 전세가에 영향을 준다.

  1-평균회기:전세가격은 등락을 반복하며 물가 상승에 맞춰 장기적으로 상승

  2-수도권의 전세가는 사람들의 심리에 영향을 받으므로 상승장인지? 하락장인지? 먼저 파악해야한다.

  3-수도권은 하나의 권역이므로 권역 내 어느 지역이든 영향을 받을 수 있다

  4-인접한 지역과 인구를 주고받는 비중이 클수록 공급물량에 의한 전세가의 영향도 크다.

현재는 

  *가격상승폭: 평균이하상승

     전세가격 상승폭 판단하는 기준(20.6 전세가격 외곡되기전 현재상승률 VS 최근15~20년 평균상승률)

  *상승기간: 5년 내 하락 구간 존제

  *전세가격 전고점 도달 파악

     도달했으면  전세가격 10% 이상 하락 예상

     도달하지 못했으면 전세가격 10% 내 하락 예상

     (보수적으로 10% 준비)

꼭 적용해보고 싶은 점