[서울투자기초반 29기 5늘도 9석구석 투자 물건을 찾조! 락끼] 4주차 강의후기_C 지역을 통해 배우는 수도권 투자 전략

서울투자기초반 4주차는 권유디님께서 C 지역에 대한 지역분석과 수도권 투자 전략에 대하여 강의를 해주셨습니다. 최근에 통화량이 늘어나는 주기가 짧아진 것을 설명해 주시면서 부동산 가격도 상승하는 속도가 빨라지고 있으며, 전고점을 넘은 가격들은 언제라도 떨어질 수 있으므로 전고점 아래로 접근하는 것이 중요하다고 말씀해 주셨습니다. 3급지 이상의 입지에서 전고점을 못 넘은 단지들은 장기적으로 봤을 때 무릎 정도의 가격이며, 지금은 적극적으로 드라이브를 걸 때라는 조언도 해주셨습니다. 또한, 비규제지역 중 강남과 가장 가까운 C 지역을 인접지역과 비교하며 설명을 너무 잘 해주셔서 임장지인 C 지역을 이해하는데 많은 도움이 되었습니다. 특히, 공급파트에서 평균회귀라는 개념과 함께 수도권의 공급은 한 판에 놓고 분석해야 한다는 것이 가장 인상적인 부분이었습니다. 임장지인 C 지역의 공급파트를 작성할 때 이해가 안되는 부분이 있었는데 그 부분이 명쾌히 해결되는 부분이었고, 다음 임장 보고서에 적용해 봐야겠다는 생각을 하였습니다. 마지막으로 수도권 투자로 목표를 달성하는 법에 대한 설명을 해주시면서 지금은 힘들더라도 결과를 내야 하는 시기라고 조언을 해주셔서 지속적으로 앞으로 나아갈 수 있는 동기부여가 되었던 강의였습니다. 

• 4주차 강의에서 인상 깊었던 점

  1. C 지역을 주목해야 하는 이유는 비규제지역이며, 서울과 다를 바 없는 위치, 택지로 구성된 거주 만족도 높은 환경, 저평가된 가격을 꼽을 수 있다.

  2. C 지역을 투자하기 전에 C 지역이 규제지역으로 묶이더라도 가치가 있는 단지인지를 반드시 확인하고 매수해야 한다.

  3. 비규제지역은 가치적으로 규제지역보다 떨어지기 때문에 가격적으로 메리트가 있어야 하며, 비규제지역은 서울이 올라야 오르는 지역이고 오래 기다려야 한다.

  4. 지역의 인구를 보는 이유는 분위기 임장 시 감을 잡는 용도이며, 투자와 직결되지는 않는다.

  5. 직장을 볼 때 대기업 비율과 원천징수지 월소득을 보면 이 지역에 오래 거주하려고 하는 사람이 많은 지 알 수 있다.

  6. 서울은 빈 땅이 없기 때문에 교통이 좋거나 환경이 좋으면 학군이 안 좋아도 선택을 한다.

  7. 경기도는 빈 땅이 많기 때문에 학군지(분당, 평촌, 수지)를 제외한 지역은 신축을 선택할 확률이 높다. 그래서 재건축이 쉽지 않다.

  8. 경기도의 학군지가 아닌 지역에서 구축아파트(90년식) 매수 고려 시 용적률 210%이하 단지를 우선순위로 본다. 재건축이 쉽지 않더라도 상승기에 필연적으로 재건축 이야기가 나온다.

  9. 조사한 입주물량이 정확한지에 대한 확인은 아실, 부동산지인, 호갱노노 사이트를 크로스 체크하며, 데이터가 다를 경우 다수결을 따라간다.

  10. 수도권은 한 지역의 공급물량과 가격이 연결되는 것이 아니며, 수도권 전체로 봐야 한다. 그리고 공급물량보다 매수심리가 우선이다.

  11. 평균회귀란 전세가격은 등락을 반복하며 물가상승에 맞춰 장기적으로 상승한다는 개념이며, 전세가의 하락요인(공급, 금리 등)이 있을 때 많이 오른 단지는 많이 하락하고 적게 오른 단지는 적게 하락한다.

  12. 수도권 공급분석 시 평균회귀를 했는지 확인 → 매수심리 확인 → 입주물량 확인 순으로 분석한다.

  13. C 지역은 현재의 실거래가와 비슷한 가격이라면 저렴한 수준이기 때문에 가치가 좋은 단지를 우선으로 접근한다.

  14. 매물 임장할 단지 선정하는 것이 어렵다면 내 투자금액 & 기준에 들어오는 것 중에서 전고점이 높은 단지 순으로 선정한다. 전고점이 높은 것이 좋을 확률이 높기 때문이다.

  15. 지금은 전세가가 전저점을 넘지 못하였고. 매매가는 전저점 아래로 떨어지지 않으므로 전저점을 기준으로 원금보존성을 판단한다. 대세상승장에 전세가가 전저점을 넘을 경우 전세가율로 원금보존성을 판단한다.

  16. 지금 시장은 2017년과 비슷하다. 지금 힘들더라도 결과를 내야 하는 시기이다.

   

• 나에게 적용할 점

  1. 비규제지역 투자 검토 시 향후 규제지역으로 묶이더라도 가치 있는 단지인지를 반드시 확인한다.

  2. 경기도의 구축아파트(90년식) 매수 고려 시 용적률 210%이하 인지 확인한다.

  3. 향후 임장지인 공급물량 확인 시 아실, 부동산지인, 호갱노노 사이트를 크로스 체크한다.

  4. 수도권 공급물량과 가격과의 관계 분석 시 수도권 전체로 검토하며, 평균회귀/매수심리/입주물량을 종합적으로 판단하여 분석한다. 향후 임장보고서에 적용한다.

  5. 지금 힘들더라도 몇 개월 내에 결과를 낸다는 생각으로 꾸준히 반복한다.

서울투자기초반 29기 4주차 강의를 통해 C 지역에 대한 분석과 수도권 공급분석에 대하여 명쾌하게 강의를 해주신 권유디님 너무 감사합니다~ 고생하셨습니다!!