［열반스쿨 기초반 2강 후기 작성하기］가치투자! 잃지 않는 투자 !!

“모든 다 잘 할 수 없다. 하나만 정하고 나머지는 포기하자”

마침 ‘원 씽' 책을 다 읽는 시점에 너바나님이 말씀해 주셔서 마음에 와 닿으며 역시 옳다는 생각으로 마음이 조금 가벼워졌고 나침반이 생긴 듯한 느낌을 받았네요.  나에게 가장 우선 시 되는 것을 알고 해나가다 보면 언젠 가는 한 층 성장한 나를 발견 할 수 있게 될 것 이라는 말씀에 많은 공감을 느꼈습니다. 

“성취감을 맛보라”

성취감을 맛보라는 말씀에는 지금 현재에서 직접적인 투자에 대한 성취감을 경험할 수 는 없지만 작게 나마 내가 할 수 있는 것에 집중하며 작은 성취감(목실감 작성, 독서, 강의 듣기  등…) 맛보도록 해야겠고 언젠 가는 1호기, 2호기로 투자 성공이라는 성취감을 맛볼 수 있길 바라봅니다. 

“씨를 뿌려라(실행에 옮겨라!)”

근로 소득을 모아 내집마련 하기에는 힘든 시기로 현실의 벽이 너무 높다고 느끼며 우는 실제  영상 속의 사례자를 보고는 많은 생각이 들었네요.ㅠㅠ 돈의 가치는 매년 하락하는 반면에 실물 자산은 나날이 상승하는 모습을 볼 때면 따라갈 수 없는 돈을 쫓고 있다는 생각에  좌절감을 저 또한 느꼈지만 사례자 처럼 시기를 놓지 말고 저평가 된 지역을 찾아 너무 늦지 않게 씨앗을 뿌려보도록 해야겠다는 생각이 들게 되었네요. 성공한 투자자들 처럼 훗날 뿌려두었던 곡식이 무럭무럭 자라 수확의 기쁨을 저 또한 누릴 수 있기를 바라며 오늘 강의로 한 층 더 성장해 봅니다. :D

부동산 가격 결정 요인 

-장기(숲)

물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지 독점성 

-단기(나무)

가격 저평가  여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주 물량(공급), 투자 기준 

*저평가 된 곳 (가치투자)- 수요가 많은 데에 비해 공급이 없는 곳(서울) 

부동산 투자의 원칙(저, 환, 수, 원, 리)

1. 저평가 여부(가치>가격)

   -매매 가격이 적당한가? 비교 평가 분석 

   -임장, 임보 

2. 환금성

   -빌라, 오피스텔, 나홀로 아파트, 저층 위험 

3. 수익률

   -수익률=수익금/투자금(매매가-전세가)

   -72의 법칙

    72/수익률-원금이 두 배가 되는 기간 

    

   <수익률 높이는 법>

   -가치가 높은 곳=수요가 많고 공급이 없는 곳(서울)

   -적절한 투자금, 전세금 상승

   -좋은 타이밍(무릎이하)

   -수익률, 수식 둘 다 중요

   -인내(투자시장, 가치신뢰)

    

  4. 원금보전

      <부동산 투자의 원칙>

     - 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?

        *적정 전세가율  : 서울 60% /지방 80%/ 경기 70%/ 강남50%

     - 이 물건의 전세가율 지속적으로 상승하는가?

     - 이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?

     - 이 물건은 단기 입주 물량은 적절한가?

       *공급 물량이 많으면 역전세가 가능. 단, 입주가 다되면 가치가 다시 상승할 수 있음. 

  5. 리스크 관리

        <역전세 요인>

       -전세가가 많이 올랐을 때 (다음 싸이클은 역전세)

       -입주 물량이 많을 때(수요와 공급)

       -전세 대출 규제 시행 

       - 가치투자(담배꽁초 투자)  : 100%수익률 5년 후 매도 (지방)-매도 타이밍 중요

       -가치투자(성장가치투자) : 200% 수익률 10년 이상 보유(서울)

“남들이 사지 않을 때 사고 남들이 팔려고 할 때 팔지 말라.” 

“정부 규제에 따른 다양한 세금 변화에 두려워 하지 말라.”