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독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자): 부동산투자의 정석/김원철
읽은 날짜 :2025.12.11-12(2회독 완료)
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 전세레버리지 # 핵심부동산 # 때
도서를 읽고 내 점수는 : 8.5/10
1. 저자 및 도서 소개
김원철(김사부) "대한민국 부동산 고수들의 스승이자 1세대 실전 투자자"
돈이 없어서 못 한다"고 생각하는 초보자부터, 자신만의 투자 기준을 세우고 싶은 중급자까지 폭넓게 읽을 수 있는 입문서이자 지침서
2. 내용 및 줄거리+ 3. 적용할점
1. 부동산 투자 여전히 유효한가
수요, 공급의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생으로 이는 여전히 부동산 투자가 유효한 이유임
부동산 경기가 하락하고 장기화 되는 것, 장기 침체의 시작은 시장의 주는 기회
어떠한 경우에도 오르는 부동산은 반드시 존재함
적용할점: 2007년 출간 후 10년 후인 2017년 다시 재 출간 후 또 10년이라는 시간이 지났다. 이를 보며 시장은 주기적으로 변화하며 그때나 지금이나 부동산 하락론자, 비관론자들은 존재 했으며 "아 그때가 기회했었네'라고 생각하는 사람들은 계속 있다는 점이다. 현재 주어진 어려움이 나만 겪는 게 아니므로 때를 기다리면 꾸준히 공부해야겠다고 다짐해 본다.
2. 현명한 투자자의 정석
전세레버리지 투자의 방법: 소액으로 전세 낀 물건 매수, 전세보증금 상승분으로 추가 투자
-전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍
-미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역찾기(재개발, 재건축, 리모델링등의 환경 정비 사업 등으로 변모할 지역)
-매매가는 매도전까지는 실제 이익을 가져다 주진 않지만 전세 상승금은 실제 현금ㅠ흐름을 만들어줌
-어느 정도 자산ㅠ규모가 형성 되기 전까지는 수익금 무조건 재투자
투자는 마라톤과 같다, 초반에 화끈하게 뛰기 보다는 오래 달릴 생각을 해야 함
성공적인 투자 앞에 놓은 함정을 피하는 방법
-전망에 흔들리지 않음, 전세 레버리지 투자의 본질에 초점
-전세 레버리지 투자는 내 집 마련이 아닌 투자 가치에 초점(역세권, 소형 평수) 이는 부자로 가는 고속 열차는 아니더라도 다소 시간이 걸려도 부자의 세계로 데려다 주는 안전한 열차임
-높은 전세가 자체가 레버리지 효과
-위기대응위한 시스템 구축
전세레버리지 투자를 발전 시키는 방법
-전세 상승 분으로 수익형 부동산 매입
-기존 주택을 월세로 전환
-일부 부동산에서의 차익 실현
-현금 흐름 확보 후 재건축, 분양권 투자등 상승률이 더 높은 대상에 투자
-배당주 투자
적용할점: 전세 레버리지 투자의 본질에 대해 다시 생각을 정리 할 수 있었고 레버리지 투자는 결국 "투자"의 관점에서 수익을 낼만한 요소를 찾아내어 투자하는 게 중요함을 알게 되었다
3장 탁월한 투자자의 정석
핵심 부동산( 어떤 상황이 오더라도 꼭 오를 수 밖에 없는 부동산)이라도 비싸게 오르는 시점에서 매수하면 핵심으로서의 가치는 없게 됨, 핵심에 집중하며 대중을 따르려는 마음을 억누르기
적당한 물건이 안 나오면 기다리겠다고 결심
단기간에 많은 돈을 벌고 싶은 욕심과 조급함을 다스리기 위해 스스로 검증해 보는 시간, 자신의 투자 판단으로 무언가를 결정해보는 게 중요함
5가지 핵심키워드
-새아파트VS 새아파트가 될 재건축, 분양권에 관심
-역세권-> 역세권이라는 자체 만으로도 희소 가치가 있음
-소형>대형->고령인구증가, 경제희 획기적인 성장의 어려움, 노인인구의 도시집중화(d/t 의료기반시설), 가구의 분화
-강남권->강남권의 수혜를 입을 만한 지역이 어딘지 고민
-임대료->실제 임대인의 선호할 지역과 대상 알아보기
적용할점: 대중을 따르려는 마음을 억누르라는 말이 가장 인상 깊었다. 그리고 욕심과 조급함을 다스리기 위해 스스로 검증해 보는 시간, "즉 실행에 옮겨라" 알려주셨는데 지금 당장 나한테 필요한 부분인 것 같아 잘 준비해서 6개월이네 투자를 다짐해 본다
4장 투자 고수의 정석
고수가 되려면 첫째 때를 기다려 하며 둘째 계속해서 열심히 물건을 찾아야 함
투자의 때를 알려주는 신호들
-불황기가 3년이 지났음->버티던 매도자들 지칠 대로 지쳐 결국은 가격을 낮춰 매도
-미분양 물건 사상 최대 증가/ 분양 물량 역대 최저
-경매 낙찰가율 역대 최저
-전세가율 사상 최대치 근접-> 비정상적으로 매매가가 낮음을 의미
-폐업하는 중개업소 속출
-정부의 부동산 활성화 정책 등장
고수들의 눈에 들어오는 물건
-전세가율 90-95% 육박한 주거용 부동산
-경매로 전세가 수준에 낙찰 받을 수 있는 아파트나 빌라
-분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권
-수익률 20-30% 육박하는 수익형부 동산
적용할점: 때를 기다리면 계속 물건을 열심히 찾는다. 이 점을 명심해서 조급해 하지 말고 공부에 keep going 하자
5장 대상별 투자의 정석
아파트: 대단지/학군/로열층, 로열동(d/t 환금성)/85m2이하 평형/역세권/ 기반 시설(횐경)/성장성(호재)
재건축/분양권: 높은 수익율을 얻을수 있는 상품에 focusing
오피스텔: 싼 게 좋은 것/ 택지개발지구 중심상업지구 위치/30-50m2(d/t희소성)/ 10년 지나면 매도(d/t 재건축x)
단독주택: 땅/역세권/단층보다는 다가구(d/t 임대수익)/넓은 도로/전철 노선 예정지(단, 조정 때 매수)/매수 후 리모델링x, 상승시작후 되도록 늦게 매도
상가주택: 평지또는 상권/6m이상의 도로를 낀 물건/ 전철역 주변 제1종 일반주거지역으로 지정된 것
상가: 무조건 저렴/ 핵심상권의 1층/ 임차인 시선에서 물건 판단/ 성장성
적용할점: 아직 투자를 배우는 중이고 아파트 투자가 아직 초본인 나에게 가장 맞고 리스크가 적은 투자 법 인 것 같다. 내가 고수가 된다면 나머지 투자 대상에 대해서도 공부해봐야겠다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
거의 20년전에 쓰여진 책임에도 불구하고 현재 내가 강의에서 배우는 기본 투자원칙과 전혀 다를게 없다. 투자를 성공으로 이끄는 기분원칙은 시간의 흐름과 상관없이 계속 적용됨을 알게 되었고 중요성을 알게되었다.
모든 부동산이 다 오른게 아니므로 핵심부동산에 집중하며 시간이 지나도 오르는 부동산에 집중하며 이를 위해서는 핵심입지를 보는 안목을 키워야겠다. 또한 대중이 주는 공포에 휘말리지 말고 원칙에 따라 투자를 지속하며 시장에 계속 참여 해야 투자의 기회를 잡도록 해야겠다
5. 연관지어 볼 만한 책을 뽑는다면? 나는 부동산과 맞벌이한다(너바나)
