관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
일주일에 한번씩 과제라…
학창시절에 숙제도 안했는데요 ㅎ 열반스쿨 너바나님 강의 들으면서
다시 잊고 있던 목표를 새롭게 다짐하고
생각했던일들 하나씩 하나씩 실천하기로 했습니다
기초반강의을 선택을하여 강의에 집중하고 100억 자산가 큰 꿈을 위해앞으로 달려 가겠습니다 ㅎ
부동산 투자의 숲과 나무
장기 (숲)
물가
통화량
경기
수요(입지)
입지독점성
단기(나무)
가격저평가여부
(가치>가격)
매수(매도)심리
입주물량(공급)
부동산 투자의 원칙 잡기
1. 저평가여부 (가치>가격)
저평가 -> 비교평가 -> 임장을가야한다
투자물건을 볼 때 가장 중요한 것은?
매매 가격이 적정한가?
매매가격이 적정한 지를 어떻게 알까? 비교평가를 해본다.
2. 환금성
부동산에서 환금성이 낮은건 투자하면 안된다.
관리처분인가 : 관리처분계획을 관할 행정청이 승인해 조합원 권리, 분담금, 이주, 분양 등을 확정하는 절차
구축의 탑층은 안좋다.
상장폐지
빌라, 상가
3. 수익률
투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?
수익률 = 수익금 / 투자금 (매매가-전세가)
목표수익 여러분의 적정목표 수익률은?
투자 1년차 : 잃지 않는 것
투자2년차 : 10%
투자 10년차 : 20%
부자 : 5%~10%
전세투자는 수익률을 그대화하는 무이자 레버리지 투자입니다.
수익률 높이는 방법
가치가 높은 곳 = 수요가 많고, 공급은 없는 곳(서울)
적절한 투자금, 전세금 상승
좋은 타이밍
수익률, 수익 둘 다 중요
인내(투자시장, 가치 신뢰)
지방은 인구가 중요하다 학군
인구 100만명이 자급자족
4. 원금보존
매수시 : 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?
매수시 : 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.
매수시 : 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.
매수시 : 수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다 (가치)
보유 : 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다.
투자는 사는 것만큼 (시장의 전망을 무시하며) 존버하는게 중요합니다.
이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?
이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?
이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가? (이물건은 가치가 있는가?)
가치가 있고 & 전고점 20% 이하 물건
5. Risk 관리
투자자의 가장큰 리스크? 매매하락? 세금중과?
역전세!!!
조급함 - x 무지 x 탐욕 = 좌절과 상처
시세차익 부동산의 리스크
역전세
대량공급
급격한 전세상승
수익 시기(상승시기)
리스크 헷지
적은 갭x(전세금 욕심x)
입주물량(3년내), 입지독점성
무리한 전세가x, 전세금 5% 상승 전제보증금 전체 5~10% 보유
모른다(운), 고정적인 수입(급여)
투자의 리스크
원금손실 - 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?
작은수익 - 나의 연평균 투자 수익률은?
환금성 - 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?
리스크 - 최악의 상황에서 플래B가 있는가?
여러분의 가장 큰 리스크? - 투자에 대한 무지(편익과 비용)
원칙 vs 기준
원칙
기준
본질
진심
직장인의 미래가 없는게 아니라 투자를 안하면 미래가 없다
강의를 들으면서 메모하며 또 반복해서 듣고 종잣돈 모았으니 내년에 1채를 투자해 보겠습니다
내집은 걸어가고 투자는 뛰어가기로 저는 투자를 먼저 하겠습니다 ㅎ
