열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 71기 돌진]

3강 강의초보 투자자를 위한 선배의 노하우 강의 후기

Main Points Summary

1. 아파트 수익률 보고서를 제대로 써야 하는 이유 : 더 가치있는 것을 골라내고, 가치를 찾아가는 시간을 잘 기다리게 해주므로, 스스로의 투자에 '확신'을 심어주는 보고서임.
2. 바로 따라쓰는 수익률 보고서 : 아파트 선정 요소 - 위치, 입지평가, 과거시세, 수익률분석, 현장사진
3. 입지평가의 다섯가지 요소 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

- 직장 : 종사자수로 등급 구분(자료 : 국가통계포털)

-교통 : 업무중심지(강남 및 부도심)과 접근성으로 등급 구분(자료:카카오맵,네이버지도에서 강남과의 거리)

-학군 : 중학교 학업성취도 평가, 특목고진학률로 등급 구분(자료 : 아실 및 학교알리미)

-환경 : 백화점 및 대형마트(상업시설) 갯수로 등급 구분

-공급 : 3년간 예정된 공급물량 평균으로 등급 (자료 :부동산 지인 3년내 공급량)

1. 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않으며 10년동안 전세가는 80~100% 상승해왔다.
2. 어느 시기에 사고 버티느냐가 수익률에 엄청난 차이를 가져오므로 싼 시기에 싸게 사는 것이 정말 중요함
3. 첫 임장지역의 선택 : 지역에 대한 선입견을 버리고, 내가 가장 잘 아는 집,직장 주변부터 시작하면 좋다.
4. 앞마당 = 입지(이 구에 대해 다른사람에게 10분안에 설명 가능하도록) + 가격(이 지역의 랜드마크 가격, 관심아파트 가격, 흐름, 매물 갯수를 알도록)
5. 임장 순서 : 사전임장 - 분위기임장 - 단지임장 - 매물임장 - 1등 뽑기 - 의사결정
6. 부동산 가치를 판단하는 객관적인 지표 : 수도권은 직장/교통, 지방은 학군/환경으로 우선순위가 다르다.
7. 비싼 아파트가 계속 비싼것은 아님, 아파트는 건물+땅인데 신축 건물은 점점 낡아지므로 땅의 가치가 높은 곳에 투자해야함
8. 오를 곳을 사는게 아니고 저평가된것을 사는 것이다!
9. 비교평가하여 저평가 아파트를 고를 때의 핵심 : 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은곳 선택(저평가 된 곳) - 최소한 앞마당 3개로 비교평가 필요
10. 비전보드 목표를 이루려면 우선순위를 바꿔야 한다. 한동안은 가족 다음으로 투자를 우선으로 공부하고 나머지는 그 후에 챙기는 것이 우선순위 이다.
11. 질문을 통해 배우자, 임장보고서 10개 쓰라, 1년 이상 하라, 하던것 계속하라!

3강은 구체적으로 어떻게 입지를 평가하고 이에따라 저평가된 아파트를 비교평가를 통해 직접 찾아내는 방법을 알려주는 아주 중요한 강의였다. 계속 복기하며 익숙해지도록 해야할 듯 하다.