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독서멘토, 독서리더
1. 책의 개요
1. 책 제목 : 대한민국 부동산 미래지도-서울편
2. 저자 및 출판사 : 김학렬 / 한빛비즈 출판사
3. 읽은 날짜 : 2025.12.15
4. 총점 (10점 만점) : 10점 만점에 8점
5. 핵심 키워드 : #입지의장점 #환경의가치
6. 한줄평 : 삶의 행복을 지키는 현명한 투자
7. 저자 및 도서 소개
“우리가 값을 지불하는 것은 땅값과 건축비만이 아니라 그 부동산이 위치하고 있는 입지의 장점과 환경의 가치를 함께 사들이는 것.”
부동산조사연구소장, 경제아카데미 대표, 부동산 칼럼니스트, 부동산 인플루언서 그리고 대한민국 최고의 부동산 입지전문가인 저자는 화려한 경력과 함께 많은 부동산 관련 책 또한 저술하였다. 내집마련이든 투자든 그 입지의 장점과 더불어 환경의 가치를 강조하며, 이 책에서는 8개의 서울 자치구를 입지분석하며 서울 부동산의 미래를 설명한다.
2. 책에서 본 것
* 거의 모든 지역이 다 그렇지만, 구 내에서도 입지 등급이 있다. 자치구의 장점과 단점을 먼저 생각해본 뒤 장점이 많은 입지와 단점이 많은 입지를 선별해야 한다. 이것이 지역을 분석할 때 가장 먼저 해야 하는 일이고 투자용이든 실거주용이든 매입에 나서는 건 그 다음이다.
* 돈이 적게 들어간다고 해서 좋은 투자, 좋은 투자법도 아니다. 투자금이 더 들어가도 좋은 입지를 사는 것이 부동산을 대하는 바람직한 태도이다.
* 일자리, 교통, 교육, 생활편의 시설, 자연환경, 입주민, 이 6가지 사항을 충족하지 못하는 입지는 한 번 더 고민하고 매수 여부를 결정하여야 한다.
* 좋은 물건을 싸게 사는 것이 중요하다. 핵심은 ‘좋은 물건’이지, 가격이 ‘저렴한 것’이 아니라는 뜻.
* 입지와 아파트를 대할 때 다음의 사항을 꼭 고민할 것.
- 일자리, 교통, 교육, 생활편의, 주변 환경, 브랜드 등을 따져보기
- 이 요소들 중 그 지역 거주민들이 가장 중요하게 고려하는 것이 무엇인지 알아보기
- 이 아파트가 5년 후에는 어떤 위상을 가지게 될 것인지를 예측해보기
* 어떤 지역을 개발하고 추진하는 일은 그 지역에 관심을 가진 사람들이 진행하는 것.
* 강남, 서초, 송파, 용산 등 소위 잘나가는 지역의 아파트 시세에는 모두 거품이 끼어있다. 하지만 매수자는 이 가격대가 거품인 것을 알면서도 거래한다. 훗날 매도자로 입장이 바뀌었을 때 역시 거품이 낀 가격으로 매도할 것이기 때문이다. 이것이 시장의 현실이고 실제 상황이다. 거품인 줄 알면서도 매수할 수요층이 있으면 시장은 작동한다. 그것도 아주 정상적으로.
* 거품을 인정하고 거래되는 상위 시세 지역이 아니라 거품인 줄 모른 채 거래가 이루어지는 하위 시세 지역이 문제이다.
* 거품은 호재가 만들어내기도 하지만, 사실은 심리가 더 크게 작용한다. 부동산 투자가 장기적이어야 하는 이유가 여기에 있다. 한 발 물러서서 마음의 여유를 갖고 시장을 바라보자.
* 부동산은 장기 투자여야 한다. 주식 같은 데이트레이딩이 아니다. 정상적인 시장의 입지 가치와 상품 가치를 모른 채 단기 투자를 하는 주택 매수층은 반드시 실패한다. 부동산의 가치는 쉽게 형성되지 않지만, 한 번 형성된 가치는 거의 떨어지지 않는다.
* 중심지가 비싸다는 사실은 부동산의 철칙이다.
* 부동산 시장에서 세대수와 인구가 증가한다는 것은 매우 중요한 요소이다. 지역의 수요가 증가한다는 것은 업무/상업지구로서의 수요도 증가한다는 의미. -> 교통망을 추가할 가능성이 커짐
* 사람을 많이 모이게 할 수 있는 요인이 많은 지역인지 아닌지가 부동산 가치를 판단하는 가장 좋은 기준이 된다.
* 부동산은 2가지 측면으로 입지를 선별해야 한다. 첫 번째는 이미 상품적 가치가 있는 지역을 찾는 것. 두 번째는 현재 가치보다 발전 가능성이 큰 지역을 선별하는 것.
* 대부분의 부동산이 동시다발적으로 오르는 현상은 나타나지 않을 것이다. 입지가 좋은 지역만 선별적으로 선택 받을 것이고, 입지가 좋지 않은 곳은 현재의 모습을 가까스로 유지하거나 오히려 도태될 수 있다.
3. 책에서 깨달은 것
커뮤니티에서도 유명한 빠숑(김학렬)님의 책을 처음으로 구매하였다. 인기 부동산 칼럼니스트 답게 각 지역의 핵심 요소들과 입지 장단점, 미래가치, 환경 등 상세하게 설명해주었고 부동산 투자자로써 부동산 매수를 하는 기준들과 어떤 마음가짐을 가지고 투자를 대해야 하는지도 배울 수 있었다.
책에서는 강서구, 중랑구, 서초구, 강동구, 영등포구, 성북구, 노원구, 마포구 등 8개 구를 입지분석하였는데 앞마당인 곳, 지금 공부하는 곳, 강의에서 보았던 곳들이 있어서 재밌게 책을 읽을 수 있었다. 다만, 배우면 배울 수록 얼른 내 발로 직접 걸으면서 내 두 눈으로 그 지역을 담고 싶은 마음이 간절했다.
월부 강의에서 배웠던 입지 분석요소와 저평가된 가치 있는 자산을 선택하는 것 또한 책에서 공통적으로 강조하고 있다. 그만큼 부동산 투자에 있어서 절대적인 가치가 아닐까? 첫 번째도, 두 번째도 부동산은 입지라는 것을 다시 한 번 깨달으며, 책에서 즐겁게 보았던 지역들 모두 직접 가서 보고 느껴보자고 마음먹어본다.
4. 책에서 적용할 점
임보를 작성할 때 강의에서 배운대로 입지 분석을 하라고 하니 기계처럼 정보를 찾아 장표 작성에만 몰두한 것은 아닌가 반성하게 되었다. 그만큼 입지와 아파트를 대함에 있어서 입지요소 분석은 가장 중요한 사항이며 상품성은 그 다음이라는 것을 다시 한 번 느낄 수 있었다. 사전 임보 작성에 더 많은 시간을 할애하자는 것은 아니지만, 그저 장표 작성에 급급하지 말고 새로운 지역을 정말로 하나씩 뜯어보자는 마음가짐으로 입지 분석을 해보자.
습관처럼 매일마다 내가 매수한 아파트의 실거래를 보게 되고 내가 매수한 금액이 최선이었을지 고민도 하게 된다. 마치 주식 데이트레이딩하는 것처럼. 하지만 이 책에서도, 강의에서도 배웠듯이 부동산은 장기투자임을 다시 한 번 명심하자. 좋은 입지의 물건을 좋은 가격에 샀다고 판단했으면 그것으로 된 것이다. 그리고 역시 부동산은 ‘입지’와 ‘환경’을 사는 것임을 명심 또 명심할 것!
5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P.223)
“부동산 가치 평가의 절대적인 기준은 첫째도 입지, 둘째도 입지여야 한다. 그러고 나서 상품 경쟁력을 그다음 순위로 고려하여야 한다.”
(P.323)
“입지의 장점과 단점을 따져보고 면밀히 비교한 뒤에 결정하여야 한다. 부동산은 현재 시세를 사는 것이 아니라 미래의 시세를 반영할 입지를 사는 것이기 때문. 좋은 입지를 사면 시세는 저절로 따라올 것이며, 그러고 나서 상품을 알고 그 입지의 그 상품을 선택할 수요층이 얼마나 있는지 공부하게 되면 완벽한 부동산 투자자가 되는 것이다.”
