[우린 이제 8자 971만 남았다!_지혜롭고현명하게] 열기 2강 후기(수정완료)

[부동산 투자의 기준]
- 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?
- 장기(숲) : 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성
- 단기(나무) : 가격저평가여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준

[투자 vs 투기 (메타인지하기)]

-투자에는 자신의 철학과 투자원칙이 필요하다!

[부동산 투자의 원칙]
① 저평가여부 (가치>가격)

• 비교평가가 필수

• 임장, 임장보고서가 필수

   

② 환금성

• 부동산은 환금성이 낮은편
• 그 중 환금성 높은거 선택하는게 중요
• 오피스텔, 도시형생활주택, 빌라(아파트가되지않을,,),나홀로아파트, 저층, 구축 탑층 피하기

③ 수익률

• 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는지
• 수익룰=수익금/투자금(매매가-전세가)
• 72법칙 ( 72÷수익률 = 원금이 2배가 되는 기간)
• 자본주의에서 투자실력을 키우는 것 = 향후 10년동안 평균 수익률을 높이는 것
• 전세투자는 수익률을 극대화하는 무이자 레버리지 투자!!

• 수익률을 높이는법 

  - 가치가 높은곳 = 수요가 많고, 공급은 없는 곳(서울)

  - 적절한 투자금, 전세금 상승

  - 좋은 타이민

  - 수익률, 수익 둘다 중요

  - 인내(투자시장, 가치신뢰)

④ 원금보존

• 매매가=실거주가치+투자가치

• 현시점 적정 전세가율

  - 강남 50%

  - 서울 60%

  - 경기도 70%

  - 지방 80%

• 매수 시 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까 고려하기
• 매수 시 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다
• 매수 시 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다
• 매수 시 수요가 많고, 이비독점성이 높은 부동산을 매수한다.(가치)
• 보유 시 가치있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않아도 버틴다!

⑤ 리스크

• 투자자의 가장 큰 리스크는?

  - 매매하락x, 세금중과x, 역전세o !!

• 역전세가 올 때

  - 단기간에 입주물량이 터질 때

  - 전세대출 정부규제 있을 때

  - 전세가 많이 오른 다음은 떨어짐

원칙은 바뀌지 않지만 기준은 바뀔 수 있다! (상황이 변하기 때문..)

어떤 파도가 올지는 알 수 없지만, 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는 건 우리가 할 수 있다!