✅아파트명 : 광교중흥S클래스 (주상복합)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 수원시 전체 S 481,383명
- 영통구 B 168,344명
: 영통에 삼성전자가 있어 고소득 직장인이 많은 편. 수원시 외에도
용인, 화성 등 경기 남부 지역 대기업 일자리 접근성도 나쁘지 않음.
광교에 경기도청, 신용보증재단, 검찰청 등 관공서가 밀집되어 있음.
2. 교통
강남 49분 / 여의도 74분 / 시청 83분
: 신분당선이 있어 강남역까지 1시간 미만 소요 되어 접근성이 좋은 편.
신분당선으로 갈 수 있는 판교 업무지구까지도 접근성은 좋은 편.
다른 업무지구들까지의 접근성은 아쉽다.
3.학군
수원다산중 92%. 학업성취도 높은 편.
4. 환경
백화점 1(갤러리아), 대형마트 2(이마트,롯데마트), 대형병원 1(아주대병원)
5. 공급
25년부터 수원시 적정공급량에 훨씬 못 미치는 수준의 공급임.
매교역 팰루시드, 영통자이센트럴파크 등 지역 내 수요가 있는 신축입주가 있지만
수원시 전체의 수요를 놓고 봤을 때 큰 규모의 공급은 아닌 것으로 보여지고,
특히 서수원지역은 교통 등 아직 인프라가 갖춰지지 않아 이 공급이 광교에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단됨.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : x
- 영통구 평당가 2,386만 / 중흥s클래스 평단가 4,686만
광교 지역의 신축이라는 특수성을 감안하더라도 지역의 평당가의 2배수준.
서울 영등포구 평당가 4,682만/동작구 4,708만 수준.
서울 3급지 수준이라면 물리적 거리를 생각해보아도 저평가는 아니라는 느낌
- 전고점을 거의 회복한 상황이며, 서울 3~4급지 대장아파트 가격대와 비슷함.
경기남부 지역에서 선호하는 단지이지만 이 가격대, 이 투자금이라면 더 좋은 선택지가 많다는 생각.
2) 환금성 : O
- 주상복합이지만 2231세대의 대단지이며, 광교 내에서는 가장 연식이 좋은 단지로 환금성 좋음으로 판단됨.
3) 수익률 : △
저점에 매수했을 경우 144%의 수익률. 수익금은 5.2억으로 수익률은 200% 달성하지 못하지만 수익금 자체가 높음.
4) 원금보존 : O
- 현재 전세가율은 52%
전세가는 5년 내 저가 대비 고가가 1.2억 상승한 반면에 매가는 5.9억 상승함.
전세가 상승률 대비 매매가 상승률이 훨씬 높은 곳으로 매매가 고점에 진입 후 하락 시 상승까지 시간이 소요될 수는 있겠음.
단, 광교 내 입주가 더이상 없고 주변에 광교를 대체할 만한 택지가 없어 입지독점성이 있으므로 시간이 지나면 전고를 넘어설 것으로 판단 됨.
5) 리스크 대비: X
- 현재 전세21, 월세21건으로 세대수 대비 매물이 많지 않고 인근에도 전월세 매물이 부족한 상황이나, 잔금을 할 수 있는 여력이 되지 않음.
나의 투자 결론(매수 여부): x
입지독점성이 있고, 충분히 가치가 있는 아파트이지만 저평가로 보긴 어려움.
매매가 자체가 너무 올라 이 투자금이라면 다른 고려해볼 만한 선택지가 상급지에도 많다고 판단됨.
✅ 작성하면서 느낀점 :
내가 갖고 싶은 것과 투자해야 할 것은 다른 것.
전세가가 너무 낮고, 매매가는 높은 단지로 투자로 접근하기에는 투자금이 너무 많이 듬.
