열반스쿨 기초반 89기 땅벌2 광교 자연앤힐스테이트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

광교 자연앤힐스테이트

✅위치(지도)

경기 수원시 영통구 도청로 65

✅입지평가

1. 직장

수원시 영통구 종사자수 168,344 / 사업체수 30,260 (수원시 전체 대비 종사자수 34%, 사업체수 대비 27%)

2. 교통

 판교 26분/ 강남 40분/ 여의도 60분/ 시청 67분 

3.학군

수원 다산중 91.6%, 연무중학교 92.5%

4. 환경

• 교통
  신분당선 광교중앙역 도보 5분(297m)
• 대형마트/쇼핑몰

롯데마트 광교점 도보 8분(486m)

아브뉴프랑 광교 도보 9분(512m)

• 종합병원

  아주대학교병원(1.8km, 차량 7분, 도보 23분)

  가톨릭대학교 성빈센트병원(3.5km, 차량 10분)

5. 공급

시기: 25년 1월~29년 12월  

영통자이센트럴파크 2027.3월 580세대

영통푸르지오파인베르 2025.3월 770세대

영통푸르지오트레센츠 2025.3월 796세대

수원시 영통구 25~27년 총 공급 세대수 2,146세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 광교 자연앤힐스테이트 33평(전용 84m^2) 현재 시세 매매 17.5억 / 전세 8.1억

→ 현재 전고점 넘음

(참고) 전고점 대비 +12.6% 상승

• 현재 가격: 1,756,000,000원 (17.56억)
• 전고점 (2021년 11월): 1,558,750,000원 (15.59억)

✅현장사진

출처: https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0004233431

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 저평가는 아님. 이미 전고점을 넘었음
• 가치 평가 시 단기적인 추가 호재에 따른 급격한 가격 상승을 기대하기보다는, 실거주 목적과 중·장기적인 자산 가치 방어 관점에서 접근하는 것이 타당하다고 생각된다..

2) 환금성 : 

• 광교 신도시 핵심권 대단지(1,700세대), 역·호수·학군 접근성, 거래량 등으로 매수자 수요(규제지역으므로 실수요 기준)가 꾸준하다고 판단됨.
• 망포는 신축 사례가 있어 ‘신축 선호’에 따라 일부 수요가 분산될 수 있음

3) 수익률 :

• 수요(교통, 환경, 등) 및 공급(입지독점성) 측면에서 수익률 상승 여력 있을 것으로 기대됨

4) 원금보존 : 

• 학군 프리미엄을 기반으로 한 가격 상승 여력은 제한적인 반면, 완성형 주거지로서의 안정성(특히 교통 및 환경)은 비교적 우수한 편으로, 원금보존 가능할 것으로 예상

5) 리스크 대비: 

• 망포 신축 공급으로 인한 내부 수요 재배치 있을 수 있음. 대비 방안은 좀 더 학습이 필요할 것으로 생각.

나의 투자 결론(매수 여부): 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 앞마당을 늘려서 더 많은 지역, 단지와 비교했다면 좀 더 객관적으로 평가할 수 있었을 것이라고 생각해 아쉬운 마음이 크다. 지금부터 앞마당 만들기를 차근차근 시작해서 새롭게 공부해서 쌓은 지식의 양으로 나중에 이 글을 다시 봤을 때 막히는 부분 없이 작성할 수 있는 사람으로 성장하고 싶다.