항상 질문에 답변해주시는 선배,튜터님들 감사합니다.
현재 1호기 매물을 털고있는데, 부끄럽지만 ㅜ 강의로는 배웠지만, 실제로 투자과정에서 경험해보지 못하고 헷갈리는 부분이 많아 조언을 구합니다.,
여러가지 물건 상황들이 있어 궁금해서 질문드립니다.
매매하는 물건이였는데, 주인전세가 가능하다고 해서 매물을 보았고, 현재 조건이나 상황을 말해주셨는데 헷갈리는게 있어서 문의 드립니다.
1번매물이 예를들어 매매가를 6억에 내놓으셨고, 현재 전세실거래가. 4억이라면
저는 주인이 4억에 전세로 내려가고 , 제가 매수하고 매전차 2억 정도 지급하고, 주전세로 3- 6개월이상 살아주는 조건을 심플하게 생각하다가
부사님이 오늘 조건을 말해주시는데,이 매물은 매도인은 근저당이 있는 상태고,
주인은 대출이 있으니,, 6억에 4억이 아닌.. 6억에 , 3.2억에 전세로 3- 6개월 정도 살아주고 나가면, 세입자를 셋팅해서 전세를 현시세대로 받고
투자금을 회수해서, 현재 시세 매전차로 받을수가있다는 부사님께서 말씀해주시고 일단 끊은 상태입니다.
( 전세를 일시적으로 낮게해주고, 매전차를 크게 하면서 자기 대출금을 갚게다는 소리, 일시적으로 저는, 매전차 투자금 2억이 아닌 일시적으로 2.8억이 들고 주인전세 3-6개월정도 살고 나면, 그동안은 저는 마통을 쓰고 이자까지 내야하는? ,)
강의에서 배우기는 주인전세물건중
근저당이 있어도 매수인이 매도인의 계약금, 중도금으로 말소하면 가능, / 매도인이 다른 대출로 근저당 말소가능하면 ok로 알고있습니다.
- 매수인의 계약금,+ 중도금으로만 근저당말소해야 가능한 물건인가요? 아니면 매전차 금액으로 근저당 말소가능하면 주인전세가능한 물건일까요?
2. 계약금 + 중도금을 넘어서는 근저당이 안되는 걸로 강의에서 이해했는데, 그러면 위의 물건은 아예 안되는 물건인걸로 생각드는데,
(일시적으로 매수인이 , 전세를 낮게 셋팅해서,, 그렇게 3.4.개월을 일시적으로 마통을 써서, 이자를 내고, 소유권을 들고오는 것이,
, 혹시 세낀매물이 전세 낮게 셋팅되어있을때 일시적으로 몇개월 투자금이 더 들어 소유권 가져오는 것과 비슷해서 한번 더 여쭤봅니다., 이런 상황이라면,, 매수인이 안는 이자라든지, 위험부담이 많은것같습니다.)
또 다른 매물은 매매물건에, 기본물건에 수리가 필요한 상태고 , 투자협조가 가능하다는 물건인데,
3. 매도인이 세입자를 3개월뒤(3개월정도 전세만기남음), 내보내고 잔금을 치를수잇고, 공실로, 수리기간을 줄수있다라고 하는데, 이럴떄는 계약프로세스가 어떻게 되는지,그다음 임차인 셋팅에 어떤게 이뤄지는지 궁금합니다. (조건부 전세대출규제 등.이 있어서..) 이게가능한건가요?
이럴경우, 매도자 - 매수인 매매계약서하고,, 공사를 하고, 잔금을 길게하고, 새로운 임차인은 현금세입자만 되는걸까요?
현금세입자외에는 현재 규제상황속에서 전세대출을 받고 오는 세입자는 안되는 건가요?
이와 관련된 팁이나, 조언 부탁드릴게요. 감사합니다.
(공실에 수리기간을 줄때는 수리하는 매수인이 관리비를 납부하는 걸로 알고있습니다.)
월부 앱을 설치하고, 답변에 대한 알림🔔을 받아보세요!
앱을 설치하는 방법은 앱 출시 공지사항 ← 여기 클릭!
댓글
달님안녕님 안녕하세요~!! 잘 지내시죠~? 1호기 매물털기 하시는 모습 너무 멋지시네요 ㅎㅎ 1번 질문 : 근저당이 있는 경우 매도인과 달님의 협의를 통해 해결해야 할 문제인 것 같습니다. 현재 근저당이 얼마나 남아 있는지 확인하고 그 금액만큼 집주인이 갚을 여력이 있다면 말소하는 조건으로 정상적으로 주인전세 투자가 가능할 것 같네요. 그런데 근저당이 매매,전세 차액만큼 보다 더 높은 것 같습니다. 계약금 + 중도금으로 갚을 수 없어서 전세금을 더 낮게 해서 갚아햐 하는 것 같아요. 말씀하신 것처럼 매수인에게 금융비용이 더 발생하는 상황이라 이 경우 투자금이 더 들어가니 매매가를 더 깎아 볼 것 같습니다. 근저당 말소 조건 특약도 꼭 넣으시구요. 2번 질문 : 근저당 + 달님이 지급하시는 금액(계약금+중도금이 매매가보다 클 경우 위험할 수 있습니다. 그래서 정확한 근저당이 얼마인지 확인이 먼저 필요할 것 같습니다. 부사님께 확인요청을 드리거나 금융거래확인서를 떼서 확인해보실 수 있습니다.(5천원 이하의 비용이 발생합니다) 첫 투자인데 위험한 투자보다는 매도인과 협의해서 말소한 뒤 매수하는 방향이 나을 것 같습니다. 3번 질문 : 저라면 부사님에게 이렇게 제시해 볼 것 같습니다. 잔금을 먼저 길게 해야 할 것 같습니다. 임차인 만기 3개월 + 수리기간 1개월 + 전세세팅 기간 3개월 총 7개월입니다. (전세 광고는 수리 시작하면서 동시에 올려볼 것 같습니다. *광고문구 : 올수리 후 첫입주) 그리고 잔금에서 500만원 정도 남기고 등기를 먼저 가져올 것 같습니다. 이렇게 되면 소유권 이전이 되고 3개월이 지나며 신규 전세입자의 전세대출도 나올 것 같습니다 (매수 단지 주변 은행에서 확인은 필요하구요!) 얕은 지식이지만 달님의 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 1호기 화이팅입니다!!
달님안녕님 안녕하세요! 아마 매도자가 주전세를 더 싸게 하려는 이유가 2.8억이 있어야 근저당을 말소할 수 있어 4억이 아니라 3.2억을 얘기한거일 수도 있구요 2.8억이라는 돈이 필요해서 그럴거 같은데요! 이거는 부사님에게 한번 여쭤보면 좋을 거 같아요! 보통 주전세면 매매 계약서 쓰는날 전세계약서도 같이 쓰면서 잔금도 마무리하는데요! 그러기에 당일에 근저당을 말소할 수 있다면 안전할 것 같아요!
안녕하세요 달님안녕님 :) 1호기를 위해 매물을 적극 검토하시는 모습이 멋지십니다! 먼저, 주전을 하려는데 전세금액을 시세대비 너무 낮게 내릴 경우 투자금이 많이 드는 상황으로 매력적인 물건이 아닐 수도 있다는 생각이 듭니다. 위에서 다른 분들 이야기해주신 것처럼 근저당 금액이 얼마인지 확인하고 안녕님께서 드리는 금액으로 근저당금액이 말소가 가능한지 확인해보시면 좋겠습니다. 근저당 말소가 안되는 계약이면 리스크가 크다고 느껴지고 일시적으로 투자금을 많이 들여서 할만큼 매매가가 싼지 다시 검토해볼 것 같습니다! 3번 질문은 매도인이 직접 세입자를 내보낼 수 있다는거죠?? 조건부전세대출로 인해 소유권 이전과 전세대출을 동시에 할 수 없으니 소유권 이전과 전세대출의 시점을 최대한 6개월로 벌려놓아야합니다. 쪼러쉬님 말씀처럼 등기를 먼저 가져온 채로 수리를 하고 3~6개월 후에 새로운 임차인을 세팅하거나 말씀하신 것처럼 현금세입자를 구하거나 아니면 잔금을 더 길게 해서 현 임대인이 공사 조건으로 다음 임차인을 구해서 승계하는 방법이 있을 것 같습니다! 부족하지만 조금이라도 도움이 되시길 바랍니다! 감사합니다.
