“DSR 때문에 한도가 깎였어요…” 내 집 마련 예산 늘리는 3단계 돌파법
부동산 커뮤니티 Q&A 게시판을 보면 최근 가장 많이 올라오는 고민이 있습니다.
“가고 싶은 단지를 정했는데, 은행 가보니 대출 한도가 생각보다 너무 적게 나와요. 포기해야 할까요?”
연봉은 그대로인데 대출 규제(DSR)는 깐깐해지고,
금리까지 들썩이니 내 집 마련의 꿈이 멀게만 느껴지실 겁니다.
대출 한도는 '주담대' 하나로만 결정되는 게 아닙니다.
오늘 칼럼에서는 대출 문제로 내 집 마련을 포기하려는 분들을 위해, ‘예산 극대화 전략’을 말씀드리고자합니다.
1. 왜 내 한도는 생각보다 적게 나올까? (dsr)
많은 분이 "LTV가 70%니까 집값의 70%는 나오겠지?"라고 생각합니다.
하지만 현실에서 발목을 잡는 건 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.
아무리 생애최초라 하더라도, 실제 본인의 소득대비 40%비율안에 나오기 때문에
생애최초가 만능이 되는건 아닙니다.
dsr은 내 연봉에서 매달 갚아야 할 원금과 이자가 일정 비율을 넘지 못하게 막는 규제죠.
특히 기존에 가진 신용대출, 자동차 할부 등이 있다면
주택담보대출(주담대) 한도는 속절없이 깎입니다.
"대출이 안 나오는 게 아니라, 내 부채의 우선순위가 잘못된 것일 수 있습니다."
2. 내 집 마련 예산을 늘리는 '3층 대출' 조합 전략
보통 내집마련할때 지금과 같은 상황에서 주담대 하나만 바라보기에는 한도부분에서
한계가 있는것이 사실입니다.
그래서 결국은 개인의 상황에 따라
[주담대 + 신용대출 + 회사대출]의 입체적인 조합을 확인해 보셔야 합니다.
Step 1. 주택담보대출 (가장 저렴한 1층 자산)
가장 먼저 확인해야 할 것은
디딤돌, 특례보금자리론 같은 정책금융 상품입니다.
시중 은행보다 금리가 낮고 DSR 규제에서 비교적 자유로운 경우가 많습니다.
일반 주담대를 받더라도 만기를 최대한 길게(40~50년) 설정해 DSR 비율을 낮추는 것이 핵심입니다.
특히 보금자리론의 경우는 나이가 맞다면 만기 50년으로 원리금 상환금액을
줄여서 진행하는것도 유리합니다.
그외에는 일반 은행 대출로 본인의 소득안에서 주택담보대출을 최대한
한도를 뽑아내셔야 합니다. 그리고나서 신용대출 여부는 그후에 결정이 필요합니다.
Step 2. 신용대출의 전략적 활용 (부족한 2층 자산)
"신용대출 써도 되나요?"라는 질문에 제 답은 “순서가 중요하다”입니다.
주담대를 받기 전에 신용대출을 크게 받으면 주담대 한도가 줄어듭니다.
그래서 은행대출을 받을것인지, 정책자금을 받을것인지에 따라
신용대출 사용순서를 결정하셔야 합니다.
Step 3. 숨겨진 치트키, 회사 대출 (가장 든든한 3층 자산)
의외로 많은 분이 놓치는 것이 직장인 사내 대출입니다.
- 복지 차원의 저금리 대출
DSR 산정 시 포함되지 않는 경우(기관마다 상이) 회사 대출은
시중 은행 한도와 별개로 움직이는 경우가 많아,
마지막 '한 끗' 모자란 예산을 채워주는 최고의 무기가 됩니다.
이때는 회사 대출사용시 질문을 해보세요
“dsr에 포함되는 대출인가요?”
dsr에 포함되지 않는다면 부족한 자금을 충분히 이용할수있습니다.
3. "대출이 무서워서 못 사겠어요"라는 분들께
대출은 '빚'이 아니라, 내 자산을 키워줄 레버리지(지렛대)'입니다.
- 나쁜 대출: 소비를 위해 빌리고 내 주머니에서 돈을 빼가는 대출 (자동차, 사치품)
- 좋은 대출: 내 자산의 가치를 높여주고 미래의 나에게 수익을 주는 대출 (내 집 마련)
감당 가능한 월 상환액 범위 내라면,
대출은 최대한 활용하는 것이 자산 형성의 속도를 높이는 유일한 길입니다.
100% 내 현금으로만 집을 사려다가는 올라가는 집값을 절대 따라잡을 수 없습니다.
이말은 무리하라는 의미보다는 대출을 사용하는것에 심리적 허들을
낮출 필요가 있습니다.
4. 지금 당장 해야 할 '예산 리모델링'
- 기존 부채 다이어트: 이자가 높은 소액 대출, 카드론부터 정리해 DSR 공간을 확보하세요.
- 부부 합산 소득 활용: 혼자보다 둘의 소득을 합산할 때 한도는 비약적으로 늘어납니다.
- 사내 복지 기금 확인: 오늘 당장 회사 인사팀에 "주택자금 대출" 제도를 문의해 보세요.
대출 때문에 포기하지 마세요
예산이 부족하다고 지역을 포기하기 전에,
내가 활용할 수 있는 모든 레버리지를 올려두고 다시 계산해 보세요.
어느누구도 내집마련에 완벽한 예산은없습니다.
6억대를 찾는 사람에게도
10억대를 찾는 사람에게도
15억대를 찾는 사람에게도
항상 부족한게 예산입니다.
그러니 부족한 자금에 좌절하기 보다는
냉정하고 이성적으로 내가 사용할수 있는 자금을 따져보시고
어떻게 조합할수 있을까 생각해보시고
나아가셨으면 합니다.
