[열중48기 4고8아도 독서가 기본이5조_수노을] <결국엔 오르는 집값의 비밀> 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영, 한국경제신문 한경 BP

3. 읽은 날짜: 2025.12.18

4. 총점 (10점 만점): 8점

STEP2. 책에서 본 것

1장 01 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유

결국은 사용가치인 전세가격의 상승과 하락, 월세가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결되는 것입니다. 단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다.

1장 05 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들

미래가치인 기대수익률에 가장 많이 반영되는 것이 전세가격 상승률입니다. 전세가격 상승률이 높은 도시일수록 미래가치가 많이 반영되어 매매가격과 전세가격이 벌어져 있기 때문에 전세가율이 낮은 이유이기도 합니다.

2장 03 금리로 시장을 예측하기 어려운 이유

결국 자산가치의 평가와 변동성 그리고 변화에 가장 중요한 것은 임대료(전월세)입니다. 금리가 자산가치의 변화와 변동성을 만들기는 하지만, 금리의 방향과 속도 등을 모두 예측한다는 것은 불가능합니다. 이러한 이유로 단기 전망은 임대료의 변화에 따른 매매가격의 변동성과 자산가치의 평가를 통해 하는 것이 가장 좋다고 할 수 있습니다.

3장 02 인구수는 같은데 공급량은 왜 다를까

비슷한 인구에서 비슷한 거래량이 나오는 것이 통상적이지만, 지역의 특성이 다르고 오랜 시간에 걸쳐 수요에 영향을 주는 환경이 다르면 거래량에 차이가 생기게 됩니다. 인구증가에 더해 교육, 관광산업과 같은 환경에 의해서 수요들이 이동하며 만든 것이 거래량입니다. 외적·내적 환경이 모두 반영된 지역의 수요가 거래량을 만들고 이러한 거래량에 걸맞게 신규공급이 조절되면서 시장은 스스로 균형을 찾아가게 됩니다.  이것이 앞서 이야기했던, 평균 공급량이 그 지역의 수요일 가능성이 매우 높은 이유입니다.

5장 02 서울수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요

수도권에서는 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 중요하고 지방 중소도시는 공급에 의한 단기 전세수급의 변화가 더 중요하다는 것을 알 수 있습니다. 

5장 04 지방 소도시, 여전히 기회는 있다

지방의 소도시 중에서, 특히 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해 보아야 할 것이 지역의 경쟁력입니다. 인구만 비교할 것이 아니라 같은 인구라도 새로운 수요를 창출할 수 있는 경쟁력을 갖춘 곳인지를 비교해 보는 것이 좋습니다. 도시의 경쟁력이란 그 지역이 가지고 있는 환경적인 인프라입니다. 경쟁력이 있는 지역은 더 많은 수요가 이동하며 거래를 만들어내게 됩니다.

5장 07 수요감소, 걱정할 이유 없다

이미 공급된 기존 아파트에서 수익이 나지 않는다면 수요자 입장에서는 새로운 공급을 받아들일 이유가 없는 것입니다. 만약 주택가격이 지속적으로 하락한다면 어느 누구도 매수하려 들지 않을 겁니다. 매수자가 없는 공급은 지속될 수 없기에 결국 공급이 감소하게 됩니다. 이처럼 수요 없는 공급은 지속될 수 없습니다. 그래서 일시적인 하락은 일어나도 지속적인 하락은 힘든 것입니다.

6장 02 월세, 오를 수 밖에 없는 이유

자산가치 상승에 대한 기대가 낮을수록 리스크가 증가하기 때문에 그만큼 월세가격이 올라갈 가능성이 높아집니다. 전세가 사라지면 주택가격의 변동성은 낮아지고 주택임대시장은 높은 가격의 월세로 자리를 잡아가게 될 것입니다.

6장 03 월세가 늘면 공급이 감소한다

시세차익과 월세를 통한 기대수익의 차이에 의해서 공급량이 달라지게 될 가능성이 매우 높습니다. 만약 월세화가 빠르게 진행된다며 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다.

9장 01 성장하는 지역과 상품에 투자하라

작은 도시일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택하여야 할 것입니다.

9장 05 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진

지금 우리 주택시장은 점차 성숙해 가는 단계여서 전세에서 월세로 이동하는 과도기로 보고 있습니다. 완전한 월세로 간다는 것은 그만큼 매매가격의 변동성이 낮아졌다는 의미가 되며, 높은 월세환경이 되었다는 의미이기도 합니다.

성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다. 이러한 요인들에 의해 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됩니다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

5장 03 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이

전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로서 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다. 이러한 요인들에 의해서 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됩니다.

⇒ 전세가를 기준으로 어떻게 가격이 변화하는지 논리를 갖고 분석하였다. 결국엔 이 책에서 말하는 것이 “입지” 이다. 입지 요소에 따라 그 지역이 성장할 수 있는 환경이 조성되고, 그것이 수요를 이끌어 들이는 역할을 하고, 도시가 성장하는 요인으로 작용한다. 

6장 01 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실

임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다. 월세 거래량과 전세 거래량을 조사해 보면 실제로 전세보다 월세가 많이 거래되는 지역들이 있습니다. 이런 지역들은 대부분 매매가격의 성장이 둔화된 아주 작은 도시이며, 월세를 통한 수익을 보존하기 위해서 월세가 전세보다 많이 거래되는 곳입니다.

⇒ 매매가격의 성장이 둔화하는 곳은 자연스럽게 월세화가 진행된다는 것을 생각하게 되었다. 이미 내가 경험하고 있는 것이기도 한 것 같다. 월세의 거래량은 조금 다르지만, 수익률이 월세가 더 높기 때문에, 하지만 환금성에 있어서 월세는 전세에 비해 아주 불리하기 때문에 월세를 세팅할 때에는 팔 때를 잘 생각하고 진행해야 할 것 같다.

7장 04 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다

정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다.

⇒ 그 동안 시장을 지켜보고 있었다면 누구나 공감하는 문구일 듯 하다. 투자 공부를 시작하고 난 뒤에 정책이 제대로 작동하는 것을 경험한 적이 없다. 정책의 효과는 길어야 2~3개월?

STEP4. 책에서 적용할 점

3장 01 3년 누적 공급량에 주목하라

30년간의 평균 공급량을 수요와 공급의 균형점이라고 보고 3년 누적 공급량(입주물량)을 살펴보면 공급과 매매가격과의 상관관계는 매우 높게 나오는 것을 볼 수 있습니다. 다시 말해 현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.

⇒ 이미 임보에서 향후 3년 공급량을 분석하고 있는 월부인들. 나의 임보도 3년 공급량이 들어 있긴 하나, 그냥 습관적으로 내용을 넣었지, 깊게 생각하지는 않았던 것 같다. 임보 쓸 때3년 공급량을 조금 더 상세히 분석해보자.

에필로그 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다

주거할 곳의 부족과 과잉을 가장 잘 보여주는 것은 전세수급입니다. 전세수급지수가 상승하고 전세가격이 상승한다는 것은 전세가 부족하다는 의미입니다. 전세수급의 문제는 시장에 나와 있는 전세물량의 문제입니다. 가격의 문제가 아닌 수량의 문제인 것입니다. 전세물량이 적다는 것은 주거시장에서 가장 하단에 있는 수요가 움직인다는 의미이고, 이는 공급부족의 신호가 되는 것입니다. ~ 따라서 주거부족으로 인해 움직이는 실수요자와 투자자까지 시장에 진입하게 됩니다. 이렇게 사람들은 주거해결과 자산가치의 상승을 기대하면서 실수요자 혹은 투자자로 참여하게 됩니다.

 ~ 결국 우리가 공부해야 하는 것은 수요와 공급입니다. 가장 기본적인 만큼 여기에서부터 시작해야 하는 것입니다.

⇒ 결국 시장의 원리는 “수요와 공급” 으로 귀결된다. 수요가 많으면 가격이 오르고, 공급이 많으면 가격이 안정되는 것이 당연한 것이다. 무엇이든지 기본을 잊지 말자.

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