✅아파트명
용인시 기흥구 [구갈한양아파트]
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 - B등급
용인시 기흥구 종사자수 183,105명, 사업체수 39,614개
2. 교통 - A등급
* 지하철로만 이용
강남 48분, 여의도 67분, 시청 91분, 가디 63분, 구디 71분, 마곡 91분, DMC 109분, 판교 31분
3.학군 - C등급
신갈중학교 68.2%, 구갈중학교 84.3%, 기흥중학교 (폐교)
4. 환경 - B등급
- 백화점/대형마트: 롯데마트(822m)
- 종합병원: 강남병원(570m)
5. 공급 - S등급
영통역자이프라시엘 / 2026년 12월 / 472세대
→ 용인시 기흥구 적정수요 2,173명, 3년 내 공급 총 472세대, 적정수요의 21.7%(반 이하)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
전고점에 매수했을 때 수익률 -41%, 점저점에 매수했을 때 수익률 24%로 해당 단지는 현재 저렴한 편이라고 할 수 있다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 바로 옆 한성1차아파트가 16평 5억4천인 것 보면 해당 단지(30평 5억8천)는 비교적 저평가되어 있는 것 같다. 허나, 비규제 다른 지역의 5억 후반대 구축 매물들과의 비교가 필요하다.
2) 환금성 : 입지 독점성이 있고 주변 상권, 학원가가 활성화되어 있어 매매 수요가 지속적으로 있을 수 있다.
3) 수익률 : 물가 인상에 따른 수익률 상승은 있겠으나, 드라마틱한 수익률을 기대하긴 어려울 듯하다.
4) 원금보존 : 해당 지역 적정수요의 21.7%으로 입지 독점성은 좋으나, 학군이 낮은 편이라 엄마들이 전세로 입주할 정도의 메리트가 있는 단지인 것 같진 않다. 하지만, 역세권, 학원가/상권 인근이라는 강점에도 불구하고 구축이라는 이유로 주변 신축아파트보다 1-2억 이상 저렴한 전세가가 형성되어 있는 것은 고려해야 할 점이다.
5) 리스크 대비: 매매가 대비 전세가 57%로 매매가격이 하락할 리스크가 있다.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자해도 나쁘지 않을 것 같으나, 같은 가격으로 다른 지역을 조금 더 알아보고 시도할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 대략적으로 어플 보면서 “살까? 말까?” 했던 때의 나와 비교했을 때 수익률 보고서를 작성한 후의 나는 굉장히 성장해 있는 것을 볼 수 있었다.
저환수원리에 따라 다양한 항목별로 투자 가치가 있는지 따져보았을 때 2-3가지 항목으로 판단을 끝내도 나머지 1-2가지 항목에 아쉬움이 생겨 조금 더 비교해보고자 하는 나의 태도가 똑똑한 투자를 하게 될 내 미래를 그리게 해주어 설렘으로 가득찼다.
