✅아파트명 : 산본동 세종주공 6단지 아파트 수익률 보고서
✅위치(지도)
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✅입지평가
1. 직장 B
종사자수 115,375명, 사업체수 26,843개
2. 교통 A
강남역 50분, 시청역 1시간, 여의도 1시간
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3.학군 B
도장중 85.3%, 홍진중 85.4% 학업성취도 평가
*아실>학군
4. 환경 B
이마트 1개, 뉴코아 아울렛 1개, 원광대 산본병원 10분 이내 거리
*카카오맵>주변
5. 공급 S
적정수요 = 군포시 인구 251,738명 * 0.5% = 1,259, 3년간 3,777
2026년 입주 : 0, 2027년 0, 2028년 1,072 3년간 총계 1,072(연평균 357)
적정수요 대비 28%
*아실 > 입주물량, 28년 5월 금정역푸르지오그랑블
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트 1개만으로는 판단할 수 없음
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트, 저층/탑승 아님
3) 수익률 : 투자금 1.8억원, 10년 동안 1.8억원만큼 올라줘야 5억+1.8억=6.8억
현재 전고점 대비 약1.2억원 하락, 전고점에서 0.6억원 정도 올라주면 가능
4) 원금보존 : 입지독점성 있음, 향후 3년 동안 공급부족, 전세가율 64%
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능
나의 투자 결론(매수 여부): 보류 / 다른 지역 같은 평형 아파트와 비교를 통해 저평가 판단 필요
✅ 작성하면서 느낀점 :
직장, 교통, 환경, 학군, 공급 다섯가지 면에서 계량적인 판단 기준이 있지만,
투자결론을 내기 위해서는 저.환.수.원.리 에 따라서
비계량적인 저평가, 아파트의 가치를 판단하는게 가장 핵심!
앞마당을 늘리고 임장을 해가면서 비교평가는 반드시 필요하고,
이 과정에서 물건을 고르는 안목이 늘어야 할 듯!
힘들고 긴 시간이 필요할 것 같습니다!
