✅아파트명
살구골 현대 7단지 아파트(98년도 5월/612세대)
36평/49평/60평으로 이루어짐
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B
직장인 종사자 168,344명
2. 교통
버스로는 45분소요되는 것이 있지만, 대체적으로 지하철은 1시간이 넘어가므로 B등급(-를 붙여야하지않나 생각됨..)
3.학군 A
영일중 94%,태장중 89%
4. 환경 B
홈플러스 도보 9분소요
택지주변은 학원가나 작은마트들이 많이 있고, 반대편으로 넘어가면 선호상권과 비선호상권이 혼재되어있음
5. 공급 S
영통구 인구수 362,615명,1년 적정수요 1,813세대(3년 적정수요 5,439세대)
공급예정 27년3월 580세대 제외하고 현재는 없음
상단은 영통구의 공급물량이고, 하단은 수원시 전체의 공급물량비교입니다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 상권이 구성이 되어있으나 엄청 잘되어있는 편은 아니고, 직주근접이 아닌 분이라면 교통부분에서 불편할 수 있을 것 같아서 저평가인지는 잘 모르겠다.
2) 환금성 : 학군이 괜찮고 주변 상권이 학원가로 잘 이루어져있어서 학부모님들의 수요가 있을 것 같고, 평형대가 넓어서 원룸이나 오피스텔과 경쟁이 붙지는 않을 것 같아 환금성은 어느정도 이루어질 것으로 예상이 되어서 세모정도 될 것 같다.
3) 수익률 : 세모 / 현재 전고점을 비교했을때 전세가는 이미 전고점을 회복한 상태 매매가만 하락인 상황인데 역전세가 생길 가능성을 배제할 수 없으며, 전고점 회복을 한 후 어느정도 상승곡선을 그릴 수 있을지는 미지수이기에
4) 원금보존 : 향후 입주물량이 적어서 전세가 상승이 이루어진다면 원금보존 될 가능성이 높을 것 같다.
5) 리스크 대비: 추가적인 물량이 생겨서 전세가 빠져나가지 않는다면 괜찮을 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수는 안한다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 그저 분위기임장을 할때에는 재밌다라는 감정만을 느꼈었는데 제대로 분석을 해보겠다는 마음으로 작성을 해보니 어렵긴 하지만 색다른 재미를 느낀 것 같습니다.
이렇게 여러개의 단지들 아파트들을 비교해가면서 제가 가진 투자금을 가능한 아파트를 찾아 투자를 할 수 있겠다라는 생각과 잘해보고 싶다라는 생각이 공존하게 되었습니다.
