✅아파트명 : 미리내마을(롯데) 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : S등급 (부천시 / 종사자수 318,670명, 사업체수 878,89개)
2. 교통 : 강남 1시간7분 / 여의도 57분 / 시청 1시간6분
3.학군 계남중 84%
4. 환경 이마트, 롯데백화점 중동점, 순천향대학교 부천병원
5. 공급 부천시 원미구 공급 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : x
-같은 평형대 31평 비교시 매매가가 저렴
-전고점이 7.98억으로 낮은 편
-포도마을 7.3~7.5억(103m2) / 팰리스카운티 7.3~7.7억 (111m) /
2) 환금성 : 300세대이상, 저층/탑층 아님 / O
3) 수익률 :
10년동안 투자금 2.8억이 올라줘야 함,
현재 6.8억 + 투자금 2.8억 = 9.6억
현재 전고점대비 15% 하락가격
4) 원금보존 : 입지독점성 있음, 공급부족, 전세가율 63~64% / O
5) 리스크 대비: 역전세 대응가능하다면 / O
나의 투자 결론(매수 여부):
신중동역 앞, 중앙공원 옆, 계남초교가 옆이라 초등 아이들 다니기에 적합
전고점대비 대비 15% 하락된 가격이긴하나…
전고점이 7.98억으로 높지 않은 편이고, 투자금 2.8억을 회수하기 위해서는 9.6억까지 올라야하는데…
투자금이 많은 것에 비해 원금 회복기간도 상승률이 의문이 든다.
좀 더 떨어진 가격에서 매수하는 것이 좋을 것 같다
✅ 작성하면서 느낀점 :
강의를 들으면서 할 때는 표에 맞혀서 할 수 있을 것 같았는데
저환수원리에 입각하여 가치를 따져보니 머리가 멍해지면서 뭐부터 적어야할지 대략 난감하면서, 어렵네요
매매가를 찾아 적는 것도 쉽지 않았음
중동에 있는 아파트들이 전고점이 생각보다 높지 않다는 것, 30평대는 투자금도 2억이상 필요하다는 사실을 알게됨
그냥 서치만 하는 것보다 확실히 근거에 입각하여 생각할 수 있게 되는 것 같아요.
