✅아파트명
삼한골든뷰센트럴파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B
부산진구 종사자수 174,317명 / 사업체수 44,355개
2. 교통 A
- 서면역 차량 3분, 대중교통 13분
- 문현금융단지 차량 6분, 대중교통 23분
- 센텀시티 차량 19분, 대중교통 43분
- 강서구 차량 21분
- 부전역 1호선 도보 5분
상권 밀집지역인 서면이 아주 가깝고, 직장이 많이 분포해 있는 지역도 차량 30분으로 이동가능하다.
단, 근처 학원가가 없어서 불편하나 학원밀집지역인 사직동까지 차량 10분, 대중교통 30분내로 이동가능하다.
동해남부선 부전역이 있어 시외로의 이동도 편리하다.
3.학군 C
부산진중 79%, 향도중 76%, 동의중 83%
4. 환경 A
롯데백화점 차량 7분, 도보 22분 / 트레이더스 차량4분, 도보 20분 / 롯데마트 차량5분, 도보 26분 /
연제이마트 차량 10분, 도보40분
- 동의병원 차량8분 / 온병원, 춘해병원 6분
- 시민공원 차량1분, 도보15분
앞뒤로 시민공원과 더불어 송상현광장이 위치해 있어 여가시간을 보내기 좋다.
도보 가능한 마트가 없어서 불편하나 규모가 큰 재래시장이 바로 옆에 위치하고 있다.
어린이 병원이 상가에 위치해 있고, 종합병원도 멀지 않은 거리에 다수 위치해 있다.
5. 공급 S
양정롯데캐슬프론티엘 2026.03 / 903세대 외 근처 연제구 28.05 / 853세대
이후 공급없음
3년이내 공급량은 적정수요의 반에도 미치지 못하고, 바로 옆 연제구에 공급량이 있으나 합해도 적정수요량에 미치지 못한다. 29년 부터는 공급이 없다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재시세 : 매매 8억, 전세 4.5억
전고점 : 21년 01월 매매 9.9억 / 전세 5.3억
전저점 : 20년 01월 매매 6억 / 전세 3.8억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트 1개 만으로 판단할 수 없음
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님
3) 수익률 : 투자금 3.5억 / 100% 수익률 = 8억+3.5억 = 11.5억 / 현재 전고점 대비 19% 하락한 가격
4) 원금보존 : 현재는 입지독점성 있으나 관리처분인가가 떨어진 재정비촉진구역이 있어서 판단하기 어려움,
공급부족, 전세가율 57%
5) 리스크 대비: 향후 공급량은 적으나 27.03 근처 양정롯데캐슬프론티엘이 입주예정임.
아파트 구조를 직접 봤을때 아쉬운 라인이 있었고, 103동의 경우 중저층까지는 송상현 광장 뷰로 시야가 막히는 부분이 있었으나 이번 분임때 보니 그 건물은 없어진 듯 했다. 하지만 대각선 라인으로 또 다른 건물이 있어 사생활 보호가 어려울 것으로 매수시 잘 봐야 할것이다.
근처 기차역이 있어 중층까지는 기차소리가 들려 방해요인이 존재한다.
나의 투자 결론(매수 여부):
교통이나 환경에서는 아주 좋은 입지조건으로 개인적인 니즈를 충족하여 내가 살고싶은 아파트이다.
반면 곧 학령기 자녀를 둔 부모로서는 학군이 많이 아쉽고 학원가가 없어 고민이 되는 부분이 있다.
하지만 내집마련과 투자는 별개의 판단기준이 필요하고 무엇보다 투자금 3.5억이 부족하여 투자하기 어렵다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리에 의해 투자가치를 판단하는데 앞마당이 없는 상태에서 저평가를 판단하기에 많은 어려움이 있다. 첫 임장에 성공했다는 경험을 토대로 앞마당을 하나씩 늘려가며 앞으로 내가 투자할 수 있는 아파트를 찾아내고 싶다.
전세가와 매매가가 점점 오르고 있고 전고점 대비 현재
매매가가 -1.9억으로 전고점을 회복할거라는 판단하에
매수해도 되지 않을까라는 생각이 자꾸 머릿속을 맴돈다. 하지만 오를것을 사는것이 아닌 저평가된 것을 사는것이 잃지않는 투자를 하는것이다. 아직은 배움이 부족하여
숫자로만 판단하려고 하는 마음이 큰 것 같다.
이번 수익률 보고서를 작성하면서 더 배움에 집중하여
나의 자산을 늘려가야 겠다는 생각이 든다.
